Правовые основы оценочной деятельности

г) осуществить процедуру  приведения потока ожидаемых доходов  в период прогнозирования, а также  доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения  и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога  по всем элементам сравнения. По каждому  объекту-аналогу может быть выбрано  несколько единиц сравнения. Выбор  единиц сравнения должен быть обоснован  оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами  спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в  зависимости от соотношения характеристик  объекта оценки и объекта-аналога  по данному элементу сравнения. При  внесении корректировок оценщик  должен ввести и обосновать шкалу  корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут  иными. Шкала и процедура корректирования  единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения  по выбранным объектам-аналогам. Оценщик  должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных  цен объектов-аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

ФСО-2 включает в  себя 4 вида стоимости:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

При определении  рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у  каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения  совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих  случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении  инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении  ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении  кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

ФСО-3 устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами  оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший  отчет, предназначенный для заказчика  оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной  информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости  объекта оценки.

Требования к составлению отчета об оценке:

 При составлении отчета  об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
• информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
• отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления  отчета в течение общего срока  исковой давности, установленного законодательством  Российской Федерации.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые  провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего  оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или  печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик  или оценщики заключили трудовой договор.

Требования к составлению  отчета об оценке, проводимой для специальных  целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта  оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных  видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

3.САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ  ОЦЕНЩИКОВ

Саморегулируемая организация (СРО) оценщиков  - это некоммерческая организация, которая создана для  осуществления регулирования и  контроля оценочной деятельности и  включена в единый государственный  реестр саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков, объединяющая на условиях членства оценщиков.

Саморегулирование организаций (СРО) оценщиков регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

• Гражданским кодексом Российской Федерации от 30 ноября 1994 года  № 51-ФЗ.
• Федеральным законом от 1 декабря 2007 года № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».
• Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».
• Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
• Постановлением Правительства от 3 июля 2007 года № 423 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном вести единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, осуществлять надзор за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обращаться в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков»..
• И другими нормативно-правовыми актами.

Некоммерческая организация  приобретает статус саморегулируемой организации (СРО) оценщиков с момента  включения некоммерческой организации  в единый государственный реестр саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков.

Основанием для включения  некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков является выполнение ею следующих условий:

• В составе такой организации в качестве ее членов объединено не менее  трехсот физических лиц, отвечающих установленным законом требованиям.
• Создан компенсационный фонд. Компенсационный фонд саморегулируемой организации (СРО) оценщиков - это обособленное имущество, которое является собственностью  саморегулируемой организации (СРО) оценщиков,  сформированное исключительно в денежной форме за счет обязательных взносов ее членов. Каждый член саморегулируемой организации (СРО) оценщиков должен внести в компенсационный фонд обязательный взнос в размере не менее  тридцати тысяч рублей.
• Создан коллегиальный орган  управления (совет, наблюдательный совет), а также специализированные органы и структурные подразделения.
• В данной некоммерческой организации присутствуют стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные в соответствии с требованиями закона.

Государственное регулирование  деятельности саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков осуществляется федеральным  органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации. Так, на данный момент, в соответствии с указанным выше Постановлением Правительства, этим органом является Федеральная регистрационная служба, в компетенцию которой входит:

-ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков;

-осуществление надзора за соблюдением и выполнением саморегулируемыми организациями (СРО) оценщиков требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

-обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации (СРО) оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков.

Также регулирование оценочной  деятельности осуществляет Национальный совет по оценочной деятельности в части разработки федеральных  стандартов оценки.

Целями деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРО оценщиков) являются:

• Объединение оценщиков для осуществления контроля за их деятельностью.
• Повышение качества выполняемых оценщиками услуг.
• Информирование профессиональных участников оценочной деятельности.