Найм жилого помещения

В таком случае, как следует из ст.323 ГК РФ, наниматель вправе требовать, в том и по оплате жилья, как  от всех сонанимателей совместно, так  и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Без согласия нанимателя, как предусматривает  и Жилищный кодекс, наймодатель не вправе осуществить перепланировку или переоборудование, если они существенно  изменят условия пользования  жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ и  ст. 84 ЖК РФ). Разница состоит лишь в том, что в случае правоотношения по поводу социального найма жилого помещения согласие должны изъявить также и совершеннолетние члены семьи нанимателя. Для лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем коммерческого жилья, среди которых могут быть и члены семьи, такая гарантия не предусмотрена.

В соответствии со ст.325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью  одним из должников освобождает  остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения. В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми: во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессорного требования к остальным сонанимателям в равных долях  за вычетом его доли; во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальных сонанимателей. Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих  обязательств любой из сонанимателей  вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям  в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Наниматель с согласия наймодателя  и под свою ответственность вправе передать часть или все нанятое  им жилье в пользование поднанимателю  на срок не свыше срока договора найма за плату. Договор поднайма может быть заключен, если размер жилой площади позволяет соблюсти норму обеспечения на одного человека. Поднайм производен и зависим от найма и не порождает для поднанимателя преимущественного права на перезаключение на новый срок.

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

По оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив, набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.

Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.

Проведенный в данной работе анализ существующего гражданского и жилищного законодательства, а также имеющейся судебной практики позволяет сделать следующие выводы:

-с принятием нового Гражданского  кодекса Российской Федерации,  ч. I и II, жилищное законодательство обрело новую жизненную силу, а договор найма жилого помещения, как основа, сердцевина жилищных правоотношений, в новых экономических условиях получил конкретный юридический статус;

-договор социального найма по-прежнему  опирается на Жилищный кодекс 1983 года, что делает его менее защищенным, так как в ЖК РСФСР не учтены многие факторы, появившиеся в жилищной сфере за годы реформ.

Тем не менее, в вопросах сохранения права пользования жилым помещением при временном отсутствии нанимателя и (или) членов его семьи, в вопросах обмена, бронирования жилого помещения, изменения условий договора, расторжении договора и выселения наниматели по договору социального найма имеют больше прав и более защищены.

К договору найма жилого помещения  предъявляются следующие требования:

договор найма жилого помещения должен учитывать интересы обеих сторон: как наймодателя, так и нанимателя;

во избежании неправильных толкований и для разрешения различных споров относительно прав и обязанностей сторон необходима письменная форма его  заключения;

поскольку договор найма жилого помещения является возмездным, то все вопросы, связанные с платой за жилое помещение, должны быть четко регламентированы в договоре; в договоре социального найма плата за жилое помещение лимитирована действующим законодательством, в коммерческом договоре  плата - по соглашению сторон;

договор социального найма жилого помещения - бессрочный, договор коммерческого  найма - срочный;

кроме случаев добровольности нанимателей  и членов его семьи договор  социального найма жилого помещения  может быть расторгнут только в судебном порядке с обязательным указанием о выселении с предоставлением другого жилого помещения или нет; договор коммерческого найма расторгается также по решению суда, и наниматель и постоянно проживающие с ним граждане подлежат выселению.

Права на жилые помещения, возникающие  из договоров социального и коммерческого  найма, не подлежат государственной  регистрации.

 

 

 

 

СПИСОК  использованных  ИСТОЧНИКОВ и    литературы

 

1.Конституция Российской Федерации:  офиц. текст. // Собрание законодательства РФ. – 2009. - № 4. – Ст. 445.

2. Гражданский кодекс Российской  Федерации (часть вторая): федеральный  закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ//Собрание  законодательства РФ.- 29.01.1996.- № 5.- ст. 410.

3. Жилищный кодекс Российской  Федерации: федеральный закон от 03.01.2005 № 188-ФЗ// Собрание законодательства РФ.-03.01.2005.-№ 1.- ст.14.

4. О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации: закон  РФ от 04.07.1991 № 1541-1// Ведомости  СНД и ВС РСФСР.- 11.07.1991.-№ 28.-ст. 959.

5. О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации:  указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 // Собрание Законодательства РФ. 1997. № 18. Ст. 2131.

6. О предоставлении субсидий  на оплату жилого помещения  и коммунальных услуг:  постановление  Правительства РФ от 14.12.2005  № 761//Собрание законодательства  РФ. 2005. № 51. Ст. 5547.

7. О дополнительных мерах по  реализации Федеральной целевой  программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы: постановление Правительства РФ  от 31.12.2005 № 865//Собрание законодательства РФ.-2006.-№ 6.-ст.694.

8. О перечне видов доходов,  учитываемых при расчете среднедушевого  дохода семьи и дохода одиноко  проживающего гражданина для  оказания им государственной  социальной помощи: постановление  Правительства РФ от 20 августа  2003 г. № 512//Собрание Законодательства РФ.-2003.-№ 34.- ст.3374.

9. Об утверждении Перечня тяжелых  форм хронических заболеваний,  при которых невозможно совместное  проживание граждан в одной  квартире:  постановление Правительства  РФ от 16.06.2006 № 378 // Собрание Законодательства РФ. 2006. № 25. Ст. 2736.

10. Об утверждении Типового договора  социального найма жилого помещения:  постановление Правительства РФ  от 21.05.2005 № 315// Собрание законодательства  РФ.-30.05.2005.-№ 22.-ст.2126.

11. Правила отнесения жилого  помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений: постановление Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 // Собрание Законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 697.

12. Обзор судебной практики Верховного  Суда РФ за второй квартал 2005 года // Бюллетень ВС РФ. 2005. № 12. с. 16.

13. По делу о проверке конституционности  части первой и пункта 8 части  второй статьи 60 Жилищного кодекса  РСФСР в связи с запросом  Муромского городского народного  суда Владимирской области  и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука: постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 № 8-П//Вестник Конституционного Суда РФ.- 1995.- № 2-3.

14. Об отказе в принятии к  рассмотрению запроса Дорогомиловского  межмуниципального (районного) суда города Москвы как не соответствующего требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации: определение Конституционного Суда РФ от 11.07.1996 № 76-О//документ опубликован не был

15. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. / Под ред. П.В.Крашенинникова. М., 2005.

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЯ

 

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 11 июля 1996 г. № 76-О

ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЗАПРОСА

ДОРОГОМИЛОВСКОГО МЕЖМУНИЦИПАЛЬНОГО (РАЙОННОГО) СУДА ГОРОДА

МОСКВЫ КАК НЕ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО ТРЕБОВАНИЯМ ФЕДЕРАЛЬНОГО

КОНСТИТУЦИОННОГО ЗАКОНА "О КОНСТИТУЦИОННОМ СУДЕ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

 

Конституционный Суд Российской Федерации  в составе Председателя В.А. Туманова, судей Э.М. Аметистова, М.В. Баглая, Н.В. Витрука, Ю.М. Данилова, В.Д. Зорькина, А.Л. Кононова, В.О. Лучина, Т.Г. Морщаковой, Ю.Д. Рудкина, Н.В. Селезнева, В.Г. Стрекозова, О.И. Тиунова, О.С. Хохряковой, Б.С. Эбзеева, В.Г. Ярославцева,

заслушав в пленарном заседании  заключение судьи О.С. Хохряковой, проводившей на основании статьи 41 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" предварительное изучение запроса Дорогомиловского межмуниципального (районного) суда города Москвы,

установил:

1. Дорогомиловский межмуниципальный (районный) народный суд города  Москвы обратился в Конституционный  Суд Российской Федерации с  запросом о проверке конституционности  положения статьи 83 Жилищного кодекса  РСФСР, предусматривающего, что в  тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, ему должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта.

Поводом для обращения послужило  начатое судом разбирательство  по искам Комитета по жилищному обеспечению  и приватизации жилого фонда ЗАО  города Москвы к гражданам Т.В. Кустрей  и Е.Г. Сердюковой о выселении  на основании статьи 83 Жилищного кодекса РСФСР в связи с капитальным ремонтом и реконструкцией дома, в котором они проживают.

По мнению заявителя, оспариваемое положение статьи 83 Жилищного кодекса  РСФСР не соответствует Конституции  Российской Федерации, в частности ее статьям 27 (часть 1) и 40 (часть 1), поскольку оно не придает какого-либо юридического значения отсутствию согласия нанимателя и членов его семьи на предоставление им конкретного жилого помещения взамен занимаемого ранее. В результате, как полагает заявитель, при переселении нанимателей и членов их семей по основаниям, указанным в статье 83 Жилищного кодекса РСФСР, имеет место произвольное лишение граждан права на жилище, нарушается конституционное право на свободный выбор места жительства.

2. В соответствии с частью второй статьи 36 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" Конституционный Суд Российской Федерации, принимая обращение к рассмотрению, должен проверить, имеется ли в действительности неопределенность в вопросе о конституционности оспариваемой нормы либо такая неопределенность является мнимой.

Из содержания статьи 83 Жилищного  кодекса РСФСР следует, что при  проведении капитального ремонта, влекущего  несохранение занимаемого жилого помещения  или существенное увеличение его размера, нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Причем согласно требованиям статьи 96 Жилищного кодекса РСФСР такое жилое помещение должно предоставляться в черте данного населенного пункта, который по смыслу норм Жилищного кодекса и с учетом статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к данной ситуации рассматривается в качестве места жительства конкретного гражданина, что не нарушает конституционного права свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

Выселение нанимателя при отказе его  от переселения в конкретное жилое  помещение не может расцениваться  и как произвольное лишение жилища, нарушающее требование статьи 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации, поскольку такое выселение осуществляется только в судебном порядке и по основаниям, установленным законом. При этом предписания статьи 83 Жилищного кодекса РСФСР не препятствуют судам при разбирательстве дел учитывать интересы переселяемых в результате капитального ремонта граждан (например, состояние здоровья, другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставляемым помещением) и обеспечивать их защиту, равно как и вырабатывать критерии для признания изменения размера жилой площади существенным и дающим основание для постановки вопроса о переселении.

Что же касается вопросов о том, в  какой мере в каждом конкретном случае должны учитываться эти интересы, приниматься во внимание мотивы и основания отказа от переселения, то в силу части 3 статьи 3 Федерального конституционного, закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" их решение Конституционному Суду Российской Федерации неподведомственно, поскольку связано с установлением и исследованием фактических обстоятельств дела, относящимися к компетенции других судов.

Исходя из изложенного и руководствуясь пунктами 1 и 2 части первой статьи 43, частью первой статьи 79 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации