Найм жилого помещения

Договор социального найма заключается  в письменной форме. Типовой договор  социального найма жилого помещения, утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315⁷, предусматривает необходимость его подписания сторонами, что предполагает простую письменную форму договора, несоблюдение которой не влечет его недействительности, но лишает стороны права (в случае спора) ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 Гражданского Кодекса РФ).

Предметом (объектом) договора социального  найма является жилое помещение, которым может быть жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры, комната.

Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и пользование. Допускается распоряжение жилым помещением путем его обмена, замены и т.д. Разрешается использовать жилую площадь для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.), индивидуальной предпринимательской деятельности, но только при условии соблюдения прав и законных интересов других граждан, а также ненарушения санитарно-гигиенических, экологических, пожаробезопасных и иных требований.

Как следует из ст. 64 Жилищного Кодекса РФ, переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на жилое помещение социального использования не влечет расторжения договора или изменения таких его условий, как срок его действия, оплата и т.д. Это положение направлено на защиту интересов нанимателей, применимо при смене публичного собственника жилищного фонда и отражает принцип неизменности договора социального найма.

Договор социального найма может  быть изменен по инициативе нанимателя и членов его семьи. Так, граждане, объединившиеся в одну семью и проживающие в одной квартире по разным договорам, вправе требовать заключения с одним из них одного договора на все занимаемые помещения. Наймодатель не вправе отказать в объединении нескольких договоров при условии, что такое намерение высказано как самими нанимателями, так и членами их семей. В результате заключается один договор социального найма, предметом которого будут являться жилые помещения ранее действовавших договоров.

Жилищный кодекс сохраняет за нанимателем и членами его семьи их права на жилое помещение при временном отсутствии (ст. 71). Это важное правомочие, связанное с сохранением статуса нанимателя в неизменности, было подтверждено Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР⁸.

В настоящее время любое по продолжительности  отсутствие лица в жилом помещении  презюмируется временным и не прекращает его прав и обязанностей по договору социального найма. Доказывать, что наниматель, члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другое место и не намерены возвращаться, обязан наймодатель.

Важнейшая обязанность нанимателя - внесение платы за жилое помещение  и коммунальные услуги. Плата за социальное жилое помещение и коммунальные услуги включает плату за: пользование жилым помещением (плата за наем); содержание и ремонт жилого помещения (плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме); за коммунальные услуги. Для нанимателей размер платы за жилье определяется органами местного управления исходя из общей площади занимаемого помещения, а также его качества и благоустройства, месторасположения дома. Плата за жилое помещение и плата за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение, отопление) вносится наймодателю ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим. Предоставление некачественных коммунальных услуг влечет снижение размера платы, вносимой за эти услуги. Размер платы за коммунальные услуги определяется по показаниям приборов учета. При отсутствии таких приборов он устанавливается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами местного самоуправления. Они же устанавливают тарифы, по которым рассчитывается размер платы за коммунальные услуги.

Жилищный кодекс впервые устанавливает, что малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договорам  социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (ч. 9 ст. 156). Если гражданин перестает быть малоимущим, он обязан информировать об этом наймодателя не позднее 10 дней со дня такого изменения для перерасчета.

Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, а также проводить текущий ремонт жилого помещения. Перечень работ текущего ремонта, выполняемого нанимателем за свой счет, содержится в подп. "е" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения. Осуществление капитального ремонта - обязанность наймодателя. Право нанимателя требовать от наймодателя своевременного капитального ремонта жилого помещения имеет особую значимость, поскольку несоблюдение сроков такого ремонта ведет к разрушению соответствующих объектов.

Новеллой Жилищного кодекса  является правило, которое позволяет  нанимателю в случае непроведения капитального ремонта в установленный срок требовать уменьшения платы за пользование  жилым помещением, а также общим  имуществом многоквартирного дома либо требовать возмещения понесенных расходов на устранение недостатков жилья и (или) общего имущества дома либо возмещения убытков.

Виновные наниматели и члены  их семей несут административную, гражданско-правовую и жилищно-правовую ответственность.

КоАП предусматривает, в частности, ответственность нанимателя за порчу  жилых помещений, оборудования, самовольную  перепланировку жилых помещений  в многоквартирных домах (ст. 7.21). Наймодатель, виновный в нарушении  правил содержания и ремонта жилых домов, также может быть привлечен к административной ответственности (ст. 7.22 КоАП). Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья - это выселение нанимателей из занимаемых жилых помещений в случае их виновного поведения.

За нарушение обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена гражданско-правовая ответственность нанимателя в виде неустойки (пени). Размер пени составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБР, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока по день фактической выплаты включительно. Увеличения размера пени не допускается. Наниматель и наймодатель могут требовать также возмещения убытков в случае нарушения их прав.

Прекращение договора социального  найма происходит в силу прекращения  прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его  участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.

Расторжение договора социального  найма по инициативе нанимателя может  иметь место в любое время  и по любым причинам. Оно обусловливается  лишь одним - получением согласия членов семьи нанимателя на выезд, которое, во избежание споров, должно быть получено в письменной форме. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма расторгается со дня такого выезда. Выезд на постоянное место жительства определяется только намерениями нанимателя, которые могут подтверждаться различными доказательствами - получением другого жилого помещения по договору социального найма, заключением трудового договора (кроме срочного) в другом населенном пункте и т.д. Приобретение жилого помещения в собственность нанимателя само по себе не может рассматриваться как основание для расторжения договора социального найма наймодателем.

По требованию любой из сторон договор  социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания.

По инициативе наймодателя договор  социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке  и в силу виновного поведения  нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:

1) невнесение нанимателем платы  за жилое помещение и (или)  коммунальные услуги в течение  6 и более месяцев подряд;

2) разрушение или повреждение  жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав  и законных интересов соседей,  которое делает невозможным совместное  проживание в одном жилом помещении;  невозможность совместного проживания  в одном жилом помещении детей  и родителей, лишенных родительских прав;

4) использование жилого помещения  не по назначению;

5) самовольное переустройство и  (или) перепланировка, нарушающие  права и законные интересы  граждан либо создающие угрозу  их жизни или здоровью, при  отказе суда сохранить жилое  помещение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нанимателя привести его в прежнее состояние.

В случае расторжения договора социального  найма по инициативе наймодателя  наниматель и члены его семьи  выселяются из занимаемого помещения  в судебном порядке. Такое выселение допускается как без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК), так и с предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК).

Выселение без предоставления другого  жилого помещения производится в  случае, если наниматель и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. В таком же порядке выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, будет признано невозможным. Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ подобное выселение нельзя рассматривать как противоречащее Конституции РФ, поскольку она запрещает только произвольное лишение жилища (ст. 40).

Выселение же в судебном порядке  и на основании федерального закона произвольным не является⁹.

Выселение с предоставлением другого  жилого помещения осуществляется в  отношении нанимателей, виновных в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд. Предоставляемое им жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, однако может быть менее благоустроенным, чем ранее занимаемое, поскольку ст. 90 ЖК прямо предусматривает предоставление в этом случае другого, а не другого благоустроенного помещения. Выселение в указанном случае производится в жилое помещение размером 6 кв. м жилой площади на одного человека, т.е. по норме, установленной для вселения в общежитие.

Жилищным кодексом предусмотрено  также четыре основания выселения  с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, не связанных с  виновным поведением нанимателя (ст. 85):

1) снос дома, в котором находится жилое помещение;

2) перевод жилого помещения в  нежилое;

3) признание жилого помещения  непригодным для проживания;

4) капитальный ремонт или реконструкция  дома, в результате которых жилое  помещение не может быть сохранено  или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.

Благоустроенность жилого помещения, предоставляемого при выселении, предполагает, что оно должно находиться в доме капитального типа, быть обеспеченным коммунальными удобствами, которые соответствуют условиям данного населенного пункта, находиться в его административных границах, отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям.

Новеллой Жилищного кодекса  является положение о том, что  предоставляемое при выселении  благоустроенное жилое помещение  должно быть равным по общей площади  ранее занимаемому жилому помещению. Это правило введено с целью не допустить улучшения жилищных условий граждан в обход общей очереди нуждающихся. При выселении нанимателя и членов его семьи им должно быть предоставлено жилое помещение из того же числа комнат. Если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена квартира.

Споры, связанные с выселением и  предоставлением других жилых помещений, разрешаются в судебном порядке. По делам о выселении обязательно  участие прокурора. Иные, помимо перечисленных  Кодексом, основания выселения граждан могут быть предусмотрены только федеральными законами.

Основаниями прекращения договора социального найма, не требующими выселения, являются разрушение жилого помещения  и смерть одиноко проживавшего нанимателя.

1.2  Договор коммерческого найма жилого помещения

Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что  не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и  пользования им, но на основе иного  договора. Однако фактическое пользование  арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин. Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное  жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих  граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 686 ГК РФ).