Договор аренды (Договор аренды конкретного имущества)

Федеральное агенство по образованию

    Государственное образовательное учреждение

    Высшего профессионального образования

    Уральский государственный экономический  университет 
 

    Кафедра  Национальная экономика 
 
 
 

Курсовая работа №1 

По дисциплине Гражданское право 
 

На тему: Договор аренды (Договор аренды конкретного имущества). 
 

Вариант  
 
 

Студентки 3 курса гр. ЭПБ-09-КФ(п)

       Пантелеевой Валентины Геннадьевны

                                                    Преподаватель    Бельдина О.Г. 
 
 

Екатеринбург 2011г. 

     СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….3

1.Общая характеристика  договора аренды……………………………………..5

1.1.Понятие договора  аренды……………………………………………………5

1.2.Элементы договора  аренды………………………………………………….7

2.Содержание договора  аренды………………………………………………..17

2.1.Права и обязанности  сторон………………………………………………..17

    2.2.Права  и обязанности сторон в связи  с улучшением и выкупом арендованного  имущества……………………………………………………...24

    3.Прекращение  и расторжение договора аренды……………………………..27

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………33

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК………………………………………….35

 

     ВВЕДЕНИЕ 

     Актуальность  темы моей работы является весьма значительной и злободневной в силу ряда причин.

     Первое, о чем здесь следует сказать, это недостаточная разработанность  данной тематики в юридической литературе. Многие теоретические вопросы изучения договоров аренды до сих пор не получили должного освещения и находятся  в состоянии первичного исследования. По данной проблематике опубликовано не много литературы, но особенно обращает на себя внимание два обстоятельства: во-первых, тема вызывает больший интерес  у специалистов по хозяйственному праву, которые представляют содержание тематики с несколько иной точки зрения, чем цивилисты; во-вторых, минимум  внимания уделено теоретическим  аспектам договора аренды на страницах  периодических изданий.

     Не  менее важной мне представляется и практическая актуальность данной темы. Она определяется тем, что в  настоящее время в сравнение  с советскими временами резко  повысилось значение арендных сделок. Распространение в Российской Федерации  политических и экономических прав граждан, развитие демократии вообще, привело к существенной гражданской  активизации населения. Это обусловило расширение объема заключения договоров  аренды. Причем здесь следует отметить одну существенную деталь: расширение объема арендных сделок произошло за счет изменения назначения аренды, которая в наши дни выполняет  функции стимулирования предпринимательской  деятельности. Большое значение аренды в экономической жизни объясняется  тем, что этот способ ведения предпринимательства, во-первых, соответствует общепринятым стандартам о возможности пользования, владения и распоряжения собственностью, во-вторых, аренда очень эффективно помогает решать проблему стартового капитала при вступлении на стезю  предпринимательской деятельности.

     Основная  цель исследования состоит в том, чтобы на основании изучения общих  положений сделать гражданско-правовую характеристику рассматриваемого договора.

     Для достижения цели будут решаться нижеследующие  задачи:

1. определить понятие договора аренды;
2. рассмотреть основные элементы договора аренды;
3. раскрыть содержание договора аренды;
4. проанализировать основания и порядок прекращения договора аренды.

 

      1.Общая характеристика  договора аренды 

     1.1.Понятие  договора аренды 

     По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

     Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества  во временное пользование. В отличие  от договоров по передаче имущества  в собственность, договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет  такие отношения товарообмена, при  которых товаром выступает не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может  передаваться арендатору только в пользование  или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор  не приобретает титула владельца  арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми  последствиями.

     Передача  имущества только в пользование  возможна в том случае, если пользование  осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль над  арендованным имуществом; например, пользование  движимым имуществом осуществляется в  его помещении¹.

     Можно выделить три основные черты, характерные  для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого передается (предоставляется) определенное имущество лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество должно быть возвращено арендодателю. Исключение составляет выкуп арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды)¹. Данный договор также консенсуальный, т. е. устанавливающий между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику.

     Употребление  в законодательстве в одних случаях  термина «аренда», в других —  «имущественный наем» (прокат) связано  не столько с различиями отдельных  видов таких договоров, сколько  со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения  гражданину для проживания в нем  между сторонами заключается  договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный  вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ.

     Вообще, сама аренда дает возможность удовлетворять  потребности граждан и юридических  лиц, нуждающихся во временном пользовании  определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон².

 

      1.2.Элементы договора  аренды 

     Объект  аренды. Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением  денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т. е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Подобное требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные, в том же количестве. Таким образом, это — непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты.

     Пункт 1 ст. 607 ГК РФ содержит примерный перечень объектов аренды: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

     Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

     Иными словами, существенным условием договора является условие, содержащее данные о  вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование  и которую арендатор обязан вернуть  по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного  правоотношения могут быть только вещи, определяемые индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре ее наименование, а следует точно  так же охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки — цвет, размер, форму, модель.

     При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями, например, станок сдается в аренду со всеми  входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды, независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.

     В соответствии с п. 8 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой», если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию¹.

     Например, арендодатель обратился в арбитражный  суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

     Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в  аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета. Передача вертолета арендатору состоялась, однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку тот был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

     Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые  для эксплуатации вертолета документы. Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ. В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 ГК РФ правомерным. Так как арендатор в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не мог использовать арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, то в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано¹.