Гражданско-правовой договор: сущность и содержание

Изменение и расторжение  гражданско-правовых договоров.

Как правило, изменение и  расторжение договора по соглашению сторон возможно в любое время. По требованию одной из сторон договор расторгается судом только при существенном нарушении договора другой стороной или в случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Однако, допускается одностороннее изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Например, подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по независящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 %. При недостижении сторонами соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут либо изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно ряда условий. В частности, для расторжения договора необходимо установить наличие одновременно четырех следующих условий:

1) в момент заключения  договора стороны исходили из  того, что такого изменения обстоятельств  не произойдет;

2) изменение обстоятельств  вызвано причинами, которые заинтересованная  сторона не могла преодолеть  после их возникновения при  той степени заботливости и  осмотрительности, какая от нее  требовалась по характеру договора  и условиям оборота;

3) исполнение договора  без изменения его условий  настолько нарушило бы соответствующее  договору соотношение имущественных  интересов сторон и повлекло  бы для заинтересованной стороны  такой ущерб, что она в значительной  степени лишилась бы того, на  что была вправе рассчитывать  при заключении договора;

4) из обычаев делового  оборота или существа договора  не вытекает, что риск изменения  обстоятельств несет заинтересованная  сторона.

Соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В случае изменения договора соответствующим образом меняется и содержание обязательства, основанного на этом договоре. При этом обязательство изменяется в той части, в которой был изменен лежащий в его основе договор. Так, если стороны в договоре подряда согласились с тем, что подрядчик вместо ремонта всего четырехэтажного здания отремонтирует только два первых этажа, то заказчику будет принадлежать право требовать от подрядчика произведения работ на первых двух этажах, а не на четырех. В оставшейся части условия договора (например, сроки производства работ, гарантии качества, форс-мажорные обстоятельства) сохраняются в прежнем виде, а стало быть, в прежнем виде сохраняется соответствующее этим условиям содержание обязательства подряда.

Если  изменение договора произошло по взаимному соглашению сторон, то основанное на нем обязательство соответствующим образом изменяется с момента заключения сторонами соглашения об изменении договора. Однако иное правило может вытекать из содержания соглашения или характера изменения договора.

При изменении договора в судебном порядке основанное на нем обязательство изменяется с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

При расторжении договора обязательства  сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. По общему правилу, закрепленному в п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если договор был изменен  или расторгнут вследствие существенного нарушения его условий одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Договор купли - продажи недвижимости.

Понятие договора купли-продажи  охватывает в настоящее время  все договоры, по которым происходит передача вещи за деньги от одного субъекта к другому. Отдельными видами договоров купли-продажи являются договоры: розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи предприятия, продажи недвижимости. Более подробно хотелось бы уделить внимание последнему виду договора.

В соответствии со ст. 549 Гражданского Кодекса продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а  покупатель обязуется принять это  имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

По юридической природе  договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение  о такой регистрации. Сторона, необоснованно  уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой.

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие  о предмете продажи. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор – незаключенным.

При продаже зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений  к договору должны быть приложены  документы, содержащие необходимые  сведения об этих объектах.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей  права собственности на такую  недвижимость передаются права на земельный  участок, занятый такой недвижимостью  и необходимый для ее использования.

Исполнение договора продажи  недвижимости должно осуществляться путем  передачи недвижимости продавцом и  принятия ее покупателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.

Некоторые специальные правила  установлены для продажи жилых помещений. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При невключении в договор указанного условия покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс РФ
2. Гражданское право. Учебник. Ч. 1. под. ред. Сергеева А. П., Толстого Ю. К., Москва 1998 г.
3. Кабалкин А. Изменение и расторжение договора / Российская юстиция. № 10 1996 г.
4. Гражданское право: общая часть Михайленко Е.М.
5. Электронный портал: http://be5.biz/
6. Степанова О.Н. Гражданское право
7. Кушнир И.В. Гражданское право
8. Ивакин В.Н. Гражданское право. Особенная часть