Нормативно-правові засади іпотечного кредитування

1. Нормативно-правові засади іпотечного

        кредитування 

  Сучасна законодавча база України у сфері іпотеки передбачає можливість формування різних моделей іпотечних систем, які на сьогодні існують у світовій практиці. Разом із тим, вона нині не є завершеною, окремі нормативно-правові акти потребують удосконалення.

  Розглянуто місце ринку аграрної іпотеки в структурі фінансового ринку, структуру ринку іпотечного кредитування, яка має дві  складові: первинний іпотечний ринок та вторинний. Визначено хто є суб'єктом, і що є предметом іпотеки.

  Термін «іпотечний ринок», пропонується трактувати як сукупність соціально-економічних відносин, щодо купівлі-продажу іпотеки і пов'язаних із використанням нерухомого майна для забезпечення грошових або майнових зобов'язань.

   На сьогодні основоположним актом законодавства, положення якого поширюються на відносини, пов'язані з іпотекою, і на підставі яких стали можливими розробка та прийняття базових законів, що регулюють питання іпотеки та іпотечного кредитування, є Цивільний кодекс України. Саме цей документ визначає поняття застави, підстави її виникнення, окремі види застав, предмет застави, вимоги щодо нотаріального посвідчення договору застави та реєстрації застави, застави майна, що є у спільній власності, страхування предмета застави, його оцінки, моменту виникнення права застави, користування та розпоряджання предметом застави, обов'язків його власника, наступної застави, правових наслідків невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою, звернення стягнення на предмет застави, його реалізації, припинення права застави, передання в управління майна, що є предметом договору застави, звернення стягнення на майно, передане в управління, за вимогою кредитора установника управління, черговості задоволення вимог кредиторів тощо. Іпотеку Цивільний кодекс України відносить до окремого виду застав і визначає її як заставу нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

  Наступний основоположний правовий акт - Господарський кодекс України, в системі спеціалізованих банків, виділяє іпотечні банки, а в системі форм та видів банківського кредиту - іпотечний кредит.

  Подальший розвиток іпотечне законодавство отримало з прийняттям базового Закону України «Про іпотеку» (введений в дію з 1 січня 2004 р. і який сьогодні зазнав суттєвих змін у зв'язку з прийняттям Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів» у грудні 2005 року), який, власне, визначатиме перспективи формування системи правового забезпечення функціонування іпотечного ринку в Україні.

  Зазначений Закон суттєво розвиває і розширює поняття іпоте- ки, що тривалий час визначалося Законом України «Про заставу» та нині визначене Цивільним кодексом України. Ним іпотека трактується як вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника.

  Закон визначає особливості передачі нерухомого майна в іпотеку, врегульовує взаємовідносини між позичальником, кредитором та власником предмета іпотеки у разі, якщо останнім є третя особа, встановлює особливості іпотеки земельних ділянок, в тому числі сільськогосподарського призначення, а також об'єктів незавершеного будівництва.

   Закон вводить поняття «заставна», яка, як зазначає Д.Журавльов, являє собою «глобально новий інститут і новий вид цінних паперів» і «може впливати на ринок цінних паперів і надати йому нових обертів», створюючи реальні можливості іпотекодержателю (власнику заставної) рефінансування власної діяльності.

   Заставну Закон визначає як борговий цінний папір, що засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов'язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки.

  Закон регулює умови використання заставної для рефінансування та його способи, визначає підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки, порядок визначення ціни продажу предмета іпотеки, порядок реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах, порядок проведення розрахунків за майно, придбане на прилюдних торгах, порядок оформлення результатів прилюдних торгів та розподіл доходів від реалізації предмета іпотеки тощо.

  Закон України «Про іпотеку», таким чином, можна розглядати, з одного боку, як стартову сходинку, а з другого - як обов'язковий елемент завершеної правової системи, що визначає параметри середовища функціонування повноцінного іпотечного ринку. Разом із тим, окремі положення Закону та оцінки таких окремими фахівцями видаються дискусійними.

  В контексті предмета нашого дослідження найбільшої уваги заслуговують оцінки положень даного Закону, що стосуються перспективної моделі іпотечного ринку.

  У напрямі удосконалення інфраструктури іпотечного ринку основними кроками мають бути: прийняття Закону про ріелторську діяльність, що дозволило б стандартизувати діяльність брокерського, ріелторського бізнесу, підвищити рівень їх відповідальності за так звану «юридичну чистоту» угод з нерухомістю, що, у свою чергу, сприяло б мінімізації ризиків кредиторів; підвищення рівня інформаційного забезпечення системи управління іпотекою (шляхом запровадження, наприклад, офіційної банківської статистики про іпотечне кредитування); розширення спектра ризиків, які мають підлягати страхуванню.

  До безальтернативних функцій держави слід віднести створення системи підготовки кваліфікованих спеціалістів з питань іпотеки для банків, страхових компаній, пенсійних фондів, агентств з нерухомості, Державної іпотечної установи, Національного банку України та інших інститутів, що є учасниками іпотечного ринку. Це передбачає розробку та впровадження навчальних програм у вищих навчальних закладах, організацію діяльності освітніх центрів при Національному банку України, Державній іпотечній установі.

  Загалом же, розглядаючи систему іпотечного кредитування як складову частину загального інвестиційного процесу, можна погодитися з точкою зору Л.В.Донцової, згідно з якою «в країнах розвинутої ринкової економіки держава в процесі регулювання інвестиційної діяльності приймає на себе одночасно кілька функцій. Перша функція - це регулювання (стимулювання чи обмеження) загального обсягу капіталовкладень приватного бізнесу. Друга функція - це вибіркове стимулювання капіталовкладень у певні підприємства, галузі і сфери діяльності через кредитні і податкові пільги... . Третя функція - це пряме адміністративне втручання в інвестиційний процес». Співвідношення цих функцій на ринку визначатиметься динамікою та параметрами розвитку іпотечного та житлового ринків у кожному конкретному періоді.

  У даному випадку, ми окреслили загальне коло функцій держави щодо її ролі в процесі формування іпотечної системи. Виходячи з того, що об'єктом дослідження в даній роботі є не лише механізм іпотечного кредитування загалом, а й його складові в житловій та аграрній сферах, аналіз особливостей та конкретизація рівня участі держави в іпотечних схемах як за фактом, так і з точки зору перспектив буде предметом розгляду у відповідних параграфах роботи відносно кожного конкретного об'єкта дослідження.

  Ефективність функціонування такого важливого інституту як іпотека, в першу чергу, визначається рівнем законодавчого забезпечення його становлення та функціонування. В системі факторів середовища, в якому функціонують іпотечні механізми, правова база є основоположною. Вона, як правило, оформлює вже існуючі відносини (на сьогодні такими є відносини у сфері іпотечного житлового кредитування, наприклад) або ж визначає напрями та параметри розвитку відносин, які ще не склалися (дворівнева модель вторинного іпотечного ринку, іпотека сільськогосподарських земель тощо).

  Процес становлення системи правового регулювання іпотечних відносин в Україні умовно можна поділити на два етапи: І - 1991-2002 рр., II - з 2003 року.

  Першому етапу загалом властиві досить повільні і неактивні практичні кроки у напрямі формування іпотечного законодавства. Даний етап характеризував в основному проголошенням намірів держави щодо необхідності і доцільності становлення іпотеки, які знаходили своє документальне оформлення у різноманітних нормативно-правових актах, що певною мірою заповнювали «вакуум» у відповідному сегменті законодавчого поля, намагаючись розвинути визначальні положення щодо іпотеки, сформульовані у єдиному чинному на той час, прийнятому ще у 1992 р., Законі України «Про заставу», а також сформулювати перспективні напрями розвитку іпотечного законодавства та іпотечних відносин (Додаток 2). Лише наприкінці етапу активізувалась робота у напрямі розробки проектів законів про іпотеку, про іпотечне кредитування та факторингові операції з консолідованим іпотечним боргом, про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю. Водночас логічне завершення, хоча і часткове, у цьому процесі мав лише один із них - Закон України «Про іпотечне кредитування та факторингові операції з консолідованим іпотечним боргом», прийнятий у 2002 р., проте згодом ветований Президентом України.

  Закон України «Про іпотеку» містить правовий механізм і фінансові схеми лише первинного іпотечного ринку, оскільки не визначає порядок випуску та обігу зазначених іпотечних цінних паперів. З таким висновком загалом можна погодитися, проте лише в частині перших трьох способів рефінансування - продажу заставної, продажу заставної із зобов'язанням зворотного викупу та передачі заставної у заставу. Що ж до такого способу як емісія цінних паперів, то він, виходячи з норм Закону, дійсно більше тяжіє до первинного іпотечного ринку, оскільки передбачається можливість випуску іпотечних облігацій та їх продажу банкам або іншим фінансовим установам, проте містить елементи і однорівневого вторинного іпотечного ринку в частині можливості продажу іпотечних цінних паперів - крім іпотечних облігацій, ще й іпотечних сертифікатів - через спеціалізовану фінансову установу.

  Серед інших дискусійних положень Закону можна відмітити акцентування уваги на необхідності приведення іпотечного законодавства у відповідність з положеннями базового Закону України «Про іпотеку», передусім в частині процедурних питань, тим часом залишаються поза увагою базові категорії, серед яких першочерговими є безпосередньо поняття «іпотека» та «предмет іпотеки». Частково несумісними, на нашу думку, виглядають норми, які визначають поняття «іпотека» та «предмет іпотеки». Даний Закон, зокрема, визначає іпотеку як вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, до якого відносить земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Водночас цей же Закон поширює правовий режим нерухомого майна і на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, які жодній з ознак нерухомості не відповідають. За аналогією до такого різновиду нерухомого майна можна було б віднести і автомобілі, трактори, а в сільському господарстві - продуктивну худобу, які належать до основних виробничих фондів, проте жодними законодавчими нормами до предмета іпотеки не відносяться - Законом передбачено взаємозалежність між будівлями і земельною ділянкою при передачі їх в іпотеку. Разом із тим, у даному випадку ми погоджуємося з О.Грибановою, «не завжди передача нерухомого майна в іпотеку буде автоматично поширюватися і на земельні ділянки, на яких знаходяться будівлі (споруди).

  Способи рефінансування іпотечних кредитів через використання заставних відповідно до Закону України «Про іпотеку»

  Так, квартира є об'єктом права власності (ст. 382 ЦК) і є предметом іпотеки, але немає правового механізму, який надавав би власнику квартири право власності на земельну ділянку у дво- або багатоквартирному житловому будинку, в якому знаходиться квартира». У цьому ж контексті виникає ще одне питання: чи виникне право у власника квартири у багатоквартирному будинку на земельну ділянку під цим будинком у випадку його знищення внаслідок якогось форс-мажору? Для позичальника іпотечного кредиту це мало б певне значення в плані додаткового джерела доходу для розрахунку з кредитором. Проте і в даному випадку Закон не визначає правового механізму оформлення такого права.

  Зниження заставної привабливості нерухомості (у даному випадку йдеться про індивідуальний будинок), у першу чергу для потенційного кредитора, відбуватиметься і у випадку відсутності у її власника права власності на земельну ділянку, на якій така нерухомість розташована. Іпотечний договір у такому разі повинен передбачати вимогу щодо зобов'язання власника будинку врегулювати питання власності на земельну ділянку. Проте реалізація такої процедури вимагатиме певного часу, а в окремих, можливо, і не поодиноких випадках можливе ускладнення такої процедури через відсутність згоди щодо правонаступництва між реальними власниками такої земельної ділянки.

  Закон встановлює однією з істотних умов іпотечного договору для іпотекодавця та іпотекодержателя обов'язковість надання громадянами України відомостей про індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів. У такому вигляді для певної категорії громадян може виникнути формальна перешкода при зверненні за іпотечним кредитом, адже Закон України «Про Державний реєстр фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів» дозволяє громадянам, які мають релігійні або інші переконання, відмовитись від прийняття ідентифікаційного номера (у разі офіційного повідомлення ними про це відповідних державних органів), а відтак унеможливлює включення їх до Державного реєстру. А згідно із Законом України «Про іпотеку» у разі відсутності в іпотечному договорі однієї з істотних умов він вважається неукладеним.

     У практичній діяльності можуть виникати певні ускладнення при передачі в іпотеку нерухомого майна, що є у спільній власності. Закон, як вже було зазначено, чітко врегульовує ситуацію з майном, частка кожного співвласника якого виділена в натурі і на яке зареєстровані права власності як на окремий об'єкт нерухомості. Згода співвласників інших часток майна при передачі такої частки майна в іпотеку таким співвласником не потрібна. Натомість згода, до того ж обов'язково нотаріально посвідчена, є необхідною при передачі в іпотеку частки майна, що є у спільній власності, проте не виділена в натурі і на неї відсутні зареєстровані права власності як на окремий об'єкт нерухомості. Закон у такому разі чітко не визначає, у якому вигляді така згода повинна бути надана іншими співвласниками майна - «або у вигляді заяви, або співвласники повинні виступити іпотекодавцями (майновими поручителями) в договорі іпотеки»