Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

Для защиты права, нарушенного  исполнением договора, который не считается заключенным, установлен общий срок исковой давности в 3 года (ст. 196 ГК РФ), и этот срок начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, что если произошла передача недвижимого имущества по незаключенному договору продажи недвижимости, собственник  такого имущества («продавец») должен заявлять свои требования об истребовании индивидуальной вещи в натуре из чужого незаконного владения на основании  норм главы 20 ГК РФ («Защита права  собственности и других вещных прав»). Нормы главы 60 («Обязательства вследствие неосновательного обогащения») к указанному отношению подлежат применению только в субсидиарном (дополнительном) порядке, при условии, что такое применение не противоречит правовым актам, существу этого отношения¹⁸.

Полученные «продавцом»  от «покупателя» денежные средства по несуществующему (незаключенному) договору являются неосновательным обогащением  «продавца». Согласно правилам, установленным  главой 60 ГК РФ, если неосновательно были приобретены или сбережены денежные средства, то в соответствии со статей 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты с того времени, когда «продавец» узнал или должен был узнать о  неосновательности приобретения или  сбережения этих средств (ст. 1107 ГК РФ). Согласно статьи 395 ГК РФ размер процентов  определяется существующей в месте  жительства кредитора - гражданина или  месте нахождения юридического лица - кредитора (кредитором в данном случае является «покупатель») учетной ставкой  банковского процента на день исполнения денежного обязательства (выплаты  денежной суммы). В настоящее время  в отношениях между гражданами и  юридическим лицами подлежат уплате проценты в размере единой учетной  ставки Центрального Банка РФ по кредитным  ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставка рефинансирования).

Исходя из положений статьи 1109 ГК РФ, лицо, получившее денежную сумму  или иное имущество, предоставленное  по договору, который не считается заключенным, может быть освобождено от возврата переданного имущества, если докажет, что лицо, требующее его возврата, знало об отсутствии обязательства¹⁹.

Государственная регистрация  проводится по истечении некоторого времени после предоставления всех необходимых для государственной  регистрации документов, но не позднее  месячного срока после их предоставление. Государственная регистрация при  наличии оснований, указанных в  законе, может быть приостановлена (например, если у регистратора есть сомнения в наличии оснований  для государственной регистрации). Регистратор, при государственной  регистрации сделки, проводит правовую экспертизу представленных документов и проверяет законность совершаемой  сделки (ст. 13 Закона о регистрации  прав)²⁰.

Функции нотариуса при  удостоверении договоров шире. В  соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате²¹ - нотариус обязан разъяснять физическим и юридическим лицам их права и обязанности, предупредить о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред (ст. 16); нотариус должен выяснить дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц (ст. 43); проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон. Нотариус несет имущественную ответственность за совершение нотариальных действий, противоречащих законодательству (ст. 17).

Таким образом, все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму.

§ 2.3 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества

Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным  мотивом к заключению договора купли-продажи, стороны должны исполнить возникшее  из договора обязательство. Исполнение обязательства купли-продажи, в том  числе купли-продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ). Традиционно, под исполнением  обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи, передача - принятие обусловленной  договором суммы). Именно надлежащим исполнением договорного обязательства  достигается его цель, поэтому  само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство прекращается, по общему правилу, его исполнением. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение (ст. 408 ГК РФ), а только исполнение, соответствующее определенным требованиям.

Основные обязанности  сторон сформулированы в законодательном  определении: договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь. в собственность покупателю, который  обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности  передать имущество устанавливается  в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена  продавцом в разумный срок после  возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную  в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ).

Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его  нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в  срок может рассматриваться как  простая обязанность. При просрочке  по вине продавца покупатель остается обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес), и приобретает  право требовать возмещения причиненных  убытков (ст. 405, 484 ГК РФ). Во-вторых, срок исполнения может быть «условием  исполнения», если из содержания договора следует, что при нарушении срока  его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор  при нарушении определенного  в нем срока продавец вправе исполнить  только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК РФ).

Продавец может исполнить  договор досрочно, если иное не предусмотрено  правовыми актами, условиями обязательства, либо не вытекает из его существа. Однако, при исполнении обязательств, связанных  с осуществлением его сторонами  предпринимательской деятельности, действует прямо противоположное правило ( ст. 315 ГК РФ).

Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее  из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец Должен исполнить обязательство  к натуре в полном соответствии с  определенными условиями о предмете, замена же исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставление потерпевшей  стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления  определенного согласованным волеизъявлением  сторон действия (передачи объекта) можно  говорить о том, что обязательство  было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия (например, о качестве передаваемого  товара, сроке обязательства), то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства²².

Норма статьи 396 ГК РФ устанавливает  различные правовые последствия  для случаев неисполнения и ненадлежащего  исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении (например, при передаче недвижимого имущества с существенными  недостатками) уплата неустойки и  возмещение убытков не освобождает  должника от исполнения обязательства  в натуре, если иное не предусмотрено  законом или договором; при неисполнении же обязательства (когда продавец вообще не передал предмет договора покупателю), напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает  его от такого исполнения.

Гражданский кодекс РФ содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы покупателя в обязательстве  по передаче индивидуально - определенной вещи. В соответствии со статьей 398 ГК РФ покупатель вправе требовать отобрать такую вещь у продавца, за исключением  случаев, если она уже передана другому  лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, статья 398 не обеспечивает реальное исполнение обязательства  во всех случаях и тогда, когда  вещь еще не передана, но заключены  несколько договоров с одним  и тем же предметом, Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи устанавливает, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство  возникло раньше (кто раньше заключил договор по поводу этого объекта), а если это установить невозможно, - тот, кто раньше предъявил иск.

Термин «передача» в самом  широком смысле означает определенные согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) поступил из имущественной  сферы одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) - приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме статьи 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается крученной покупателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

Фактическая передача имущества  должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической  передачи - принятия недвижимости стороны  договора купли-продажи должны подписать  передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким  образом, передача недвижимого имущества  означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Только после передачи имущества и подписания документа  о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности  соответственно по передаче и принятию недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ). Норма части 2 пункта 1 статьи 556 ГК, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной, в законе или  договоре может быть предусмотрено иное.

Четкое определение момента  исполнения продавцом обязанности  по передаче вещи покупателю имеет  важное практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено  договором купли-продажи, Гражданский  кодекс РФ связывает переход риска  случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Общее правило о риске  сформулировано в статье 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет  его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Несколько иначе сформулирована норма пункта 1 статьи 459 ГК, в соответствии с которой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества. Соглашением сторон может быть определен и другой момент. Есть все основания считать, что момент исполнения продавцом обязанности передать имущество покупателю и момент перехода права собственности на недвижимость - предмет договора купли-продажи могут не совпадать. Риск случайной гибели в этом случае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо (например, владеющий им покупатель, не зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество)²³.

К основным обязанностям продавца относится передача вещи не только в фактическое владение, но и обеспечение  «юридического господства» над  ней - передача ее в собственность  покупателю.