Переустройство и перепланировка жилого помещения

Решение органа местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения  является основанием для начала работ по производству переустройства и (или) перепланировки помещения.

Данные правила распространяются и на нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах.

Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266¹¹. Применяя эти формы, необходимо отметить следующее: статья 26 ЖК РФ содержит закрытый перечень документов, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Однако, в п. 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривает представление дополнительных документов. Это такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на странице 1 этой формы. На наш взгляд, необходимо установить перечень документов, необходимых для переустройства и (или) перепланировки,  "закрытым", как это определяется в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Также наглядно существует коллизия норм между ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266"Об утверждении формы заявления  о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения", а именно в п. 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, где обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.

Однако ст. 12 ЖК РФ относит определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений к компетенции органов государственной власти РФ. Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать такой порядок.

А теперь рассмотрим основания  отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, которые установлены в ст. 27 ЖК РФ:

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае: 

1) непредставления определенных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов. Исходя из того,  что решение о согласовании или об отказе в согласовании принимается не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган, то логичнее было бы в этом случае органу местного самоуправления сразу отказать в рассмотрении заявления либо вообще не принимать без надлежащего комплекта документов. Ведь все это негативно складывается как на компетентный орган, рассматривающее заявление так и на заявителя

2) представления документов  в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта  переустройства и (или) перепланировки  жилого помещения требованиям  законодательства.

Рассмотренные случаи отказа сформулированы в императивных нормах, то есть не предполагает изменения содержащихся здесь правил нормативными правовыми актами субъектов РФ и актами органов местного самоуправления, они могут быть обжалованы в судебном порядке.

 В то же время  данные пункты нуждаются в  корректировке. Например, такая формулировка, как "несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства" предполагает проведение юридической экспертизы соответствующего проекта на предмет его соответствия как федеральному, так и региональному законодательству. При этом законодательство субъектов РФ, которое регулирует соответствующие отношения, разнообразно. Нередко в нем указываются технические условия, при наличии которых переустройство и (или) перепланировка жилых помещений не допускается. Многие из приведенных запретов являются разумными и обоснованными. Однако, с 01.03.2005 определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к ведению РФ¹².

Следовательно, единообразный подход к правовому регулированию данных отношений должен быть определен в соответствующих нормативных правовых актах, принятых на федеральном уровне. В настоящее время необходимо исходить из, упоминавшимися выше Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, которые применяются, потому что они не противоречат нормам ЖК РФ. Данные правила должны быть установлены на федеральном уровне.

Решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения:

1) должно быть мотивировано  с указанием в нем норм права,  на которые будет ссылаться  орган местного самоуправления  при отказе;

2) должно быть направлено  заявителю не позднее трех  рабочих дней со дня его принятия¹³.

Решение об отказе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке в соответствии с Федеральным законом от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан"¹⁴.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости (ст. 28 ЖК РФ)". Срок и возможные способы выполнения данной обязанности ЖК РФ не установлен, что оставляет «простор» для регионального и муниципального нормотворчества.

Таким образом, мы детально изучили и исследовали механизм получения разрешения и проведения переустройства и перепланировки жилых помещений, где выявили существенные недочеты в правовом регулировании данного вопроса. Часть из них мы привели непосредственно в тексте, остальную – рассмотрим далее.

Во-первых, необходимо закрепить в ЖК РФ, что переустройство и перепланировка жилого помещения осуществляются с целью благоустройства помещения.

Во-вторых, такие работы должны производится на основании соответствующих строительных норм и правил, а также не должны нарушать права и законные интересы иных лиц, проживающих в доме.

А самый основной пробел, на наш взгляд, является то, то непосредственный порядок осуществления перепланировки (переустройства) жилых помещений ЖК РФ и иными нормами федерального законодательства не урегулирован, ввиду этого в данной сфере продолжают действовать нормативные акты различных уровней, принятые до введения в действие ЖК РФ, но только в той части, которая не противоречит нормам ныне действующего жилищного законодательства. Целесообразно, на федеральном уровне принять ряд нормативно-правовых актов, которые будут регламентировать весь процесс осуществления процедуры проведения переустройства и перепланировки жилых помещений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Самовольная  перепланировка (переустройство) жилого помещения и порядок ее легализации

 

П.В. Крашенниников определяет в своих научных исследованиях понятие «самовольное переустройство и перепланировку» как произведенные собственником или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, работы, произведенные без согласования с органами местного самоуправления либо с нарушением проекта переустройства и перепланировки¹⁵.

Основными критериями признания самовольного переустройства (перепланировки), являются проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения¹⁶:

- в случае отсутствия решения о согласовании переустройства (перепланировки), выданного органом местного самоуправления, уполномоченным на такое согласование. При этом принятие соответствующим органов решения об отказе в согласовании также должно расцениваться как отсутствие необходимого решения. Таким образом, факт обращения в орган местного самоуправления за согласием еще не является основанием для производства ремонтно-строительных работ, таким основанием является только документ, подтверждающий согласие органа местного самоуправления на осуществление перепланировки (переустройства) жилого помещения;

- с нарушением проекта  переустройства (перепланировки). Проект  переустройства (перепланировки) является одним из обязательных документов, представляемых в орган местного самоуправления для согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения, на основании которого принимается решение о согласовании. Следовательно, выполнение строительно-ремонтных работ по переустройству (перепланировке) жилого помещения с нарушением требований проектной документации в определенной мере означает и выполнение указанных работ без соответствующего согласования. Кроме того, проектная документация разрабатывается с учетом требований санитарно-технических норм и правил, и осуществление перепланировки (переустройства) с отступлением от требований проекта может создать угрозу жизни и здоровью граждан. Как правило, данные нарушения устанавливаются в ходе приемки работ приемочной комиссией.

Таким образом, можно вывести из рассмотренного вопроса следующее определение «самовольное переустройство (перепланировка)» - это противоправное явление, которое влечет за собой установленную законом ответственность для лиц, совершивших данное нарушение. Ответственность за самовольную перепланировку (переустройство) предусмотрена нормами административного, жилищного и даже уголовного законодательства.

Положение об административной ответственности за самовольную  перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах установлено в части 2 статьи 7.21 КоАП РФ¹⁷. Совершенное деяние влечет назначение административного наказания в виде наложения административного штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Объектом посягательства данного правонарушения являются жилые помещения, а непосредственным предметом посягательства - установленные правила пользования жилыми домами. Дела по данному составу административного правонарушения, в соответствии со статьей 23.55 КоАП РФ, рассматривают должностные лица органов государственной жилищной инспекции, которые уполномочены не только составлять протокол о совершенном административном правонарушении, но и рассматривать дело и принимать по нему решение о вынесении административного наказания виновному лицу. Административное взыскание может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство и перепланировка будут сохранены¹⁸.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Затрагивая вопрос о разумном сроке, стоит отметить, что законодательно он не определен, но, по-нашему мнению, это период времени, необходимый для совершения действий, с учетом объема восстановительных работ, их стоимости, наличия необходимых материалов и оборудования, имущественного состояния собственника (нанимателя) жилого помещения и иных заслуживающих внимания обстоятельств). Данный срок определяется органом местного самоуправления, осуществляющим согласование, на территории которого находится переустроенное (перепланированное) жилое помещение. Такое требование органа местного самоуправления должно быть оформлено в письменном виде.

Если данное предписание  не будет исполнено в разумный срок, то орган местного самоуправления вправе обратиться с иском в суд к собственнику жилого помещения о принудительной продаже жилого помещения либо к нанимателю жилого помещения о расторжении договора найма и выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения.

Продажа жилого помещения проводится на основании судебного решения с публичных торгов, в этом же договоре купли-продажи жилого помещения должно быть установлено условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние. Поэтому и стоимость квартиры будет ниже, чем стоимость такого жилого помещения, если бы оно было продано в иных условиях. После того, как будут проведены торги, собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, которая была выручена от продажи, за вычетом суммы, затраченной на организацию и проведение этих торгов.

Если же уже и новый собственник не исполнит условие договора купли-продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то и данный договор купли-продажи жилого помещения, заключенный на публичных торгах, может быть расторгнут, потому как неисполненный. По сути, можно предоставить возможность новому собственнику надлежащим образом оформить процесс переустройства и перепланировки, если все это не нарушит впоследствии права граждан и конструкцию здания.

Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Собственник либо наниматель жилого помещения по договору социального найма, который самовольно переустроило и (или) перепланировано, имеет право обратиться в суд с заявлением о сохранении такого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если при этом этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

На основании приведенного положения в судебной практике возникал вопрос: в каком производстве (исковом, особом или в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений) рассматриваются заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии? Верховный Суд РФ разъяснил, что норма ч. 4 ст. 29 ЖК РФ должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного ч. 4 данной статьи¹⁹.