Отчет по практике в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области Макушинский

В соответствии с Федеральным законом от 25.12.2008 №273-ФЗ главный специалист-эксперт  обязан в установленном порядке  уведомлять руководителя Управления, органы прокуратуры или другие государственные  органы обо всех случаях обращения  к нему каких-либо лиц в целях  склонения его к совершению коррупционных  правонарушений. 

Главный специалист-эксперт в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации» должен:

• неукоснительно выполнять основные обязанности, установленные статьей 15 указанного закона, требования к служебному поведению, установленные статьей 18 указанного закона;
• соблюдать ограничения, установленные статьей 16 указанного закона;
• не нарушать запреты, установленные статьей 17 указанного закона.

2 Порядок  проведения государственной регистрации  прав на имущество и сделок  с ним

2.1 Порядок  проведения государственной регистрации

Порядок проведения государственной регистрации  установлен в ст. 13 Закона о государственной  регистрации и включает следующие  действия:

• прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
• правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
• установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
• внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
• совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. 

При выполнении регистрационных действий органы по регистрации прав руководствуются  Методическими рекомендациями по порядку  проведения государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Минюста  России от 01.07.2002 № 184 (ред. от 19.01.2005) (Приложение А)

Государственная регистрации перехода права на объект недвижимости, его ограничения (обременения) или сделки с объектом   имущества  возможна при условии  наличия  государственной регистрации ранее  возникших прав на данный объект в  ЕГРП. Поэтому до приема документов на государственную регистрацию  сделки государственный служащий, уполномоченный принимать документы, обязан выяснить, проводилась ли государственная  регистрация прав на данный объект недвижимости в ЕГРП (в том числе, возникших до 31 января 1998 года). При  отсутствии регистрации права продавца, сторон (или одной из них) в договоре мены, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя государственный служащий органа по регистрации прав сообщает о необходимости ее проведения до регистрации сделки в соответствии с п.2 ст.6 и п.2 ст.13 Закона о государственной  регистрации.

Порядок подачи заявлений на государственную  регистрацию установлен ст.16 Закона о государственной регистрации. На основании Закона от  09.06.2003г. №69 – ФЗ, которым были внесены изменения  в указанную норму, заявления  на государственную регистрацию  независимо от того, заключен договор  в простой письменной форме или  в нотариальной форме, требуются  от всех  сторон договора, если иное не предусмотрено законом (например, ст.26 предусматривает, что с заявлением о государственной регистрации  договора аренды недвижимого имущества, может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества).

На приеме в соответствии со ст.16 и 18 Закона о  государственной регистрации осуществляются следующие действия:

• установление личности заявителя;
• проверка полномочий представителей правообладателей и участников сделки;
• проверка состава документов, необходимых для осуществления регистрационных действий;
• проверка соответствия документов требованиям Закона, установленным для их принятия;
• сличение копий с подлинниками документов;
• внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;
• выдача заявителям расписки в получении документов.

2.2 Правовая  экспертиза документов

Правовая  экспертиза документов – проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную  регистрацию документов (п.1 ст.17 Закона о государственной регистрации  прав).

В ходе правой экспертизы проводится не только проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих  прав у подготовившего документ лица, но также установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными  правами на данный объект недвижимого  имущества. А также других оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации.

Правовая  экспертиза проводится в следующем  порядке:

• проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества;
• проверка действительности правоустанавливающих документов. В случаях, когда правоустанавливающим документом является договор, осуществляется проверка законности сделки;
• проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие предъявляемым требованиям;
• принятие решения по результатам правовой экспертизы.

Органы  по государственной регистрации  прав проводят регистрацию только бесспорных прав на недвижимость. Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности  совершения юридического акта признания  бесспорного права путем внесения записей в ЕГРП.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию  прав, с учетом требований, предъявляемых  законодательством к содержанию договоров, должны проводить проверку следующих условий законности сделок с недвижимостью:

• право– и дееспособность  сторон (как физических, так и юридических лиц);
• наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;
• соблюдение формы договора, установленной законом или сознанием сторон;
• наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий, без которых договор нельзя признать заключенным;
• принадлежность недвижимости лицу, которое ею распоряжается, или наличие полномочия по распоряжению недвижимостью у лица, не являющегося собственником;
• соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публичных интересов в установленных законом случаях;
• отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося  недвижимостью, а в случае их наличия – указания этих условий в договоре.

Проверка  законности сделки с недвижимостью  осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность  сделки либо делает ее оспоримой. Относительно последствий выявления на стадии проведения правовой экспертизы оснований  ничтожности сделки специалисты  единодушны: в государственной регистрации  такой сделки должно быть отказано. Применительно к последствиям, обнаружения  на стадии проведения правовой экспертизы оснований для  последующего оспаривания  сделки такого единства мнений не обнаруживается. Одни считают, что государственный  регистратор не вправе отказать в  регистрации оспоримой сделки, поскольку  признание такой сделки недействительной находится в компетенции суда, а отнюдь не органа  по регистрации прав. Иск о признании недействительной оспоримой сделки вправе предъявлять только ограниченный круг лиц, указанных в законе. Другим представляется, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество, а потому в регистрации оспоримой сделки следует отказывать. По мнению автора этих строк, в случае обнаружения на стадии проведения правовой экспертизы оснований оспоримости сделки следует незамедлительно поставить в известность об этом стороны сделки. В этом случае:

• сторонам предоставляется возможность представить дополнительные документы и тем самым исключить ее оспаривание в будущем;
• стороне, приобретающей по такой сделке права, которые могут быть оспорены в будущем, предоставляется возможность добровольно отказаться как от сделки, так и от ее государственной регистрации. Разумеется, это возможно только в случае, если сделка подлежит государственной регистрации и до ее проведении не считается заключенной.

Вместе  с тем остается вопрос о возможности  проведения государственной регистрации, в случае, если стороны не воспользуются  правом отказаться от государственной  регистрации  или не предоставят  необходимых документов. Представляется, что решение о государственной  регистрации должно приниматься  в каждом конкретном случае в зависимости  от возможности нарушения прав и  законных интересов сторон сделки, третьих лиц, общества или государства, а также иных юридически значимых обстоятельств.

Следует заметить, что правовая экспертиза при государственной регистрации  ограничена своей целью – проверкой  юридической силы правоустанавливающих документов и других, представленных на государственную регистрацию, документов и не должна выходить за указанные  пределы и означать проверку и  оценку законности деятельности иных государственных или муниципальных  органов и организаций.  

2.3 Основания  для государственной регистрации  прав

В соответствии с п.1 ст.17 Закона о государственной  регистрации основаниями для  государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации и на момент ее совершения;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в силу судебные акты;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
• иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение,  прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

2.4 Основания,  порядок и сроки проведения  государственной регистрации

Государственная регистрация может быть приостановлена как по инициативе органа по регистрации  прав, так и по инициативе правообладателя  или участника сделки. Кроме того, приостановление государственной  регистрации может быть произведено  по решению или определению суда, а также в силу указания закона.

Государственный регистратор вправе приостановить  государственную регистрацию прав на срок не более одного месяца при  возникновении у него сомнений:

• в наличии оснований ля государственной регистрации прав;
• в подлинности представленных документов;
• в достоверности указанных в них сведений.

Государственный регистратор обязан принять необходимые  меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности  документов или достоверности указанных  в нем сведений.

Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной  регистрации прав в письменной форме  уведомить заявителя о приостановлении  государственной регистрации прав. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них  оснований для государственной  регистрации, а также подлинности  документов и достоверности указанных  в них сведений.

Деятельность  органов по регистрации прав детально регламентирована Законом о государственной  регистрации, а также Административным регламентом исполнения государственной  функции по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста РФ от 14.09.2006 №293). Сроки действий, совершаемых  органами по регистрации прав, установлены  Законом о государственной регистрации  прав (Приложение Б) и Законом об ипотеке. 

2.5 Основания  для отказа в государственной  регистрации прав

В Законе о государственной регистрации  содержится перечень оснований для  отказа в государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Первое основание для возможного отказа указано в п.1 ст.13 Закона: противоречие между заявленными  и уже зарегистрированными правом. Другие основания для отказа установлены  п.1 ст.20 Закона. В государственной  регистрации прав может быть отказано в следующих случаях:

• право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
• с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;
• документы, представленные на государственную регистрацию  прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
• правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества для регистрации сделки, перехода данного права, ограничения (обременения);
• не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав;
• имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
• не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть представлен в частную собственность (п.5 ст.25.2 Закона о регистрации в ред. Федерального закона от 30.06ю2006 №93-ФЗ)