Планирование погашения финансовой задолженности

       Ипотечные ссуды выдаются коммерческими  и специальными ипотечными банками (например, земельными), различными ссудно-сберегательными ассоциациями. Ипотечный кредит для приобретения жилья начали практиковать и в России. Первой в этом отношении стала Москва. В 1999 г. этот вид кредита стали открывать четыре кредитные организации. По условиям Инвестсбербанка и Собинбанка заемщик оплачивает 30% стоимости квартиры, а на остальную сумму получает кредит на 10 лет по ставке 10% в валюте.

          Существует несколько видов ипотечных  ссуд, различающихся в основном  методами погашения задолженности. Большинство видов являются вариантами стандартной или типовой ипотечной ссуды. Суть ее сводится к следующему. Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму под залог недвижимости (например, при покупке или строительстве дома). Далее он погашает долг вместе с процентами равными, обычно ежемесячными, взносами.

Модификации стандартной  схемы ипотеки нацелены на повышении  ее гибкости в учете потребностей как должника, так и кредитора. Так, некоторые из них имеет целью  снизить расходы должника на начальных этапах погашения долга, перенося основную их тяжесть на более поздние этапы. Такие ипотеки привлекают тех клиентов, которые ожидают рост своих доходов в будущем, например, начинающих предпринимателей и фермеров. Привлекательна такая ипотека и для молодых семей при строительстве или покупке жилья. В других схемах тем или иным путем в большей мере учитывается процентный риск. Кратко охарактеризуем некоторые схемы ипотек.

       Ссуды с ростом  платежей. Данный вид ссуды предусматривает постоянный рост расходов по обслуживанию долга в первые годы. В оставшееся время погашение производится постоянными взносами. Вариантом такой ипотеки является ссуда, погашение которой происходит по согласованному графику: каждые 3—5 лет увеличивается сумма взносов.

        Ссуда с льготным  периодом. В условиях ипотеки предполагается наличие льготного периода, в течение которого выплачиваются только проценты по долгу. Такая схема в наибольшей мере сдвигает во времени финансовую нагрузку должника.

          В последние два десятилетия в практику вошли и более сложные схемы погашения долга по ипотеке, преследующие в конечном счете те же цели — быть более гибкими и удобными для клиентов.

         Как уже отмечалось, ипотечные  ссуды выдаются на длительные сроки. Даже в стабильной экономике это связано с определенным риском, в частности, риском изменения процентной ставки на рынке кредитов. Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуд, относящиеся к уровню процентной ставки. К таким ипотекам относятся следующие.

         Ссуды с периодическим  изменением процентной  ставки. Схема этой ссуды предполагает, что стороны каждые 3—5 лет пересматривают уровень процентной ставки. Таким образом, происходит периодически возобновляемое среднесрочное кредитование при долгосрочном погашении всей задолженности. Этим самым создается возможность для некоторой, конечно неполной, адаптации к изменяющимся условиям рынка.

         Ипотека с переменной  процентной ставкой. Уровень ставки здесь "привязывается" к какому-либо распространенному финансовому показателю или индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется по полугодиям. Чтобы изменения ставок не были очень резкими, предусматриваются верхняя и нижняя границы разовых коррективов (например, не более 2%).

        Основной задачей при анализе ипотек является разработка планов погашения долга. Важно также уметь определить сумму остатка задолженности на любой момент процесса погашения.  

Расчеты по ипотечным  ссудам 

          Наиболее распространенной является  ипотечная ссуда, условия которой предполагают равные взносы должника, взносы ежемесячные постнумерандо или пренумерандо. В договоре обычно устанавливается ежемесячная ставка процента, реже годовая номинальная.

          В осуществлении ипотеки при  покупке (строительстве) объекта залога участвует три агента: продавец, покупатель (должник), заимодавец (кредитор). Взаимосвязи между ними показаны на блок-схеме.

 
 

   

                                                 ИМУЩЕСТВО                                 ОПЛАТА

                                                      100                                             100 + 20

                             

                                              ССУДА       100       

                                                                       

                                               ЗАЛОГ       100                                                                                                                                                                                                                                       

                                                                                                                                                      

                                      ПОГАШЕНИЕ ДОЛГА    R

 

                                                      Рис.2

       Продавец получает от покупателя  за некоторое имущество полную  его стоимость (120). Для этого  покупатель получает ссуду под  залог этого имущества (100) и добавляет собственные средства (20). Задача заключается в определении размера ежемесячных погасительных платежей R и остатка задолженности на момент очередного ее погашения вплоть до полной оплаты долга.

Поскольку погасительные  платежи (взносы) представляют собой постоянную ренту, при решении поставленной задачи применим тот же принцип, что и при разработке плана погашения долгосрочного долга равными срочными уплатами. Для этого приравняем современную величину срочных уплат сумме ссуды. Для месячных взносов постнумерандо находим:

D= Ra_N;i

где D — сумма ссуды; N — общее число платежей, N = 12n (n — срок погашения в годах); i — месячная ставка процента; R — месячная сумма взносов; a_N;i — коэффициент приведения постоянной ренты.

Искомая величина взноса составит

 

R = D = Dc

      a_N;i                                        (20)

В рамках решаемой проблемы величину с = 1/ a _N;i  можно назвать коэффициентом рассрочки. Для рент пренумерандо получим

 

R = D  (1 + i)

      a                                                        (21)

        Найденная по формуле (20) или  (21) величина срочной уплаты является  базой для разработки плана  погашения долга. Согласно общепринятому  правилу из этой суммы прежде  всего выплачиваются проценты, а  остаток идет на погашение  долга.

         При выдаче ссуды под залог  для обеих сторон важно знать  сумму погашенного долга и  его остаток на любой промежуточный  момент (необходимость в этом  возникает, например, при прекращении  договора или его пересмотре), С этой проблемой мы уже  встречались выше при обсуждении метода погашения долга равными срочными уплатами. Применительно к условиям стандартной ипотеки находим следующие соотношения:

                                                   d_t = d_t-1 (1 + i) = d₁ (1 + i)^t-1 ,

где d_t  — сумма погашения долга, t — порядковый номер месяца, i — месячная ставка процента.

Остаток долга на начало месяца

D_t+1 = D_t –d_t , t = 1 , … , 12n

         Последовательные суммы погашения  долга представляют собой геометрическую  прогрессию с первым членом  d₁ и знаменателем (1+i), причем

                                                        D₁ = R – D_i         (22)

        Сумму членов этой прогрессии  от начала погашения до t  включительно  найдем следующим образом:

                                                            W _t = d₁s_{t ; i}      (23)

где s_t;i — коэффициент наращения постоянной ренты постнумерандо.

Остаток долга на начало месяца находим как разность

                                                             D_t+1 = D₁ – W_t     (24) 

      Стандартная ипотека с неполным погашением задолженности и выплатой в конце срока остатка долга . Условия такой ипотеки позволяют уменьшить размеры периодических взносов и (или) сократить срок ссуды. Срочные уплаты рассчитываются таким образом, что они не покрывают всей задолженности, остаток , обозначим его как  B , выплачивается в конце срока. Уравнение, балансирующее условия ипотеки, имеет вид

                                                      D= Ra _N;i + Bv^N.

Баланс достигается  одним из следующих способов:

а) задается размер срочных уплат, определяется величина В:

                                                       В = (1+i)^N (D-R a _N;i);

б) задается В, определяется размер срочных уплат:

                                                        R = D₁ – Bv^N

                                                               a _N;i 

         Ссуда с периодическим увеличением  взносов. В этом варианте ипотеки  задается последовательность размеров  взносов. Пусть увеличение взносов  происходит через равные интервалы  времени m. В пределах каждого интервала взносы постоянны. Очевидно, что для полной сбалансированности схемы размер последнего взноса не задается, он определяется по сумме остатка задолженности.

       Пусть R₁ , ... , R_k — размеры взносов. Определим размер последнего взноса. Для этого найдем на начало операции сумму современных стоимостей взносов от первого до k — 1. Обозначим ее как Q: 

          _{k - 1}

 Q = ∑ R_t a _m;i v^(t-1)m

           

Современная стоимость  непокрытой взносами задолженности  на начало последнего периода

W= D – Q ,

откуда размер взносов  в последнем периоде ипотеки 

R k =        W       .                 

          a _m;i v^(t-1)m 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение  

           Существующая нестабильность экономической  ситуации в России приводит к существенному увеличению рисков при продаже товаров, проведении работ, оказании услуг с отсрочкой платежа (получение предоплаты как формы платежа на региональных рынках используется в ограниченных размерах).  Имеющаяся низкая платежеспособность предприятий вызывает рост достаточных объемов дебиторской задолженности на балансах производителей.  Образование дебиторской задолженности экономически объяснимо недостатком оборотных средств.

       Путем регулирования сроков оплаты в договорах о покупке и продаже, корректировки погашения дебиторской и кредиторской задолженности составляются варианты бюджета движения денежных средств, согласовываются платежи по обязательствам и денежные поступления от погашения дебиторской задолженности, прогнозируется необходимость привлечения заемных средств. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список использованной литературы 

1.   Четыркин  Е.М. Финансовая математика: Учебник.  – 5-е изд.. испр. – М.: Дело, 2005. – 400 с

2.    Баканов  М.И., Мельник М.В., Шеремет А.Д.  Теория экономического анализа:  Учебник. / Под ред. М.И.Баканова. – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2004. 536с.: ил.

3. Шуляк П.Н.  Финансы предприятия: Учебник.  Под ред. П.Н.Шуляк - М.: Издательско-торговая  корпорация «Дашков и К», 2005.