Договор коммерческого найма

Закон предусматривает случаи, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Законодательством определены последствия расторжения договора найма жилого помещения: в случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

3. Сравнительный анализ договоров коммерческого найма и социального найма

Одно из главных отличий данных видов найма жилого помещения заключается в их названиях. Социальный найм отвечает социальному назначению, а коммерческий найм – коммерческому. Социальный найм удовлетворяет постоянную потребность нанимателя в жилье, коммерческий же – временную потребность в жилье. Договора социального найма и коммерческого являются соответственно реальным и консенсуальным.

Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде. Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает.

Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения. Как следует из ГК РФ, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ «судоустройство; прокуратура; уголовное и уголовно-исполнительное законодательство; амнистия и помилование; гражданское законодательство; процессуальное законодательство; правовое регулирование интеллектуальной собственности»4 являются исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно п.1 ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Договор социального найма – бессрочный, а согласно ГК РФ коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. Кодекс устанавливает два срока такого договора: краткосрочный – до одного года, и долгосрочный – от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683ГК РФ).

В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи нанимателя, т.е. наниматель и члены его семьи рассматриваются в качестве сонанимателей, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане», которые должны быть указаны в договоре. Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении.

Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет. Коммерческий наем – всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

В отличие от договора социального найма объектом (предметом) договора коммерческого найма выступает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, благоустроенность которого не является обязательным признаком предмета договора. Данным помещением может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). При этом смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.5

Сравнительный анализ договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма позволил выявить наличие 11 отличительных признаков, которые Д.И. Рыбин сформулировал в таблице6.

№	Целевое назначение	Социальное благо	Товар
1	Функции жилого помещения	Социальные – обеспечение жильем малоимущих и иных указанных в законе граждан	Коммерческие – сдача в наем любым физическим лицам
2	Нормирование жилья	Нормируется: норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения	Не нормируется
3	Наймодатель	Государственные и муниципальные органы власти	Любое лицо, владеющее жилым помещением
4	Наниматели	Малоимущие и иные указанные в законе граждане	Любые физические лица
5	Право нанимателя на заключение договора найма жилья	Гарантировано по основаниям, определенным в законе	Зависит от усмотрения наймодателя
6	Возмездный характер пользования	Компенсация расходов	Получение прибыли
7	Форма договора	Типовая	Произвольная, не противоречащая закону
8	Срок действия договора	Бессрочный	Срочный
9	Процедура заключения	Определена законом	Произвольная, не противоречащая закону
10	Условия заключения договора	Заключается только лицами, у которых подошла очередь на получение жилого помещения	Данное условие отсутствует
11	Применение льгот и субсидий на пользование жильем	Предусмотрено законом и обязательно к применению	Не предусмотрено законом и зависит от волеизъявления наймодателя

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Найм жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора найма, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В то же время он отделил коммерческий найм от социального, с другой стороны отделил его от договора аренды, изменил не только норму, но и содержание отношений.

Итак, договор найма жилого помещения считается заключенным, когда достигнуто соглашение сторон по всем его существенным условиям. В этом его отличие от договора социального найма, в основе которого – сложный юридический состав (нуждаемость в жилом помещении по одному из оснований, предусмотренных законодательством; постановка на учет; принятие решения о предоставлении жилого помещения; заключение договора на основании принятого решения).

Сторонами договора коммерческого  найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Само жилое помещение  должно отвечать следующим требованием  – оно должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания. Кроме того, передаваемое жилье должно быть свободным, т.е. в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица;  помещение должно быть юридически свободным от прав третьих лиц.

Права и обязанности  нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма раскрываются в главе 35 ГК РФ. На объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный и краткосрочный. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей.

Юридическими признаками данного договора являются: договор консенсуальный, двусторонний, взаимный, возмездный.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Нормативно – правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации. Государственный гимн Российской Федерации. – М.: Издательство Юрайт, 2012. – 48с. – Серия: Правовая библиотека.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая, вторая, третья и четвертая. – Москва: Проспект, КноРус, 2013. – 544с.
2. Учебная литература:
3. Гражданское право. С.В. Ткаченко, А.В. Кудряшов, В.В. Ткаченко. Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения: Учебное пособие. – Самара, 2008. – 184c.
4. В.Т. Батычко.  Гражданское право (Часть II) в вопросах и ответах. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2008.
5. Кириченко О. В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. № 6.
6. Крашенинников, П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2004. – 315c.
7. Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6.
3. Интернет – ресурсы:
8. Консультант Плюс URL: http://www.consultant.ru/
9. Правовой центр «Правый Берег»

URL http://www.center-bereg.ru/a1351.html

10. Все о праве URL:

http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum6916/item6929.html

 

 

 

 

Задача:

О. и его отец приватизировали свою четырехкомнатную  квартиру в январе 2006г. На момент приватизации никто, кроме них, в квартире прописан не был. Вскоре отец умер, оставив завещание в пользу О. Через некоторое время к нему стала наведываться его тетка С. с племянником, возвратившиеся из г. Якутска в декабре 2006г. Вскоре С. заявила, что имеет в этой квартире "долю", что все документы, полученные О., недействительны и обратилась в суд. Она требовала "аннулировать" приватизацию, восстановить ее жилищные права. В доказательство своей правоты С. указывала, что раньше (до переезда в г. Якутск в ноябре 2005г.) была прописана в этой квартире, а после того, как она выехала, О. и его отец получили эту, спорную, четырехкомнатную квартиру. Каким  будет решение суда?

Ответ:

Чаще всего, регистрацию в квартире получают родственники и члены семьи собственника жилого помещения. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении супруг, а также дети и родители. Иные родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы (а в исключительных случаях - другие граждане) могут быть признаны членами его семьи, если они вселены собственником именно в качестве членов своей семьи.

Члены семьи владельца жилого помещения наделены правом пользования данным жилым помещением наравне с его владельцем, если другое не установлено соглашением, заключенным между ними. В обязанности прописанных в квартире граждан входит забота о помещении, сохранение его в целостности. Если же прописанный в квартире гражданин не является членом семьи собственника, то прописка дает ему лишь право пользования помещением с согласия владельца.

Все указанные права и обязанности относятся к приватизированной жилой площади. Если же гражданин вписан в неприватизированную квартиру, то при приватизации он станет ее совладельцем на долевой основе.

Конкретно в данной ситуации, суд может признать сделку недействительной, поскольку не было учтено мнение гражданки С., так как она являлась совладельцем на долевой основе.

1 Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 65.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая, вторая, третья и четвертая. – Москва: Проспект, КноРус, 2013. – с. 200.

3 Кириченко О. В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. № 6. С. 18.

4 Конституция Российской Федерации. Государственный гимн Российской Федерации. – М.: Издательство Юрайт, 2012. – с. 22.

5 В.Т. Батычко Гражданское право (Часть II) в вопросах и ответах. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2008. URL:http://www.konsalter.ru/biblioteka/b18/16.htm

6 Крашенинников, П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2004. – С. 93.