Ипотека в гражданском праве

 

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

 

12) подпись залогодателя и, если  он не является должником, также  подпись должника по обеспеченному  ипотекой обязательству;

 

13) сведения о государственной  регистрации ипотеки;

 

14) указание даты выдачи закладной  залогодержателю и даты выдачи  закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

 

При этом документ, названный "Закладная", в котором отсутствуют какие-либо данные, приведенные выше не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

 

Все листы закладной составляют единое целое, они должны быть пронумерованы  и скреплены печатью органа, осуществляющего  государственную регистрацию права.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Прекращение залога

 

Действующая в настоящее время норма ст. 352 ГК РФ также содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения залога. Однако ст.352 ГК РФ не предусматривает таких важных оснований прекращения залога как прекращение по соглашению сторон, прекращение по решению суда и прекращение в связи с переходом права собственности к залогодержателю. Что касается прекращения гражданских прав и обязанностей по решению судебных органов, ГК РФ вообще не предусматривает такой возможности.

По всей видимости, исходя из существа гражданско-правового института залога, принципа свободы договора и положений процессуальных кодексов об обязательности исполнения вступивших в законную силу судебных решений. Все-таки можно говорить о том, что залог может быть прекращен как судебным решением, так и по согласию сторон, а также переходом права собственности на заложенное имущество, однако ввиду существования неотъемлемого постановления Пленума Верховного суда РФ такой вывод нуждается в дополнительном судебном толковании.

Ряд проблем также связан с регулированием процесса реализации заложенного имущества с публичных торгов. Статья 349 ГК РФ предусматривает две формы реализации по решению суда и на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания. В принципе возможность заключения соглашения о порядке обращения взыскания достаточно привлекательна для сторон, так как позволяет избежать осложнений, связанных с несовершенством судебной системы, и в наибольшей степени соблюсти интересы, как залогодержателя, так и залогодателя.

Однако ч. 1 ст.350 ГК РФ устанавливает, что реализация заложенного имущества  производится с публичных торгов «в порядке, установленном процессуальным законодательством, если не установлен иной порядок». Но в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, торги организуются судебным исполнителем и проводятся по исполнительным документам, исчерпывающий перечень которых содержится в ГПК РСФСР.

Заключение договора на торгах регулируется также статьями 447,448 ГК РФ, однако в указанных нормах прямо не указывается, что они применяются для залоговых отношений.

Не урегулирован также вопрос о  том, каким актом должно формироваться  право собственности залогодержателя  в случае о становления последним предмета залога за собой при объявлении повторных торгов не состоявшимися.

Представляются возможными такие  документы, как заявление в адрес  регистрирующего органа, специального решения залогодержателя либо и  то и другое.

Есть также еще одна проблема. В соответствии с ч.4 ст.350 ГК РФ, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Право собственности залогодержателя на недвижимость возникает только после государственной регистрации данного права (ч.2 ст.8 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

 

На сегодняшний день ипотека  очень актуальна и применяется  для обеспечения исполнения обязательств при заключении различных договоров. Ипотека обеспечивает исполнение обязательств посредством двух функций: 1) стимулирует должника к надлежащему поведению, исполнению своих обязанностей, так как в противном случае наступают неблагоприятные для него последствия - обращение взыскания на предмет залога (стимулирующая функция);

 

2) при неисполнении должником  своих обязанностей после реализации  заложенного имущества из его  стоимости кредитор получает  удовлетворение (компенсационная функция).

 

Проведенное исследование позволяет  сформулировать следующие положения относительно оснований возникновения ипотеки.

 

Гражданский кодекс и Закон об ипотеке  предусматривают два основания  ее возникновения: на основании федерального закона при наступлении указанных  в нем обстоятельств и в  силу договора. В большинстве случаев ипотека возникает в силу договора. К ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.

 

При заключении договора волеизъявление однозначно направлено на установление залога недвижимости. При возникновении ипотеки в силу закона возможно два варианта:

 

1) ипотека возникает независимо  от воли сторон;

 

2) ипотека носит диспозитивный  характер, то есть стороны имеют  право предусмотреть отсутствие  ипотеки, указав это в договоре.

 

До внесения изменений от 11.02.2002 г. не была предусмотрена государственная  регистрация ипотеки в силу закона. Теперь же законная ипотека подлежит государственной регистрации.

 

Необходимо сказать об изменившихся требованиях к форме договора об ипотеке. Законодатель отменил обязательное нотариальное удостоверение договора, что упрощает и удешевляет процедуру его заключения. Договор ипотеки подлежит государственной регистрации, несоблюдение которой влечет недействительность договора.

 

Перечисленные новшества говорят о развитии законодательства об ипотеке. Оно шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. За последнее время законодательство об ипотеке изменилось существенно. С момента введения в действие Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» претерпел уже восемь редакций. Это объясняется тем, что государство стремится усовершенствовать отношения в сфере ипотечных правоотношений.

 

 

 

 

 

 

Список литературы:

 

 

1. Гражданский кодекс Российской  Федерации по состоянию на 15 марта 2008 г., «Проспект» М. 2008

 

2. Федеральный закон Российской  Федерации. №102-ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)», Консультант-плюс

 

3. Федеральный закон Российской  Федерации от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

 

4. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки  в силу закона

 

5. Головин Ю. Ипотека: из Древней  Греции в Россию