Нормативно-правові засади іпотечного кредитування

  Певні складнощі при передачі в іпотеку частки в спільному майні виникатимуть для співвласників індивідуальних будинків. На сьогодні поширена практика спорудження саме таких будинків для двох і більше сімей, головним чином утворених близькими родичами. Однак при цьому виникає невідповідність між нормою Закону України «Про іпотеку» щодо обов'язковості виділення частки в спільному майні в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості та нормою Тимчасового положення про реєстрацію прав власності на нерухоме майно, яка унеможливлює проведення такої реєстрації, оскільки такі об'єкти нерухомого майна розташовані за однією адресою і мають єдиний реєстраційний номер. У такому разі можливі два варіанти - або перереєстрація частки за номером основного об'єкта, що призведе до ліквідації останнього і припинить спільну часткову власність, або ж виділення кожної частки майна в натурі з реєстрацією прав власності на кожну із часток як на окремий об'єкт нерухомості з присвоєнням кожному із них окремих адрес і окремих реєстраційних номерів.

  Закон встановлює умови, за яких можливе виселення мешканні в у випадку звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок  чи житлове приміщення всі мешканці зобов'язані на письмову ви-

могу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. В протилежному випадку їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. Одночасно встановлено, що особи, які проживають у зазначених приміщеннях на умовах договору найму (оренди), не підлягають виселенню, якщо: договір найму (оренди) був укладений до моменту укладення іпотечного договору і про наявність такого договору було доведено до відома іпотекодержателя або такий договір був зареєстрований у встановленому законом порядку; договір найму (оренди) був укладений після укладення іпотечного договору за згодою іпотекодержателя. У такому разі виникає питання: у який спосіб має бути реалізований предмет застави при невиконанні іпотекодавцем умов іпотечного договору, якщо договір найму (оренди) за першим варіантом був укладений на тривалий (наприклад, на 10 років) термін? На практиці можна очікувати, що така нерухомість навряд чи становитиме інтерес в плані предмета іпотеки для іпотечного кредитора.

     Слід зазначити, що дана норма була розвинута в Концепції створення національної системи іпотечного кредитування. Цим документом, зокрема, визначено, що виходячи з норм чинного законодавства, згідно з якими з метою захисту соціальних прав фізичної особи, яка з різних причин не повернула житловий кредит і її квартира/будинок була відчужена та яка не має достатніх коштів для існування, такій особі та її сім'ї надається на умовах користування з відшкодовуванням комунальних та інших витрат тимчасове житло, що забезпечує мінімальні соціальні норми з розрахунку на одного члена сім'ї позичальника, та на визначеній законодавством відстані від її попереднього місця проживання. При цьому зазначено, що формування фонду житла для тимчасового проживання, його функціонування та підтримання у належному стані повинно здійснюватися за кошти місцевих бюджетів та інших джерел. На сьогодні, як можна побачити із змісту щорічних законів про Державний бюджет, спеціальне фінансування зазначених видатків не здійснюється. До того ж не створений правовий механізм поточного утримання такого житла, особливо в умовах, коли тривалий час воно не використовуватиметься своїм цільовим призначенням.

     Після прийняття Закону України «Про іпотеку» за ініціативою Національного банку України та Української національної іпотечної асоціації 10 липня 2003 р. рішенням спільної наради Національного банку України та комерційних банків-членів Української національної іпотечної асоціації прийнято Меморандум щодо становлення сучасного ринку іпотечного кредитування в Україні. Ним, зокрема, було сформульоване завдання до кінця 2003 р. сформувати законодавство у сфері іпотеки та іпотечного кредитування, яке б забезпечувало розвиток основних положень Закону України «Про іпотеку». Як засвідчує практика, у встановлений термін вирішити це питання так і не вдалося.

  Продовженням поступального руху у напрямі розбудови правового поля, що регулює сферу іпотечних відносин, передусім у сфері становлення вторинного дворівневого іпотечного ринку, стало прийняття у червні 2003 р. Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати». Даний Закон, який вступив у дію з

01 січня 2004 p., регулює відносини в системі іпотечного кредитування, відчуження кредитором зобов'язань боржників (факторингу), які виникли при наданні середньо- та довгострокових кредитів під забезпечення нерухомим майном, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. Закон, як відзначає О.Головков, «об'ємний та різноплановий, правовідносини, які він регулює, відносяться до різних сфер діяльності».

   Об'єктами регулювання в ньому виступають іпотечний кредит, реформування та обслуговування іпотечних активів, іпотечні сертифікати, процедура їх емісії, довірча власність і управління іпотечними активами, забезпечення виконання зобов'язань за сертифікатами, вимоги до емітентів іпотечних сертифікатів.

  Безпосередньо Закон та окремі зміни до нього містять певні новації, спрямовані на мінімізацію ризиків кредитора. Зокрема, до лютого 2005р. Закон встановлював верхню межу LTV на рівні 70 відсотків. Проте у лютому 2005р. така межа була відмінена законодавцем. Крім того, Закон встановлює обов'язкову вимогу щодо передбачення в договорі про іпотечний кредит інфляційного застереження, в якому можуть використовуватися індексуючи умовні Розрахункові одиниці або інші механізми, застосування яких не на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва. Управитель по кожному забудовнику може створити окремий ФФБ кожного виду. При цьому управитель може створити ФФБ виду Б лише за наявності відповідного дозволу на прийняття управителем на себе комерційних ризиків, який надає спеціально уповноважений орган виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг.

   Серед інших перспективних напрямів удосконалення чинного законодавства у сфері іпотечних відносин можна відзначити такі основні. Насамперед, законодавчого врегулювання потребує питання удосконалення механізмів захисту прав фізичних та юридичних осіб-вкладників грошових коштів у будівництво житла. Згідно з чинним законодавством громадяни мають можливість вкладання коштів у будівництво житла через численні компанії-забудовники. житлові кооперативи та інші організації. Водночас недосконалість чинного законодавства створює об'єктивну підставу для формування значних ризиків, передусім для фізичних осіб, пов'язаних із самостійною зміною забудовниками вартості житла в процесі будівництва, технічних характеристик та розмірів житлових приміщень, використанням ними будівельних матеріалів, не передбачених проектом будівництва, що в кінцевому підсумку призводить до подорожчання новозбудованого житла, порушення строків будівництва. Чинне ж законодавство досить слабо регулює сферу взаємовідносин між учасниками реалізації житлових проектів, залишає поза межами законодавчого регулювання сферу прав та обов'язків сторін у договорах між компанією-забудовником, організатором і виконавцем житлового проекту та громадянином-інвестором. Зазначені чинники виступають вагомим гальмом на шляху прийняття рішення щодо інвестування коштів у будівництво житла, в тому числі, і передусім, шляхом залучення для цих цілей іпотечного кредиту. Ризик втрати заставленого майна в такій системі неврегульованих дво- та тристоронніх відносин є надзвичайно високим для інвестора.

  Наявність таких обставин зумовлює гостру необхідність законодавчого врегулювання порядку та умов реалізації житлового проекту, визначення умов і повноти розкриття інформації, що стосується житлового проекту, а також відносин, що виникають між організаторами та учасниками житлового проекту в процесі його реалізації, процедури реєстрації документів, необхідних для реалізації житлового проекту, встановлення контролю відповідних органів за будівництвом житла. Доцільним є створення єдиного реєстру договорів на будівництво житла.

  Серед Законів, які необхідно прийняти, можна виділити: про державний земельний кадастр (прийнятий Верховною Радою України навесні 2007 року, проте ветований Президентом України); про обтяження майна та забезпечення виконання зобов'язань; про іпотечні банки; про ринок земель (прийнятий у першому читанні); про ріелторську діяльність.

  Підсумовуючи, вважаємо доцільним зазначити, що усіх цих непорозумінь можна було б легко позбутися, визначивши концептуальні напрями створення національної системи іпотечного кредитування своєчасно. Формування правового поля, що регулює систему відносин на іпотечному ринку, у такому випадку мало б бути підпорядковане одному з визначальних положень згадуваної вже Концепції створення національної системи іпотечного кредитування -«держава забезпечує режим найбільшого сприяння суб'єктам ринку іпотечного кредитування та створює законодавчі та економічні умови для стимулювання ефективного розвитку цього ринку». Нині ж слід пройти досить складний шлях коригування чинного законодавства, щоб усунути існуючі правові перешкоди на шляху запровадження ефективних іпотечних схем у житловій сфері.

  Серед останніх законодавчих новацій у сфері правового регулювання іпотечних відносин, нового сегмента ринку цінних паперів можна назвати Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (набув чинності з 1 січня 2004 року). В загальних рисах Закон передбачає дві схеми залучення інвестицій у сферу житлового будівництва - через утворення фонду фінансування будівництва (ФФБ) та фонду операцій з нерухомістю (ФОН).

  Іпотека у даному випадку виступає складовим елементом системи фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю.

  Суб'єктами такої системи є довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти та власники сертифікатів ФОН. Об'єктами управління майном у системі фінансово-кредитних механізмів є ФФБ та ФОН. Об'єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя, який є довірчим власником отриманого ним в управління майна.

  Забезпечення, за даною схемою, здійснюється із застосуванням двох елементів - страхування та іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором є майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва.

     Фонд фінансування будівництва може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Різниця між цими двома видами ФФБ полягає у тому, що: для першого - поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, споживчі властивості об'єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, який при цьому приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва; для другого - забудовник бере на себе зобов'язання дотримуватися рекомендацій управителя щодо споживчих властивостей об'єктів інвестування, здійснювати спорудження об'єктів будівництва без порушення графіків будівництва та відповідно до проектної документації і кошторису на будівництво, погодженого з управителем; управитель визначає поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, коефіцієнти поверху і комфортності та приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва. Управитель по кожному забудовнику може створити окремий ФФБ кожного виду. При цьому управитель може створити ФФБ виду Б лише за наявності відповідного дозволу на прийняття управителем на себе комерційних ризиків, який надає спеціально уповноважений орган виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг.

  Приведемо приклад: у трикімнатних квартир, площа яких є меншою за 100 квадратних метрів. У переважній своїй більшості до цієї межі наближаються і двокімнатні квартири. Зовсім недалеко - однокімнатні. Крім того, наявність такого обмеження ставитиме в нерівні умови громадян, що мають різні за розміром сім'ї. Цілком очевидно, що передбаченою законодавством податковою пільгою ніколи не зможуть скористатися великі сім'ї, які, вочевидь, схочуть придбати велике житло. Така ж ситуація матиме місце і у випадку придбання квартир у різних за рівнем елітності районах міста. Очевидно, що в центральних районах, в інших елітних частинах міста житло виявиться більшим за площею, ніж у віддалених або мало престижних. На нашу думку, той критерій, що податкова пільга надається у разі придбання житла для власного проживання, вже є достатнім для надання права користування нею. Встановлення будь-яких інших обмежень, на кшталт граничного розміру площі такого житла, видається зайвим і шкідливим з точки зору забезпечення належного ефекту передбаченої законом податкової пільги.