Договор купли-продажи

      Обязанности одной стороны корреспондирует правам другой стороны договора. То есть, например, если покупатель обязан оплатить товар, то продавец вправе требовать своевременной оплаты товара; принятия товара. 

      4 Условия расторжения договора купли-продажи  
 

      Принцип свободы договора имеет важное значение не только при возникновении, но и при расторжении договора. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договорных обязательств не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством.

      Расторжение договора купли продажи - это волевой  акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора. Расторжение договора купли продажи происходит в следующих случаях:

1. расторжение по соглашению сторон;
2. расторжение договора купли продажи по инициативе одной из сторон (через суд или без его участия);
• при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
• в случаях, предусмотренных самим договором;
• в иных случаях предусмотренных Гражданским кодексом и иными законодательными актами.
3. расторжение договора купли продажи также может происходить по требованию некоторых государственных органов (так, ст. 12 Закона РФ "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" в редакции Федерального закона от 23 мая 1995 г. предоставляет федеральному антимонопольному органу право давать хозяйствующим субъектам обязательные для исполнения предписания в частности о расторжении договоров, противоречащих антимонопольному законодательству).

      Расторжение договора купли продажи  по инициативе продавца

      Продавец  может расторгнуть договор купли  продажи в следующих случаях:

• в случае неисполнения покупателем обязанности принять товар (ст.437 ГК РФ);
• в случае отказа покупателя оплатить товар (ст.439 ГК РФ);
• в случае отказа покупателя застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на покупателя (ст.443 ГК РФ);
• непредоставление покупателем отгрузочной разнарядки в установленный срок при поставке товаров (п.4 ст.462 ГК РФ);
• невыборка покупателем товаров в месте нахождения поставщика в установленный срок (п.4 ст.468 ГК РФ).

      Расторжение договора купли продажи  по инициативе покупателя

      Покупатель  может расторгнуть договор купли  продажи в следующих случаях:

• если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п.1 ст.416 ГК РФ);
• если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать, после истечения назначенного покупателем разумного срока для их передачи (ст.417 ГК РФ);
• при нарушении продавцом условия об ассортименте товаров (ст.421 ГК РФ);
• при передаче продавцом товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом (ст.428 ГК РФ);
• в случае передачи некомплектного товара (ст.433 ГК РФ);
• в случае отказа продавца застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на продавца (ст.443 ГК РФ);
• при просрочке поставки товаров (п.4 ст.464 ГК РФ).

      5. Пример из судебной практики 

      Проблемы  для покупателя объекта недвижимости в регулировании законом правоотношений сторон договора купли-продажи подтверждаются и судебной практикой. В частности, двумя судебными делами.

      В первом деле 2 стороны договора купли-продажи после его заключения и исполнения (завершения расчетов и составления акта приемки-передачи объекта) более четырех лет не обращались в регистрирующий орган с соответствующими заявлениями. Следовательно, регистрация перехода права на объект недвижимости от продавца к покупателю не была произведена, и право собственности продавца, зарегистрированное в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок, сохранялось за ним.

      По  прошествии четырех лет с момента  заключения договора финансовое положение  продавца объекта недвижимости ухудшилось, и на все его имущество (включая проданный объект недвижимости) был наложен арест. После того, как покупателю стало известно о наложении ареста, он (как законный владелец) на основании статьи 442 ГПК РФ предъявил продавцу и его кредиторам иск об освобождения имущества от ареста. Суд принял решение об отказе в иске, руководствуясь статьями 130, 131 и 551 ГК РФ. Суд указал, что при отсутствии регистрации у покупателя право собственности на приобретенный объект недвижимости не возникло. Следовательно, до этого момента у покупателя нет возможности защитить свои права на приобретенную им вещь избранным способом.

      Во  втором случае между продавцом и  покупателем был заключен и исполнен договор купли-продажи здания. На момент заключения договора земельный участок, на котором расположено здание, находился в муниципальной собственности и был арендован продавцом на срок 15 лет. В соответствии со статьями 22, 35 Земельного кодекса РФ и статьей 552 ГК РФ стороны уведомили собственника о передаче покупателю прав и обязанностей на земельный участок по договору аренды, заключенному с продавцом. Переход права собственности на здание и переход арендных прав и обязанностей арендатора на земельный участок (изменение стороны арендатора) были зарегистрированы в установленном порядке.

      После этого покупатель и орган местного самоуправления расторгли договор аренды земельного участка, заключили договор купли-продажи в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ и обратились с соответствующими заявлениями для регистрации перехода права собственности на земельный участок.

      Вместе  с тем задолго до заключения договора купли-продажи здания на части земельного участка, прилегающей к зданию, продавец возвел самовольное строение. Согласно статье 222 ГК РФ, право собственности у продавца на такую постройку не возникло, поэтому при заключении договора купли-продажи здания покупатель предполагал, что продавец намерен ее снести.

      Однако  вместо этого продавец предъявил  в суд два иска. Первый иск —  к регистрирующему органу — о признании недействительными действий по государственной регистрации перехода арендных прав на земельный участок, на котором располагалась самовольная постройка. При рассмотрении иска суд по ходатайству продавца в качестве обеспечения иска, не приведя каких-либо аргументов, кроме ссылки на постановление Пленума ВАС РФ от 09.12.2002 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», запретил регистрирующему органу регистрировать право собственности покупателя на приобретенный им земельный участок. Покупатель был привлечен в дело в качестве третьей стороны. В удовлетворении иска впоследствии было отказано, обеспечительные меры сняты (решение Арбитражного суда Пермского края от 01.10.2008 по делу № А50-10738/2008-Г-27).

      Второй  иск был предъявлен продавцом  к органу местного самоуправления о признании за ним права собственности на самовольно возведенное строение. Покупатель, защищая свои права законного владельца и покупателя земельного участка (не являясь еще его собственником), обратился с встречным иском о сносе самовольно возведенного продавцом строения. Однако первоначальный истец (продавец) заявил в ходе предварительного судебного заседания в качестве возражения на встречный иск, что у ответчика отсутствует право на предъявление встречного иска. Мотивировал свою позицию продавец тем, что покупатель не является собственником земельного участка (в тот период право собственности покупателя на земельный участок еще не было зарегистрировано). Поэтому (по аналогии со ст. 301, 304 ГК РФ) у лица, не являющегося собственником, нет прав на предъявление виндикационного или негаторного иска, следовательно, и иска о сносе самовольно возведенного строения (ст. 222 ГК РФ). Данный аргумент с учетом сложившейся судебной практики показался покупателю весомым, и, чтобы не получить отрицательное решение по делу, покупатель заявил ходатайство о приостановлении рассмотрения данного дела до вступления в силу решения суда по первому делу.

      После вступления в законную силу решения суда по первому делу право собственности покупателя на земельный участок было зарегистрировано. 

Библиографический список 

1. Конституция Российской Федерации: с коментариями Конституционного Суда РФ.
2. Закон РФ “ О защите прав потребителей ” 1992г. с изменениями
3. Закон РФ "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" в редакции Федерального закона от 23 мая 1995 г.
4. Закон РФ “ О поставках продукции для федеральных государственных нужд ” 1994г.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2 и 3. Официальный текст с изменениями и дополнениями.
6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право. Общие положения» М., 1997г.
7. Сидорова В.Н. «Договор купли-продажи».– Спб.: Питер, 2004г.
8. Под ред. А.Г.Каплина, А.И.Масляева «Гражданское право» Часть вторая: учебник/ - М: Юристъ, 2003г.
9. Под ред. М.С.Шекарян «Гражданское процесуальное право России»: учебник/. - М: Юрист, 2002г.
10. http://dogovor-inform.ru/kuplya_prodazha/
11. http://ru.wikipedia.org/
12. http://www.petrograd.biz/Dogovor/