Договор коммерческого найма

1.  Договор коммерческого найма жилого помещения.      Объект и предмет договора.

 
 
     В настоящее время договор коммерческого найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. Однако в силу специфики объекта этого договора, к нему применимы отдельные нормы жилищного законодательства. Из семнадцати статей ГК РФ, регламентирующих договор коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. К ним относятся: п. 1 ст. 673 - порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 - об установлении нормы жилой площади на человека, п. 1 ст. 682 - о максимальном размере платы за жилое помещение и п. 3 ст. 687 - о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке.

Термин «коммерческий» применительно  к договору найма жилого помещения  указывает на вид жилищного фонда  по целевому назначению, из которого предоставляются жилые помещения и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества в отличие от другой разновидности договора – социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входящие в жилищный фонд социального использования. Эти жилые помещения предоставляются для малоимущих и некоторых других, указанных в законе, категорий граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК РФ). Следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ этот договор коммерческим наймом не именуют. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» используется, в основном, в теории и в законодательстве субъектов РФ.

В соответствии со ст.  671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Однако данная статья  устанавливает лишь общие требования к жилому помещению и не содержит определения самого жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами ЖК РФ.

ЖК РФ в п. 2 ст. 15 говорит о  том, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из ст. 673 ГК РФ следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома, предметом могут быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.

В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может  быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В частности, непригодными для проживания согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», находящиеся в ветхом или аварийном состоянии и в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Кроме того, в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ пригодное для постоянного проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое. Таким образом, пригодность для проживания определяется следующими параметрами: свойствами и состоянием самого строения, в котором находится жилое помещение; уровнем благоустройства, в том числе наличием определенных коммуникаций; безопасностью окружающей среды.

Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома не могут быть объектом договора коммерческого найма, т.к. не признаются в качестве самостоятельного жилого помещения.

Сторонами договора коммерческого  найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем может  быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

Сдачу жилых помещений  в наем осуществляют их собственники, а также иные лица, наделенные таким  правом законом или собственником (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми жилые помещения закреплены на праве хозяйственного ведения, юридические лица – арендаторы жилых помещений).

В соответствии со ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма  жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

В договоре коммерческого найма круг постоянно проживающих с нанимателем лиц определяется исключительно по усмотрению нанимателя и самих этих лиц..

Статус постоянно проживающих  в силу закона могут приобрести и  те, кто вселился позднее. Однако для  этого необходимо наличие двух условий (ст.679 ГК РФ). Первое – получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно за собой нарушение требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях.

Кроме того, в соответствии со ст. 680 ГК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Существенными условиями  при заключении договора коммерческого найма жилого помещения являются цена (размер платы за наем) и срок на который заключается договор.

В договоре коммерческого найма  жилого помещения цена определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Следует  отметить, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК).

Плата за жилое помещение вносится обычно в денежной форме, однако по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты жилья. К примеру, на практике часто жилое помещение сдается внаем под условием, что наниматель в счет наемной платы сделает капитальный ремонт.

Договоры коммерческого найма  жилого помещения подразделяются на краткосрочные, заключенные на срок до одного года, и долгосрочные, заключенные на срок от одного года до пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК).

Следует отметить, что круг правомочий нанимателя в краткосрочном договоре найма жилого помещения уже.

Например, он не вправе вселять в  период действия договора граждан с  целью постоянного проживания, временных  жильцов, не имеет преимущественного  права на заключение договора на новый  срок, не может сдавать жилое помещение  в поднаем, заменять нанимателя (п. 2 ст. 683 ГК). Однако перечисленные возможности могут быть предоставлены нанимателю по договору краткосрочного найма по соглашению сторон.

Наниматель при заключении договора коммерческого найма жилого помещения вправе:

- вселять по взаимному  согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;

- разрешать по взаимному  согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;

- передавать с согласия  наймодателя часть или все  жилое помещение в поднаем;

- с согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст. 678 ГК РФ). При этом необходимо также согласование предполагаемых изменений с уполномоченными государственными органами.

- пользоваться общим  имуществом в многоквартирном  доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);

- осуществлять переоборудования  занимаемого по договору жилого  помещения, если это переоборудование  существенно не изменит условия  пользования жилым помещением;

- заключить договор найма на  новый срок по истечении срока  действия существующего договора коммерческого найма жилого помещения. Такое право закон называет преимущественным (ст. 684 ГК РФ);

Обязанности нанимателя жилого помещения  по договору коммерческого найма  в общем виде перечислены в  ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Под обязанностью обеспечивать сохранность  жилого помещения следует понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих.

Что касается текущего ремонта, то этот ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ  по сохранению конструкций, отделки  помещений, предотвращающих преждевременный  их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья, а также для обеспечения безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.).

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию  жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное, без разрешения наймодателя, переустройство жилого, подсобного помещений, балконов, лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести жилое помещение в прежнее состояние. Кроме того, в случае если нанимателем при самовольном переустройстве или перепланировке был причинен ущерб жилому помещению и (или) имуществу наймодателя, наниматель будет нести гражданско-правовую ответственность, связанную с возмещением причиненных убытков (ст. 15, гл. 59 ГК).

Кроме того, при расторжении  договора (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем) наниматель за три месяца должен письменно предупредить наймодателя.

Если говорить о правах граждан, постоянно проживающих  совместно с нанимателем, то в  соответствии  с п. 2 ст. 677 ГК РФ они  имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.

Равенство прав этих лиц  с правами нанимателя означает, что  граждане, постоянно проживающие  с нанимателем, так же как и  наниматель, имеют право проживать  в нанимаемом жилом помещении, хранить  там свои вещи, пользоваться коммунальными  услугами и общим имуществом многоквартирного дома.

На ряду с вышеуказанными правами в ГК РФ закреплены также  и распорядительные права данных лиц, а именно: право давать согласие на вселение в жилое помещение  других граждан в качестве постоянно  проживающих (ст. 679 ГК РФ); право давать согласие и разрешение на вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ); право на замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ); право давать согласие на расторжение договора найма по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ).

Вместе особенностью правого положения постоянно проживающих граждан с нанимателем является то, что они не несут перед наймодателем никаких обязанностей и, как следствие - и ответственности за нарушение условий договора найма. По договору коммерческого найма наниматель возлагает на себя ответственность за действия постоянно проживающих с ним граждан, нарушающих условия договора (п.3 ст.677 ГКРФ).

К основным правам наймодателя  следует отнести:

- право требовать от  нанимателя внесения платы за  пользование жилым помещением  и оплаты коммунальных услуг (если оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя);

- возврата жилого помещения  при расторжении договора найма  в надлежащем состоянии с учетом  нормального износа или в состоянии,  обусловленном договором.

К основным обязанностям наимодателя по договору коммерческого найма жилого помещения относятся:

-  передача нанимателю свободного жилого помещения (в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица;  помещение должно быть юридически свободным от прав третьих лиц) в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ);

- осуществление капитального  ремонта сданного внаем жилого  помещения, если иное не установлено  договором найма жилого помещения  (ст. 681 ГК РФ).

- не позднее, чем  за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем (ст. 684 ГК РФ).

Договор коммерческого  найма может быть прекращен как  при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора, так и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения  договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 ГК «Прекращение обязательств», выделим некоторые  из них: прекращение обязательства  невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК). 

Прекращение договора может  наступить по причине отказа от продления договора наймодателем в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. В этом случае наймодатель обязан не позднее чем за три месяца предупредить об этом нанимателя (Ст. 684 ГК РФ).

Основания и порядок  расторжения договора коммерческого найма устанавливаются ст. 687 ГК РФ:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно  проживающих с ним, в любое  время расторгнуть договор найма  с письменным предупреждением наймодателя  за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:  

- невнесения нанимателем платы  за жилое помещение за шесть  месяцев, если договором не  установлен более длительный  срок, а при краткосрочном найме  в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого  помещения нанимателем или другими  гражданами, за действия которых  он отвечает.

Любая из сторон договора коммерческого найма жилого помещения  может потребовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК:

-   если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

-    в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.  

 Если говорить о  случаях предусмотренных  жилищных законодательствам, то к ним следует отнести основания указанные в ст. 83 ЖК РФ:

- невнесения нанимателем  платы за жилое помещение и  (или) коммунальные услуги в  течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения  жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает;

- систематического нарушения  прав и законных интересов  соседей, которое делает невозможным  совместное проживание в одном  жилом помещении;

- использования жилого  помещения не по назначению.

Следует также отметить, что наниматель в соответствии с  п. 1 ст. 687 ГК РФ  вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (п. 4 ст.687).

В качестве последствия  расторжения договора коммерческого  найма ст. 688 ГК называет выселение, т.е. принудительное изъятие жилой  площади у лиц, которые не имеют  на нее права или право которых  прекратилось по установленным законом  основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя.

 
 
2. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора коммерческого найма жилого помещения

   При нотариальном удостоверении по желанию сторон договора коммерческого жилищного найма нотариус для обозрения истребует правоустанавливающий документ о принадлежности сдаваемого внаем жилого помещения и его государственной регистрации. Данные документы проверяются нотариусом и возвращаются собственнику жилого помещения.  

Для нотариального  удостоверения договора необходима также справка бюро технической  инвентаризации, из содержания которой  можно наиболее точно определить и охарактеризовать в договоре сдаваемый  внаем объект, дополнительно оценить информацию об отсутствии препятствий к заключению договора (например, наличие несанкционированной перепланировки жилого помещения, самовольно возведенных объектов и т.п.). 

При оформлении договора нотариус должен удостовериться также в отсутствии арестов и иных ограничений (обременений) прав собственника. Подтверждением этого является выписка из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В истребовании справки налогового органа об отсутствии задолженности по налогообложению необходимости не имеется, поскольку перехода права собственности на жилое помещение при сдаче его внаем не происходит, однако по желанию участников договора указанные сведения могут быть приобщены к материалам дела. 

На заключение договоров найма жилых помещений, приобретенных в период брака на совместные средства супругов, целесообразно получить согласие супруга наймодателя. Подобное согласие может не удостоверяться нотариально, так как в соответствии с п. 3 ст. 35 СК нотариально удостоверенное согласие супруга требуется лишь в случаях совершения сделок по распоряжению недвижимостью и сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации. 

Вместе с  тем согласно п. 1 ст. 35 СК владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, поэтому отсутствие такого согласия влечет оспоримость заключенного договора. Согласие супруга наймодателя на сдачу жилого помещения внаем может быть выражено в простой письменной форме.  

Если внаем  сдается жилое помещение, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний гражданин, на оформление договора требуется  предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

   Заключение

     В заключении я хочу кратко подвести итоги проделанной работы.

Итак, по договору коммерческого  найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или  управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Само жилое помещение  должно отвечать следующим требованием  – оно должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания. Кроме того, передаваемое жилье должно быть свободным, т.е. в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица;  помещение должно быть юридически свободным от прав третьих лиц

Сторонами договора коммерческого  найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Права и обязанности  нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма раскрываются в главе 35 ГК РФ. На объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный и краткосрочный. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей.

Специфика договора коммерческого найма жилого помещения заключается в том, что он регулируется сразу двумя кодексами - Гражданским и Жилищным.