Договор ипотеки

Ипотечный кредит играет большую  роль в замещении государственных  источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства  банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

• непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
• продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым направлением занимаются финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспечение залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации).

Юридически выделяют двух участников – залогодателя и залогодержателя:

1. Залогодатель – это лицо, которое отдает свое имущество в залог. Понятие залогодателя дано в ст. 335 ГК РФ.

Залогодателем может быть как сам должник, так и любое  третье лицо.¹² Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, при этом согласно требованиям п. 2 ст. 295 ГК РФ лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника.

2. Залогодержателем является тот, кто получает имущество в залог. Согласно терминологии, указанной в ст. 334 ГК РФ – это кредитор по обеспеченному залогом, в данном случае ипотекой, обязательству, который имеет право в случае неисполнения обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит имущество, за изъятиями, установленными законом.¹³

Целью заемщика является приобретение по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Закладная – это ипотечная  ценная бумага, удостоверяющая право  временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга. Основные положения о закладной, ее содержание, регистрация ее владельцев, осуществление прав по закладной подробно сформулированы в гл. 3 Закона об ипотеке. ¹⁴

Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью  в установленный срок.

Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть  предметом закладной, но право собственности  принадлежит банку до погашения  ипотечного кредита. В закладной  подробно описывается предмет залога, и она подлежит государственной  регистрации.

В организации и развитии ипотечного кредита большая роль принадлежит государству, которое призвано создать условия, позволяющие банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков.

Государство может содействовать  некоторым группам семей в  приобретении жилья. Оно должно контролировать деятельность ипотечных банков с целью защиты интересов их клиентов.¹⁵

 

 

 

2. Понятие и содержание договора ипотечного кредитования
1. Существенные условия договора ипотечного кредитования

Договор об ипотеке — это соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа, по которому одна сторона —залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (кредитному договору, договору займа и др.), имеет право на получение удовлетворения своих денежных требований к должнику (заемщику) по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя (должника-заемщика) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.  
        Существенными условиями договора об ипотеке являются:

• предмет ипотеки, его оценка, существо;
• размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой¹⁶.

Кроме того, существенным условием этого  договора является условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится  заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). В том случае, если стороны не достигли соглашения по всем или по одному из указанных пунктов в требуемой форме, договор считается незаключенным в силу ст. 432 ГК РФ.

Предмет договора ипотеки  определяется в заключаемом договоре путем указания его наименования, места нахождения и описания, достаточного для идентификации этого предмета¹⁷.

Объектом договора ипотеки  может выступать имущество в  широком смысле, то есть как вещи (собственно имущество), так и имущественные  права.

Недвижимое имущество  различается по способности быть предметом договора об ипотеке. Среди групп имущественных объектов, выступающих предметами по договору об ипотеке, можно выделить следующие группы недвижимого имущества:

– недвижимые вещи;

– незавершенные строительством недвижимые вещи (к ним применяются правила Закона об ипотеке). При этом, если предметом ипотеки выступает объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет свою силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства;

– права арендатора по договору аренды недвижимого имущества, поскольку иное не противоречит федеральному закону и существу арендных отношений (к ним также применяются правила Закона об ипотеке).

Законодатель устанавливает  определенные виды недвижимого имущества, которые не могут выступать в качестве предмета по договору ипотеки. К таковому имуществу отнесено:

– недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота;

– не допускается заключения договоров ипотеки в отношении имущества, которое подлежит обязательной приватизации либо приватизация которого запрещена;¹⁸

– кроме того, как это следует из смысла законодательства, не может быть предметом ипотеки самовольная постройка.

Оценка предмета ипотеки  определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем. 

При ипотеке государственного и муниципального имущества его  оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.¹⁹

2.2.2 Права и обязанности сторон по договору ипотечного кредитования.

Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические  лица, государственные и административно-территориальные  образования, обладающие гражданской  правосубъектностью.

Самостоятельно приобретать  и осуществлять права, а также  создавать для себя и исполнять  обязанности залогодателя и залогодержателя  могут только дееспособные лица.

С момента возникновения  залогового правоотношения залогодержатель  и залогодатель наделяются взаимными  правами и обязанностями, которые  выступают в качестве правовых средств  достижения обеспечительной цели, присущей залоговому правоотношению.

В залоговом правоотношении интерес управомоченного лица –  залогодержателя состоит в том, чтобы обеспечить надлежащее исполнение должником обязательства, а в случае неисполнения – получить удовлетворение за счет стоимости предмета залога. Задача залогового права сводится к тому, чтобы «сохранить предмет залога к тому времени, когда долг будет подлежать удовлетворению, и сделать будущее удовлетворение долга независимым от возможности предъявления к должнику еще каких-либо требований». Права и обязанности сторон залогового правоотношения направлены на выполнение указанной задачи. Их объем различается в зависимости от вида залога и стадии развития залогового обязательства.

Права и обязанности залогодержателя  являются средством, с помощью которого обеспечивается выполнение залоговым  обязательством присущих ему функций. Предоставляемые залогодержателю  права направлены на удовлетворение его интересов, состоящих в надлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства, а в случае неисполнения – в возможности получить сумму долга за счет стоимости предмета залога. Назначение возлагаемых на залогодержателя обязанностей состоит в том, чтобы установить такие рамки должного поведения, которые исключали бы возможность нарушения интересов залогодателя. Содержание прав и обязанностей залогодателя предопределяется обеспечительной целью залогового правоотношения. Основное назначение обязанностей, возлагаемых на залогодателя, состоит в том, чтобы, с одной стороны, обеспечить сохранность и ценность предмета залога на всем протяжении существования залога и сделать реальным возможное удовлетворение требований залогодержателя, а с другой стороны, стимулировать к надлежащему исполнению обеспеченного залогом обязательства.

Залогодатель обязан:

– страховать заложенное имущество в полной его стоимости;

– немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);

– сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ);²⁰

– залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 344 ГК РФ);

– в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»);

– пункт 2 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке» предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ;

– закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 ФЗ «Об ипотеке»);

– залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по последующим ипотекам.

Залогодатель имеет право:

– пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;

– отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;

– завещать заложенное имущество (ст. 346 ГК ГФ). Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;

– в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство (п. 7 ст. 350 ГК РФ);

– в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

– в случае обращения взыскания на заложенное имущество – земельный участок – сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 4 ст. 340 ГК РФ);²¹

Залогодержатель обязан:

– залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, – на сумму не ниже размера требования;

– на залогодержателя, которому передано имущество, возложена обязанность, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

– до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества;

– при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.