Дисконтирование денежных потоков

Если  ожидается равномерное поступление  дохода при бессрочном владении и  неизменность стоимости основного  капитала приносящего доход имущества, то не требуется учет фактора возмещения капиталовложения, и ставка капитализации  будет равна ставке дисконта.

Помимо  обесценивания денег, снижение стоимости  имущества может происходить  по двум основным причинам:

из-за изменения соотношения спроса и  предложения на рынке, что, с одной  стороны, увеличивает ставку риска, с другой стороны, ставку риска необходимо снизить, если предполагается рост стоимости  недвижимости;

из-за накапливаемого имуществом износа, вследствие чего необходимо учитывать возмещение в ставке капитализации.

Если  за рассматриваемый период происходит изменение стоимости объекта, то ставка капитализации определяется как сумма двух коэффициентов: ставки доходности и нормы возмещения основной суммы. Если возможно снижение стоимости  капитала, инвестированного в недвижимость, часть капитала или вся сумма  должна быть возмещена за счет текущего потока доходов.

Ставка  возмещения, или норма окупаемости  капиталовложений, применяется только к доле капиталовложений, которая  будет израсходована в течение  инвестиционного периода (для земельных  участков не учитывается, так как  земля не расходуется). Ставка возмещения необходима для определения суммы, которую требуется ежегодно получать для окупаемости капиталовложений в течение периода владения. Влияние  инфляции отражается на ставке риска (составляющей ставки дисконта), на ставке возмещения отражается влияние износа недвижимости на цену продажи.

Выбор метода возмещения зависит от характера  поступления дохода. Основные формы  поступления потоков дохода:

равномерные периодические поступления доходов  без ограничения сроков владения объектом;

равномерные периодические поступления доходов  в течение ограниченного периода  времени, после которого планируется  перепродажа объекта;

уменьшающиеся периодические поступления доходов  в течение периода времени, который  ограничен окончанием срока аренды или полным обесцениванием объекта  в связи с истечением срока  службы;

увеличивающиеся потоки дохода в течение прогнозируемого  периода;

единовременное  получение потока дохода от будущей  перепродажи объекта.

Наряду  с вышеперечисленными формами поступления  потоков доходов могут существовать их комбинации. Например, сочетание  увеличивающихся или уменьшающихся  потоков доходов с будущей  перепродажей объекта.

Основные  варианты возмещения стоимости капитала: возврат капитала равными долями, модель бесконечного потока дохода, метод  Инвуда, метод Хоскольда.

Метод возмещения равными долями основан  на том, что возмещение капиталовложений происходит ежегодно равными долями в течение срока службы недвижимости. Ставка возмещения рассчитывается как  величина, обратная остаточному сроку  службы. Применение этого метода оправдано  для многофункциональной недвижимости со значительным износом, жилой недвижимости, офисов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Необходимость оценки недвижимости возникает в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества  в залог, страховании и пр. Часто  оценка недвижимости требуется при  вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов и разделе  имущества в случае бракоразводного  процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное  исследование, основная цель которого — объективное определение рыночной стоимости объекта.

Как правило, оценка недвижимости имеет фиксированную цену, но в  ряде случаев стоимость данной операции может колебаться в зависимости  от удаленности объекта, площади  и других параметров.

В данной работе я рассматривала  разные подходы к оценке недвижимости, а так же методы и характеристику этих подходов.

 

 

Литература

 

1.Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика: учебно-методическое пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов. – М.:Дело и Сервис, 2009;

2.Оценка недвижимости. И.Х. Наназашвили, В.А.Литовченко – 2005;

Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. 2-е изд. - М.: Альпина Бизнес Букс – 2004;

3.Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков "Банковское кредитование", 2007. N 3;

4.Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления /Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. -2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007

5. http://eumtp.ru