Договор коммерческого найма

Введение

Удовлетворение жилищных потребностей граждан в домах частного, а также государственного, муниципального и общественного жилищных фондов может осуществляться посредством сдачи жилых помещений их собственниками внаем по договору коммерческого найма жилого помещения, который является гражданско-правовым договором и регулируется нормами Гражданского кодекса РФ и нормами жилищного законодательства.

Договор коммерческого найма жилого помещения является весьма актуальной темой сегодня, так как получил широкое применение на практике. Распространение коммерческого найма жилых помещений вызвано объективными социально – экономическими причинами, а именно постоянно возрастающими ценами на жилье и снижением объема его строительства, низкими доходами граждан.

Конституция РФ закрепляет норму о праве граждан на жилище: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища» (ст. 40). Граждане сами за свой счет или с привлечением государственных субсидий могут покупать, менять жилье. «Малоимущим, иным указанием в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами» (ст. 40 Конституции РФ).

Сейчас основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, являются Гражданский  и Жилищный Кодексы РФ. Жилищный Кодекс - комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские и административные.

1. Общая характеристика договора коммерческого найма

Договор найма жилого помещения – традиционный институт гражданского права, оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма. В настоящее время договор коммерческого найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. Однако в силу специфики объекта этого договора, к нему применимы отдельные нормы жилищного законодательства.1 Из семнадцати статей, регламентирующих договор коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. К ним относятся: п. 1 ст. 673 – порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 – об установлении нормы жилой площади на человека, п. 1 ст. 682 – о максимальном размере платы за жилое помещение и п. 3 ст. 687 – о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке. При этом в одном случае (п. 3 ст. 682 – определение порядка ежемесячной платы за жилое помещение) адресатом отсылки служит конкретный нормативно-правовой акт, входящий в состав жилищного законодательства – ЖК РФ.

Термин «коммерческий» применительно к договору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению, из которого предоставляются жилые помещения и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества в отличие от другой разновидности договора - социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входящие в жилищный фонд социального использования. Эти жилые помещения предоставляются для малоимущих и некоторых других, указанных в законе, категорий граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК РФ). Следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ этот договор коммерческим наймом не именуют. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» используется, в основном, в теории и в законодательстве субъектов РФ.

Определение договора коммерческого найма содержится в ст. 671 ГК РФ. Согласно данной норме «по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».2

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам. ГК РФ различает два договора коммерческого найма жилого помещения:

1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если  в договоре срок не определен, то договор считается заключенным  на пять лет;

2) краткосрочный договор  найма, заключаемый на срок до  одного года.

Объектом гражданского правоотношения является то, на что направлено или, на что воздействует гражданское правоотношение. Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общее помещение дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ, ч. ст. 673 ГК РФ).

Наниматель обязан использовать жилье строго по назначению, обеспечивая его сохранность. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений определяется исходя из нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления, размер площади не лимитируется и определяется соглашением сторон. Размер платы устанавливается соглашением сторон. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Заключение договора коммерческого найма допускается при соблюдении двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из ст. 673 ГК РФ следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома, предметом могут быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.

Статья 673 ГК РФ по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылает к жилищному законодательству. В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В частности, непригодными для проживания признаются помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии и в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Кроме того, в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ пригодное для постоянного проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое. Таким образом, пригодность для проживания определяется следующими параметрами: свойствами и состоянием самого строения, в котором находится жилое помещение; уровнем благоустройства,

в том числе наличием определенных коммуникаций; безопасностью окружающей среды. 3

Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома не могут быть объектом договора коммерческого найма, т.к. не признаются в качестве самостоятельного жилого помещения.

2. Порядок его заключения, стороны договора, изменение и его расторжение

Для заключения договора коммерческого найма достаточно соглашения сторон: собственника помещения (наймодателя) и нанимателя. Никаких административных разрешений в настоящее время не требуется. Данный договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Отсутствие письменной формы договора коммерческого найма не влечет его недействительность, однако лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, что не лишает их в то же время права приводить другие доказательства (ст. 162 Гражданского кодекса РФ).

Договор коммерческого найма не требует обязательного нотариального удостоверения, и этот вопрос решается сторонами. В договоре должны быть указаны наймодатель и наниматель, предмет договора, права и обязанности сторон. Договор должен быть подписан двумя сторонами. В договоре должны быть также указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится только с согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц при соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

Договор коммерческого найма является срочным и заключается на срок не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Если договор коммерческого найма заключен на срок до одного года, то он считается краткосрочным наймом и в этом случае к нему не применяются некоторые положения о коммерческом найме. Так, наниматель лишается права вселять в занимаемое им жилое помещение временных жильцов или поднанимателей. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма.

При краткосрочном найме наниматель не наделен преимущественным правом на заключение договора на новый срок (ст. 683 ГК РФ).

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями - только граждане (п. 1 ст. 677 ГК РФ).  Сдачу жилых помещений в наем осуществляют их собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми жилые помещения закреплены на праве хозяйственного ведения, юридические лица - арендаторы жилых помещений).

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанимателя в договоре найма жилого помещения, что влечет за собой изменение договора. Так, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

 В случае смерти  нанимателя или его выбытия  из жилого помещения договор  продолжает действовать на тех  же условиях, а нанимателем становится  один из граждан, постоянно проживающих  с прежним нанимателем по общему  согласию между ними.

 Закон предусматривает  случаи, когда между гражданами, проживающими в данном жилом  помещении, после смерти нанимателя  или его выбытия из жилого  помещения нет согласия о том, кто из них станет нанимателем: если такое соглашение не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие  в жилом помещении, становятся  сонанимателями. Возникающие споры  разрешаются в судебном порядке.

ГК РФ содержит положения, в которых устанавливаются основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения относятся к коммерческому найму, они могут применяться к социальному найму, если иное не установлено жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Наймодатейь может также потребовать расторжения договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Гражданским кодексом РФ, а именно, п. 2 ст. 687 устанавливается возможность отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.