Право общей собственности

Все способы  распоряжения общим имуществом можно  разделить на три группы:

1) способы  влекущие изменение состояния  объекта общей собственности;

2. способы, влекущие изменение принадлежности общего имущества;
3. способы, влекущие изменение, как состояния, так и принадлежности общего объекта.

К первой группе относится переоборудование общего имущества: надстройка, пристройка, перестройка жилого дома или квартиры, подведение систем газоснабжения, водоснабжения, энергоснабжения, канализации, производство иных неотделимых улучшений общего имущества. Закон прямо не предусматривает необходимость согласования сособственником указанных действий с другими участниками долевой собственности, однако, поскольку переоборудование общего объекта влечет существенное изменение его состояния, то есть представляет собой один из вариантов распоряжения вещью, обязательность получения согласия всех собственников вытекает из пункта 1 ст. 246 ГК РФ. Кроме того, в случаях, предусмотренных законодательством, требуется также предварительное получение разрешения от органов местного самоуправления, пожарной безопасности и т.п. Только при соблюдении указанных правил действия отдельного сособственника по осуществлению переоборудования общего имущества являются законными.

В соответствии с пунктом 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой  собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества  неотделимые улучшения этого  имущества, имеет право на соответствующее  увеличение своей доли в праве  на общее имущество.

В то же время представляется целесообразным разграничивать действия сособственников  по переоборудованию жилого помещения  и осуществление капитального ремонта.

Ко второй группе способов распоряжения общим  имуществом относится распоряжение объектом общей собственности в  целом. Собственники, как и единоличный  собственник, вправе продать, обменять, подарить общую вещь, отдать ее в  залог, внести в уставный капитал  хозяйственного товарищества или общества либо в паевой фонд производственного  кооператива, сдать в аренду или  внаём либо распорядиться ею иным образом, не запрещенным законом. Однако любые перечисленные выше действия могут быть осуществлены в отношении  общего имущества только по соглашению всех участников общей долевой собственности.

Законодательство  в некоторых случаях предусматривает  положения, противоречащие предусмотренному пунктом 1 ст. 246 ГК РФ принципу распоряжения общим имуществом по соглашению всех участников общей долевой собственности. Согласно пункту 4 ст. 8 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» по соглашению домовладельцев, достигнутому в соответствии с установленной процедурой принятия решения общего собрания домовладельцев или иным законным образом, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. Имеются в виду те части общего имущества в кондоминиуме, которые могут использоваться самостоятельно, в частности, подвалы, чердаки, поверхность крыши (например, для установки антенны), мансарды и т.п. Порядок принятия решений общим собранием домовладельцев, установленный ст. 22 закона, аналогичен соответствующей процедуре в хозяйственных обществах. Количество голосов, принадлежащих домовладельцу, пропорционально его доле участия (то есть доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме). Собрание домовладельцев считается правомочным, если в нем участвует не менее 50% от общего числа голосов. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. Иной подход невозможен, поскольку принцип единогласия не предоставляет никакого выхода в случае его возможного отсутствия.

С учетом того, что распоряжение общим имуществом в кондоминиуме осуществляется в  особом порядке, представляется целесообразным изложить пункт 1 ст. 246 ГК РФ в следующей  редакции:

«Распоряжение имуществом, находящимся в долевой  собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, если иное не предусмотрено  федеральным законом».

К третьей  группе способов распоряжения общим  имуществом - способам, влекущим изменение, как его состояния, так и принадлежности — относятся раздел общего имущества  и выдел из него доли. При этом происходит замена доли в праве собственности  на общий объект индивидуальным правом собственности на его обособленную материальную часть либо правом на денежную сумму, равную соответствующей  части стоимости общей вещи. Выдел отличается от раздела только числом его участников, превращаясь в раздел, если имущество принадлежит двум субъектам и один из них требует выдела. Иначе говоря, раздел общего имущества происходит, лишь в том случае, когда прекращается участие в правоотношении общей долевой собственности всех сособственников. В остальных случаях речь может идти только о выделе доли.

Таким образом, осуществление участниками долевой  собственности правомочия распоряжения отличается существенными особенностями, обусловленными тем, что принадлежащее  им право собственности ограничено правами других собственников.

2.3 Прекращение права общей долевой собственности

Каждый сособственник  «вправе требовать выдела своей  доли из общего имущества» (п. 2 ст. 252 ГК). Если сособственников было не более  двух, такой выдел становится одновременно разделом и, как всякий раздел общего имущества, приводит к прекращению  общей собственности. В других случаях  выдела доли общая собственность  остальных участников сохраняется.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности - это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество. Выдел доли из общего имущества - это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает  влияние на порядок его раздела  или выдела из него доли. Неделимая  вещь не может быть разделена в  натуре. Раздел осуществляется путем  продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику  общей собственности пропорционально  его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты  сособственниками соответствующей  денежной компенсации выделяющемуся  участнику общей собственности.

Прекращение общей долевой  собственности возможно по договоренности между сособственниками или по решению  суда. Не всегда участникам общей долевой  собственности удается достигнуть согласия о способе и условиях раздела общего имущества или  выдела доли, в связи с чем заинтересованным лицам предоставлено право обратиться в суд (п. 3 ст. 252 ГК). В тех случаях, когда выдел доли в натуре может  нанести несоразмерный ущерб  имуществу или запрещен законом, выделяющийся собственник может  требовать выплаты стоимости  своей доли другими сособственниками (п. 4 ст. 252 ГК). Выплата компенсации  участнику долевой собственности  вместо выдела части имущества допускается  с его согласия. Кроме того, законодатель предусмотрел случаи, когда суд по своему усмотрению, без согласия выделяющегося субъекта, может принять решение о выплате компенсации: если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и субъект не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 ГК). При невозможности выдела соответствующей доли или соразмерного долям раздела имущества суды учитывают не только соотношение долей в праве общей собственности, но и личное положение каждого участника. Принимаются во внимание трудоспособность, наличие семьи и несовершеннолетних детей, другие обстоятельства, имеющие существенное значение, в частности, профессиональная деятельность. Допустим, речь идет о разделе антикварной библиотеки, полученной в наследство несколькими лицами, в то время как только один из них профессиональный филолог. Суд может принять решение о передаче ему всех книг, признав библиотеку неделимой вещью и обязав его выплатить остальным субъектам компенсацию.

В случае неадекватного долям  раздела имущества также приходится прибегать к выплате компенсации  за недополученную часть. Следует отметить, что при разделе или выделе «в натуре» - если это возможно - суды, как правило, учитывают, какую часть  имущества постоянно использует каждый субъект спора. Однако если раздела  или выдела в установленном порядке  не было, условное разграничение не меняет действующего правового режима общего имущества.

Особым основанием прекращения  права общей долевой собственности  является законное обращение взыскания  на долю в общем имуществе субъекта, оказавшегося должником, не имеющим  другого имущества, достаточного для  погашения его долга кредитору. Далеко не всегда доля такого должника может быть реально выделена из единого  имущества, а продажа доли посторонним  лицам с публичных торгов способна ущемить интересы других собственников. В связи с этим им предоставляется  преимущественное право покупки.

Право общей собственности, основанное на договоре о совместной деятельности, прекращается в связи  с прекращением самого договора; если завершена деятельность, ради которой было объединено имущество; либо если ее продолжение нецелесообразно или невозможно, допустим, из-за разорения.

Раздел и выдел доли могут осуществляться и по желанию  членов товарищества - это зависит  от условий договора. Когда договор  простого товарищества носит бессрочный характер, желающий выделиться товарищ  должен в соответствии со ст. 1051 ГК за три месяца подать заявление о  выходе и нести имущественную  нагрузку по обязательствам, которые  возникли у товарищества при его  участии (ст. 1053 ГК). В соответствии с  п. 2 ст. 1050 ГК раздел имущества, находящегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих  прав требования осуществляется в порядке, установленном ст. 252 ГК. Если товарищ  внес в общую собственность индивидуально-определенную вещь, ему предоставлено право  требовать в судебном порядке  ее возврата, однако при этом должны быть соблюдены интересы остальных  товарищей и кредиторов.

Большие сложности возникают при  разделе квартиры, находящейся в  долевой собственности, а также  при выделе из нее доли. Прежде всего  необходимо ответить на вопрос, является ли квартира неделимым имуществом или  же это делимое имущество, раздел которой возможен без изменения  ее назначения. Существенное разъяснение, касающееся этого вопроса, имеется  в постановлении Пленума ВС РФ от 24.08.93 №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации». В  названном Постановлении указывается, что «выдел участнику общей собственности  на приватизируемую жилую площадь, представляющую собой отдельную  квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая  возможность передачи истцу изолированной  части не только жилых, но и подсобных  помещений (кухни, коридора, санузла  и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности  суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой». Пленум ВС РФ, давая это разъяснение, исходил из того, что все части  квартиры, представляют собой единое целое. Раздел квартиры в натуре между  сособственниками, как и выдел  в натуре части квартиры, допустим лишь при технической возможности создания на ее основе двух или нескольких квартир. При определении порядка пользования квартирой отношения общей долевой собственности на эту квартиру сохраняются. На практике право общей собственности на квартиру прекращается путем ее обмена на две или более квартиры или путем ее продажи и распределения полученной платы между бывшими сособственниками. Поскольку выдел доли в натуре в общей квартире, как правило, невозможен, то выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Допускается и продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления своего права преимущественной покупки.

Глава 3 Право общей совместной собственности

3.1 Общие положения

Еще один вид общей собственности  нескольких лиц на одну квартиру - это  совместная собственность. Законом  установлен перечень случаев образования  общей совместной собственности. Так  в соответствии с законом совместная собственность возникает:

    - у супругов - на имущество, приобретенное  во время брака за счет общих  доходов, вне зависимости от  того, на имя кого из супругов  оно приобретено (следует отметить, что супруги вправе приобрести  любое имущество в общую долевую  собственность, в этом случае  в договоре будет указано, что  каждый супруг приобретает определенную  и конкретную долю в праве  общей собственности на все  имущество);

    - у членов крестьянского (фермерского)  хозяйства на предоставленный  в собственность крестьянскому  (фермерскому) хозяйству или приобретенный  им земельный участок, насаждения  и другое имущество, приобретенное  для хозяйства на общие средства  его членов;

    - у членов садоводческого, огороднического  или дачного некоммерческого  объединения граждан - на земельный  участок, предоставленный для  размещения садоводческого, огороднического  и дачного некоммерческого объединения;

    - в других случаях, прямо предусмотренных  законом.

Во всех остальных случаях общая собственность  на имущество является долевой, правовые особенности которой рассмотрены  выше.

3.2 Общая совместная собственность супругов

Безусловно, что самым распространенным, а значит, представляющим наибольший практический интерес, режимом общей  совместной собственности на имущество  является общая собственность супругов.

В соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса РФ и статьей 34 Семейного  кодекса РФ имущество, совместно  нажитое супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, является их общей  совместной собственностью.

Имущество, принадлежавшее каждому  из супругов до вступления в брак, а  также полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке  наследования или по другой безвозмездной  сделке, является только его индивидуальной собственностью и не относится к  их общему имуществу. Однако имущество  каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет  установлено, что в период брака  за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов были произведены вложения, значительно  увеличивающие стоимость этого  имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. д.).