Договор ипотеки

Содержание 

Введение…………………………………………………………………………..3

Глава 1. Правовой статус института ипотеки в РФ………………………….....5

1.1 Развитие ипотеки как института гражданского права……………………...5

1.2 Правовое регулирование института ипотеки в современном гражданском праве РФ…………………………………………………………………………...7

Глава 2. Правовые особенности института ипотечного кредитования……….9

2.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования…………………………….9

2.2 Понятие и содержание договора ипотечного кредитования……………...13

        2.2.1 Существенные условия договора ипотечного кредитования……...13

        2.2.2 Права и обязанности сторон по договору ипотечного кредитования………………………………………………………………………………...15

        2.2.3Порядок изменения и расторжения договора……………………….22

2.3 Регистрация договоров ипотечного кредитования………………………..25

2.4 Проблемы ипотечного кредитования в России …………………………...26

Заключение………………………………………………………………………28

Список  использованной литературы………………………………………….. 30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья посредствам создания условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, и увеличения объемов жилищного строительства.

Приобретение жилья –  всегда огромная проблема, традиционно  сопряженное как с нехваткой денежных средств, так и с незнанием законов, следствием чего может стать неправильный выбор объекта покупки или обман самого покупателя. Поэтому ипотека очень сложный и тонкий инструмент, который следует использовать, только зная о возможных последствиях и результатах.

Ипотека представляет собой  залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства

 Ипотека также является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы, особенно обострившиеся в связи с финансовым кризисом. Проблемам развития системы ипотечного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. ¹Значимость ипотечного кредитования, оценка возможности эффективного функционирования данной системы в современных российских условиях обусловило выбор темы исследования.

Цель и задачи исследования. Целью данной курсовой работы является изучение правового статуса института ипотеки, института ипотечного кредитования и содержания договора ипотечного кредитования.

В соответствии с целью  перед работой поставлены следующие  задачи:

рассмотреть правовой статус института ипотеки в РФ;

• выявить правовые особенности института ипотечного кредитования;
• изучить содержание договора ипотечного кредитования;
• выявить проблемы ипотечного кредитования в России.

Степень научной разработанности  темы курсовой работы. Теоретическими источниками настоящего исследования явились труды отечественных ученых и специалистов в области гражданского права и смежных дисциплин.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Правовой статус института ипотеки в РФ

1. Развитие ипотеки как института гражданского права

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности  на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка  при  Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах: с казной, между частными лицами и вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного  кредита – Санкт-Петербургское  городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.²

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки  в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

В это время залог являлся  самым надёжным и гарантированным  способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.³

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

В России послереволюционного  периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда  для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и,  прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях  по распоряжению имуществом.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с  введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.⁴

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним»  и др. ⁵

 

2. Правовое регулирование института ипотеки в современном

гражданском праве РФ

 «В широком смысле под ипотекой понимается договор залога вещи, согласно которому заложенная вещь (предмет залога) не передается залогодержателю, а остается у залогодателя либо передается третьему лицу. В этом смысле ипотека имеет залог недвижимого имущества. Именно в этом смысле действующее российское законодательство использует термин «ипотека», указывает О.Ю. Скворцов. ⁶

Такое разнообразие мнений – следствие двух точек зрения на залог. В нашей стране было сильное  влияние традиции вещно-правовой оценки залога вплоть до того, что Гражданский  кодекс РСФСР 1922г. квалифицировал залог как вещное право.

Уже в последний период дискуссия по поводу природы залога завершилась тем, что Гражданский кодекс РСФСР 1964 года, а затем Гражданский кодекс РФ 1994г. стали рассматривать залог как обязательно-правовой институт.

В настоящее время залоговые  отношения регулируются ст. 5 Закона РФ от 29 мая 1992г. № 2872-1 «О залоге», где  ипотека значилась как залог  предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или право пользования им.

Пункт 2 ст. 334 Гражданского кодекса  РФ определил ипотеку как залог  земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и квартир и другого  недвижимого имущества.⁷

Следует признать, что в  настоящее время создана полная база законодательного функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных и страховых компаний). Основными нормативными актами, регулирующих гражданские отношения при ипотечном кредитовании является Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ. Так как о необходимости принятия специального Закона «Об ипотеке» указывалось в п. 2 ст. 342 ГК РФ, то 16 июля 1998г. был принят Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Нормы Закона «О залоге» 1992г. и общие положения Гражданского кодекса РФ применяются и к ипотеке, поскольку Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости) не установлены иные правила.

Помимо Гражданского законодательства ипотечные отношения были урегулированы  в Законе РФ от 11 ноября 2003г. №152-ФЗ «Об  ипотечных ценных бумагах». В Законе РФ от 21 июля 1997г №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и делах с ним» (с изменениями и дополнениями) и Инструкции «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения», утвержденной совместным Приказом министра РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 года №289/235/290.

В свою очередь, порядок оценки недвижимого имущества, приобретаемого на средства, предоставляемые по ипотечному жилищному кредиту, регулируется в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об ипотечной деятельности в РФ», нормы которого выступают во взаимосвязи с Законом РФ от 21 июля 1997 г. № 119-Фз «Об исполнительном производстве», который призван защищать стороны в случае судебного конфликта и обращать взыскание на имущество должника. ⁸

 

 

 

Глава 2. Правовые особенности  института ипотечного кредитования

2.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования

Ипотечный кредит – это  «кредит (заем), предоставленный для  приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства». Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную – именную ценную бумагу вексельного типа.

Ипотечный кредит – «долгосрочная  ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с  выплатой процентов по кредиту (плата  за кредит) и обеспечением выплаты  данного обязательства залогом  недвижимости».

Таким образом, ипотечный  кредит – долгосрочная ссуда, предоставленная для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства.⁹

В соответствии с Федеральным  законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

1) земельные участки, за  исключением земель, находящихся  в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;¹⁰

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.¹¹

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения.

В залог не принимаются  особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Во всем мире значение ипотеки  как инвестиционного инструмента  велико:

• для заемщика – это дополнительная возможность получения крупных средств на очень большие сроки для решения жилищной проблемы;
• для кредитного института – это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита;
• для государства – это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, становление и развитие истинно рыночных отношений во многих секторах экономики, решение многих социальных проблем.