Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю  имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственники (например, для защиты своих интересов в  гражданском обороте), кредиторы  этих лиц и другие субъекты.

Право собственности у  приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом  или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Сама по себе передача недвижимости по договору купли-продажи не имеет вещно-правового  эффекта (не порождает права собственности). Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст.8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Возникновение права собственности  на недвижимое имущество с момента  его государственной регистрации  является общим правилом. Нормы гражданского законодательства в ряде случаев  по-другому определяют момент приобретения: вещных прав. Так, при наследовании недвижимости наследник становится собственником с момента открытия наследства. При реорганизации юридического лица право собственности на недвижимость переходит с момента государственной  регистрации юридического лица - правопреемника, которому объект недвижимости был передан  по разделительному балансу при  выделении или разделении (п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ). Именно такой подход позволяет исключить ситуацию правовой неопределенности в отношении имущества, право собственности на которое  зарегистрировано за реорганизованным юридическим лицом. Ho для дальнейшего  совершения сделок с недвижимым имуществом потребуется государственная регистрация  права собственности на недвижимости.

К дополнительным обязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся: передача принадлежностей  и относящихся к имуществу  документов, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ), информирование покупателя о качестве недвижимого имущества., существующих дефектах и недостатках, предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество (ст. 460 ГК РФ). Перечисленные обязанности, хотя и не названные в законодательным  определении договора, купли-продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей главы 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества. Только осуществление всех обязанностей (как основных, так и дополнительных) в соответствии с требованиями, определенными в правовых актах и договоре, позволяет констатировать надлежащее исполнение обязательства продавцом.

Как уже говорилось, к  обязанностям покупателя: относятся  обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить  передачу недвижимого имущества  и обязанность покупателя принять  продаваемое имущество являются взаимообусловленными: продавец совершает  действия по передаче имущества, которые  необходимы и для исполнения обязанности  по ее принятию покупателем. Вместе с  тем покупатель и продавец имеют  соответствующие права: право требовать  передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями  договора. Эти права и соответствующие  обязанности возникают одновременно - с момента заключения договора (исключение составляют сделки, совершенные под отлагательным условием или сделки, в которых определен срок исполнения).

Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество предусмотрена  в положениях пункте 1 статьи 454, пункта 1 статьи 485, статьи 486 ГК РФ, Эта обязанность  считается исполненной с момента  передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности  включает в себя не только непосредственно  платеж, но и в некоторых случаях  принятие определенных подготовительных мер, необходимых для осуществления  платежа (открытие специального банковского  счета, выдача чека на сумму договора). По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену имущества полностью.

Договором купли-продажи  может устанавливаться и продажа  товара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа или предусматривается  предварительная оплата.

В отношении договора купли-продажи  недвижимости правовые акты не устанавливают  каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи  недвижимости предусмотрено условие  о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем  из такого договора, передача имущества будет носить встречный характер. Если же договором предусмотрена продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов: передачи имущества и наступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 314 ГК РФ. При этом условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи недвижимости. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, покупатель обязан произнести оплату непосредственно после передачи ему имущества, то есть сражу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.

Итак, если правовыми актами или договором купли-продажи недвижимости не предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату до передачи имущества, либо такая обязанность не вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.

При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок  оплаты покупной цены. Предварительная  оплата по договору купли-продажи недвижимого  имущества не отвечает сегодняшним  условиям российской экономики с  ее криминализированным рынком недвижимости. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при  котором по договору купли-продажи  передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом  своей обязанности по передаче права  собственности покупателю, то есть моментом государственной регистрации  возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям  правила о встречном исполнении обязательств - ст. 328 ГК РФ). С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договор купли-продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение в банк, нотариусу (например, при заключении договора), с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (выписки из Государственного реестра прав).

Свидетельства о праве собственности на имя покупателя о регистрации перехода права, собственности и о передаче недвижимого имущества (например, подписанного сторонами акта приема - передачи).

Таким образом, под исполнением  обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача - принятие вещи, передача - принятие обусловленной  договором суммы)²⁴.

Заключение

Таким образом, существуют различные виды сделок с недвижимостью: купля-продажа, аренда, лизинг, обмен, мена, найм, дарение, залог и другие. Они играют особую роль в социально-экономической жизни общества. Сделки с недвижимостью - инструмент согласования воли субъектов экономической деятельности. Поэтому сделки (договоры) можно оценивать как средство саморегуляции экономической системы, покоящейся на равенстве граждан и организаций, действующих в ее рамках. Благодаря договорам между субъектами, осуществляющими производственно-хозяйственную деятельность, и потребителями товаров и услуг устанавливается пропорциональность экономических процессов в условиях рыночного производства, ибо договоры позволяют учесть реальные потребности и интересы членов общества.

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного  договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим  законодательством среди природных  ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

В настоящее время понятие  недвижимости закреплено в первой части  ГК РФ. Согласно ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимости относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

По договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Договор продажи недвижимости характеризуется  как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной  разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК «Продажа предприятия».

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества  могут быть как юридические, так  и физические лица. При этом следует  иметь в виду, что уставом или  специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в  большинстве случаев продажа  дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения к рой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник  недвижимого имущества. Продавцом  также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или  договора.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут  быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации).

Список использованной литературы:

Нормативно-правовые акты:

1) Часть первая Гражданского  кодекса Российской Федерации  от 30 ноября 1994 г. N 51-Ф3//Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301

2) Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410

3) Кодекс торгового мореплавания  Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ// Собрание законодательства  Российской Федерации от 3 мая  1999 г. N 18 ст. 2207

4) Лесной кодекс Российской  Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ// Собрание законодательства Российской  Федерации от 11 декабря 2006 г. N 50 ст. 5278

5) Закон РФ от 21 февраля  1992 г. N 2395-1 "О недрах"// Ведомости  Съезда народных депутатов РФ  и Верховного Совета РФ от 16 апреля 1992 г.

6) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним"//Собрании  законодательства Российской Федерации  от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594

7) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства Российской  Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594

8) Основы законодательства  Российской Федерации о нотариате  от 11 февраля 1993 г. N 4462-I// Ведомости  съезда народных депутатов Российской  Федерации и Верховного Совета  Российской Федерации от 11 марта  1993 г., N 10, ст. 357