Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

Из вышесказанного следует, что возникшее из договора обязательство  направлено на передачу права собственности  на имущество одним лицом другому. При этом необходимо заметить, что  не всегда купля-продажа влечет переход  этого права. Речь идет о тех случаях, когда продавцом является юридическое  лицо, не обладающее правом собственности  на продаваемое имущество, а на стороне покупателя - субъект, который приобретает на имущество лишь право хозяйственного ведения или оперативного управления в порядке, установленном ГК РФ, иными законами и другими правовыми актами для приобретения права собственности¹¹.

Если происходит перемещение  товара на основе договора купли-продажи (обмен товара, на деньги), но вещь остается в имущественной сфере того же собственника, договор является основанием передачи права хозяйственного ведения  или оперативного управления от одного лица к другому.

Таким образом, купля-продажа  недвижимости как обязательство - это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а, покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

Субъектами договора купли-продажи  могут быть: государственные и  муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные Апоселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.

Участие граждан в договорах  купли-продажи недвижимости определяется объемом их дееспособности, а юридические  лица могут приобретать недвижимость, необходимую для осуществления  деятельности, предусмотренной в  учредительных документах (некоммерческие и некоторые виды коммерческих организаций), или для осуществления любых  видов деятельности, не запрещенных  законом (коммерческие организации). Покупатель, так же как и продавец, может  поручить приобретение недвижимого  имущества третьему лицу (поверенному  или комиссионеру). Современное законодательство не ограничивает приобретение имущества  в частную собственность количеством, размером или его стоимостью¹².

§ 2.2 Элементы договора купли-продажи недвижимого имущества

Формой договора называется способ выражения воли при его  совершении. Выделяют два основных ее вида: письменную (простую письменную форму и нотариальное удостоверение) и устную. Общие положения о  форме сделок применяются и к  договору купли-продажи недвижимости, если законом не установлены специальные  правила¹³.

Все сделки, предметом которых  является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причем, если по общему правилу договор в  письменной форме может быть заключен путем обмена документами посредством  телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны  по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор  купли-продажи недвижимости под  страхом недействительности должен быть заключен только путем составления  одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Поэтому предшествующие заключению договора переговоры юридического значения не имеют, силы оферты или акцепта не приобретают. В подобных случаях каждая из сторон становится юридически связанной лишь после проставления на договоре - одном документе - своей подписи.

Нотариальное удостоверение  сделок обязательно в случаях, указанных  в законе, и в случаях, предусмотренных  соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма  не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). До введения в действие Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» для договоров  купли-продажи земельных участков, жилых домов или части дома (находящихся в городе или поселке  городского типа), хотя бы одной из сторон которых являлся гражданин, сохраняли  силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством  до введения в действие части второй ГК РФ.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает  обязательную нотариальную форму для  договора продажи недвижимого имущества. Но сами стороны вправе договориться о заключение договора купли-продажи  недвижимости в нотариальной форме. Нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи  нотариусом или другими должностными лицами, имеющими право совершать  такое нотариальное действие. Удостоверение  договоров купли-продажи недвижимости производится по месту нахождения недвижимого имущества¹⁴.

Договор является средством  индивидуального регулирования  отношений между отдельными лицами. Стороны, заключая договор, определяют рамки своего дальнейшего поведения. По общему правилу, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия  заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ).

Договор заключается посредством  направления оферты (предложения  заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ). Порядок  заключения договора регулируется главой 28 ГК РФ. Согласно норме пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой  в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если соглашение по существенным условиям договора не достигнуто, договор  не считается заключенным.

Поскольку момент заключения договора, по общему правилу, совпадает  с моментом получения лицом, направившим  оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ), то форма договора не отнесена к его  конститутивным элементам, то есть не является необходимым условием признания  договора заключенным. В случаях, когда  момент заключения договора определяется нормой пункта 1 статьи 433, несоблюдение формы договора влечет для сторон правовые последствия, определяемые в  соответствии со статьями 162, 165 ГК РФ.

Иное значение форме договора придает норма пункта 1 статьи 434 ГК РФ, которая устанавливает, что  «если стороны договорились заключить  договор в определенной форме, он считается заключенным после  придания ему условленной формы». Буквальное толкование указанной нормы  позволяет сделать вывод о  том, что в случае несоблюдения условленной  формы, договор не считается заключенным. Следовательно, обусловленная соглашением  форма договора имеет конститутивное значение, а законная форма такого значения не имеет. По-видимому, такое  различие объясняется тем, что если контрагенты договорились об определенной форме соглашения, значит, они придают  форме значительную роль и соблюдение обусловленной формы является существенным условием договора.

Таким образом, форма договора либо имеет конститутивное значение (когда она установлена соглашением  сторон), либо не имеет такого значения (если она предусмотрена нормами  закона).

Двоякий подход к определению  значения формы договора предопределяет разные правовые последствия при  нарушении требований, предъявляемых  к форме. Согласно статье 162 ГК РФ, несоблюдение письменной формы договора, не имеющей  конститутивного значения, лишает стороны  права ссылаться в подтверждение  договора и его условий на свидетельские  показания либо влечет его недействительность (в случаях, прямо указанных в  законе и (или) соглашении сторон). До облечения  соглашения в установленную форму, когда последняя выступает условием признания договора заключенным, между  сторонами вообще не возникает правовой связи договорного характера.

По прямому указанию норм статьи 550 и пункта 2 статьи 560 ГК РФ, несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости или предприятия  влечет его недействительность (ничтожность), при этом форма договора продажи  недвижимости не отнесена к его конститутивным элементам. Недействительная сделка не влечет юридических последствий  за исключением тех, которые связаны  с ее недействительностью, и недействительна  с момента ее совершения. При недействительности договора каждая из сторон (участников сделки) обязана возвратить другой все полученное по договору продажи, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (например, при  гибели жилого дома от пожара) возместить его стоимость в деньгах.

Стороны договора купли-продажи  недвижимости могут прийти к соглашению об установлении для заключаемого ими  договора нотариальной формы. В таком  случае нотариальная форма договора будет иметь для него конститутивное значение, то есть до нотариального  удостоверения договор не является заключенным. Последствия несоблюдения нотариальной формы договора, имеющей  конститутивное значение, когда произошло  исполнение хотя бы одной из «сторон», будут определяться по правилам главы 60 ГК РФ («Обязательства вследствие неосновательного обогащения»). Правила статьи 165 ГК РФ («Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и ее регистрации») применяться в такой ситуации не должны, так как они определяют последствия недействительности сделки вследствие несоблюдения нотариальной формы (дополнительные к ст. 167 ГК РФ). Статья 165 ГК РФ содержит пункт 2, предусматривающий возможность так называемого «исцеления» при определенных обстоятельствах сделок, когда нарушено требование о нотариальной форме. Как справедливо заметил Брагинский М. И, если последовательно придерживаться принципа: неисполнение требований о форме, определенной соглашением сторон, влечет признание сделки незаключенной, то пункт 1 статьи 165 ГК РФ подлежит ограниченному применению, то есть только в случаях, когда нарушено требование о форме, установленной законом¹⁵.

При нарушении нотариальной формы, имеющей конститутивное значение, ни одна из сторон договора не вправе обратиться в суд за его «исцелением», так  как принуждение к заключению договора является нарушением такого принципа гражданского права, как свобода  договора.

Гражданское законодательство разграничивает форму сделок и их государственную регистрацию, которая предусмотрена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"¹⁶. Государственная регистрация сделок носит самостоятельный характер и, если иное не установлено законом, является одной из стадий заключения договора; с момента такой регистрации последний считается заключенным.

Как уже отмечалось, государственная  регистрация требуется для договоров  продажи только предприятия или  жилья (жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры). До государственной  регистрации договора, предметом  которого является один из перечисленных  объектов недвижимости, договор не является заключенным. В случаях, если хотя бы частично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникает обязательство из неосновательного обогащения и соответственно применяются  юридические последствия, установленные  в статьях 1104-1108 ГК РФ (гл. 60)¹⁷.

Так, если «покупатель» (по договору, который не считается заключенным) в счет продажной цены передал  всю или часть покупной цены, а  «продавец» не передает имущество, то налицо обогащение со стороны «продавца» за счет «покупателя». Последний вправе требовать сумму, на которую обогатился контрагент. Ситуация осложняется, если в счет переданной «продавцу» суммы  «покупатель» получает обусловленное  соглашением имущество. Здесь налицо взаимное имущественное предоставление (обе стороны фактически исполнили  договор, не признаваемый заключенным), и говорить об экономическом обогащении кого-либо из участников, по-видимому, не приходится. Но в данном случае все  же возникает обязательство из неосновательного обогащения вследствие незаконности получения  «продавцом» и «покупателем»  чужого имущества (основание передачи денег или имущества отсутствовало  уже в момент совершения соответствующих  действий).