Земельные ресурсы в отношении собственности

Однако в рыночных условиях стремление получить экономическую выгоду и избежать платы за уступку права пользования землей толкает многих ее пользователей к различного рода махинациям. Таким образом, право пользования землей проталкивается на рынок в скрытых формах. Основные способы этого следующие:

• продажа недвижимости (помещений) сопровождается передачей сопутствующей земли. По форме – сделка по поводу недвижимости, а на самом деле в стоимость помещения включена стоимость земли. Например, компания по управлению помещениями получает право пользования землей путем административного выделения, т. е. безвозмездно, а затем продает помещение торговой организации. Причем в стоимость помещения включается и стоимость земли. Компания при этом извлекает прибыль;

• сдача в аренду помещений вместе с землей. В ходе таких сделок аренда земли протаскивается в скрытой форме;

• купля-продажа земли в чистом виде. Объектом сделки является земля, полученная путем административного выделения. Например, спортивная площадка, двор, пустырь и т. д.;

• сдача в аренду земли в чистом виде. Объектом аренды опять-таки выступает земля, полученная путем административного выделения, однако сдается она в аренду частным путем;

• обмен земли на материальные ценности. Скажем, меняют землю на трактор или оборудование;

• использование земли в качестве капитала при совместном управлении или строительстве, когда право пользования землей задействуется в качестве условия осуществления названных операций;

Во всех названных случаях при сделке в скрытой форме используется стоимость земли, которая в принципе должна возвращаться государству как собственнику земли. Между тем она присваивается отдельными людьми или организациями, и государству наносится громадный урон. По данным статистики, в 1990 г. примерно 2-3 млн человек, получив землю путем административного выделения, незаконно проводили сделки с землей. Ежегодный урон государству от таких сделок оценивается специалистами примерно в 3 млрд юаней. В связи с этим в марте 1992 г. земельное управление правительства обнародовало «Временные правила пользования землей, полученной путем административного выделения». В них четко указывается, что торговые сделки с правом пользования землей, полученной путем административного выделения, являются незаконными.

3 ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ В СТРУКТУРЕ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

3.1 Характеристика рынка земли Республики Беларусь

Согласно Земельному кодексу Республики Беларусь собственность на землю в Республике Беларусь выступает в государственной и частной формах. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства.

В Республике Беларусь земельные участки могут передаваться в собственность иностранным государствам в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом и иными актами земельного законодательства Республики Беларусь.

Земля может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам независимо от форм собственности.

В соответствии с основным целевым назначением и независимо от форм собственности все земли в Республике Беларусь подразделяются на категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов), садоводческих товариществ и дачного строительства;

3) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;

4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Государственное управление в области использования и охраны земель осуществляют Президент Республики Беларусь, Совет Министров Республики Беларусь, местные исполнительные и распорядительные органы, а также специально уполномоченный на то государственный орган по земельным ресурсам и землеустройству, действующий в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Земельные участки предоставляются в постоянное или временное пользование.

Постоянным признается пользование земельными участками без заранее установленного срока.

Временное пользование земельными участками может быть краткосрочным — до трех лет и долгосрочным — от трех до десяти лет. В случае производственной необходимости эти сроки могут быть продлены на период, не превышающий сроков соответственно краткосрочного и долгосрочного временного пользования. Продление сроков пользования земельными участками производится органами, предоставившими эти земельные участки.

Президентом Республики Беларусь по отдельным видам пользования земельными участками может быть установлен и более длительный срок долгосрочного пользования.

В частной собственности находятся земельные участки, приобретенные гражданами Республики Беларусь, постоянно проживающими на территории Республики Беларусь или приравненными к постоянно проживающим в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Возврат земельных участков лицам, утратившим право собственности на них до 16 июня 1993 года, или их наследникам не допускается. Эти лица могут приобрести земельные участки в собственность на общих основаниях.

Юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе предприятиям с иностранными инвестициями, земельные участки могут передаваться в собственность при приватизации объектов государственной собственности. Перечень государственных объектов, при приватизации которых вместе с объектами в собственность может быть передан земельный участок, утверждается Президентом Республики Беларусь.

Земельные участки также могут передаваться в собственность юридическим лицам Республики Беларусь при осуществлении инвестиционных проектов.

В Беларуси из имеющихся 9,1 млн. га сельхозугодий в государственной собственности (пользовании сельхозорганизаций) находится 7,1млн. га, в личных подсобных хозяйствах (ЛПХ) - 937 тыс. га (10%), из которых приватизировано примерно 40 тыс. га (4,2%). Площади крестьянских (фермерских) хозяйств составляют около 150 тыс. га, в числе которых в пожизненном наследуемом владении находится 46% земель и в виде аренды - 54%. Под коллективные сады, дачное строительство и огородничество отведено примерно 70 тыс. га земель, из которых приватизировано, то есть находится в частной собственности, 16 тыс. га (23%). Общая площадь сельскохозяйственных земель в пользовании, владении и распоряжении граждан составляет 1,2 млн. га (13,2%).

Последние изменения в земельном законодательстве, призванные упростить и повысить эффективность рыночных отношений в стране, ожидаемое принятие новой редакции Кодекса о земле вызвали массу комментариев и прогнозов о том, что будет происходить на земельном рынке в Беларуси после вступления их в силу.

Каким образом очередное укрепление позиции государства в экономике способно изменить ситуацию в проблемном сельском хозяйстве, скажется ли это на желании частных структур развивать свой бизнес в сельской местности? Основной курс в Республике Беларусь взят на развитие крупнотоварного сельскохозяйственного производства, эффективное использование земли, рациональное применение материально-технических и финансовых ресурсов. В этой связи преимущественное развитие получила долгосрочная аренда сельхозугодий и крупное землепользование. В Беларуси нет концентрации земли у собственников, как и нет крупных землевладельцев, способных эффективно их использовать. Известно, что большинство сельхозпредприятий входит в единую систему государственного экономического регулирования, а менталитет товаропроизводителей, включая руководителей и специалистов, сформирован в условиях широкомасштабного государственного патернализма.

Введение свободного рынка земли в неподготовленных условиях только усилило бы противоречия между госрегулированием и самоуправлением в системе сельскохозяйственного производства, между правоотношениями собственности, такими как владение, пользование и распоряжение землей, и в конечном итоге вызвало бы антагонизм между собственниками капитала и арендаторами или пользователями земельного имущества.

Следовательно, реализация стратегического курса рыночных преобразований, включая и земельную реформу, объективно предполагает контролируемый государством оборот земель сельскохозяйственного назначения.

Не только в Беларуси, но и во всех развитых странах земля признается национальным достоянием, и общество не допускает, чтобы частные собственники или арендаторы распоряжались землей исходя только из своих интересов. Действуют особые механизмы функционирования и регулирования частной собственности на землю, обеспечивающие защиту интересов общества по сохранению и эффективному использованию земельных ресурсов. Абсолютных же прав частной собственности на землю уже давно нет ни в одной стране мира, как нет и абсолютно свободной купли-продажи земли.

На рассмотрении Палаты представителей Национального собрания находится проект Закона "О внесении изменений и дополнений в Кодекс Республики Беларусь о земле (новая редакция)". Главное в нем - обеспечить формирование развитого земельного рынка, многоукладной экономики, условий равноправного функционирования различных форм собственности и хозяйствования в соответствии с принципами, выработанными мировой практикой, не нарушая при этом конституционных основ страны.

Необходимость развития рыночных земельных отношений обусловлена многими причинами, главная из которых в том, что государство в большинстве случаев является недостаточно эффективным земельным собственником. Мы ведь не знаем стоимости своего основного капитала - земли, которую государство предоставляет физическим и юридическим лицам. Получается, что инвестируя огромные средства в улучшение земель и, следовательно, прямо повышая их реальную стоимость, государство не может вернуть эти средства в процессе их использования.

Более того, действующая в республике структура прав на земельные участки вызвала появление скрытого рынка, элементами которого являются нелегальная их продажа и весьма дифференцированные и необоснованные на них цены.

По закону землепользователи, получившие право на участок путем административного выделения, не могут осуществлять перекупку и залог этого права, а также сдавать земельный участок в аренду. Тем не менее они это делают в скрытой форме, опираясь на статьи законодательства, которые предусматривают возможность перехода права пользования или права пожизненно наследуемого владения земельным участком при переходе права собственности на строения или сооружения.

Выход один: расширить возможности вовлечения в гражданский оборот права собственности и права аренды земельных участков, которые согласно действующему земельному законодательству являются неотчуждаемыми и необоротоспособными и не могут вводиться в гражданский оборот.

Но вовлечение в гражданский оборот права собственности ограничивается конституционными нормами. Согласно Конституции земли сельскохозяйственного назначения, а это 45% всего земельного фонда, в собственность не передаются. Еще 41%, принадлежащий государственному лесному и водному фондам, тоже не подлежит передаче в собственность. Таким образом, законодательство позволяет участвовать в гражданском обороте только 14% земель. В этой ситуации возможен лишь один путь, не противоречащий конституционным нормам, - введение в гражданский оборот права аренды земельных участков.

В значительной мере решение данного вопроса нашло свое отражение в принятом недавно Указе Президента от 2008-01-28 г. № 58.

В любой стране сельское хозяйство поддерживается в значительном объеме прежде всего государством, а не внешними инвесторами. Такова специфика аграрного бизнеса. Ведь сельское хозяйство не является привлекательной отраслью в силу его специфических особенностей: низкие проценты прибавочной стоимости, медленные темпы оборачиваемости капитала и т.д. Сюда зарубежные капиталы идут очень осторожно.

В то же время иностранные инвестиции - это не только благо, как принято считать, но и немалые противоречия, о чем не принято говорить. И в том, что Беларусь имеет сейчас небольшую зависимость от иностранного капитала и стремится решать свои проблемы самостоятельно, - особенность ее модели экономики.

Требованиям рынка система регулирования вопросов отчуждения земли в Республике Беларусь в целом отвечает. Эти вопросы регламентированы Указом главы государства от 6.08.2004 г. № 422, утвердившим Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков, Законом о государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него. Но время показало, что и они не защитили землю от разбазаривания: слишком уж легко можно получить у нас в свое распоряжение по два и больше гектара плодородных земель без учета и гарантий их эффективного использования. На совершенствование порядка изъятия и предоставления земельных участков, сохранения земель республики направлен Указ №58, конкретизировавший компетенцию органов власти в решении этого вопроса.

Так, если раньше в компетенцию главы государства входило принятие решения по изъятию из оборота и предоставлению в собственность земельных наделов с бонитетом свыше 40 баллов, то теперь - всех участков сельхозназначения. Аналогично и по земельным участкам лесов, а не только первой категории, как ранее. В этой связи изменились функции облисполкомов, горисполкомов и сельских советов. Если прежде председатель сельсовета мог подписать решение об изъятии и предоставлении почти всех земель населенных пунктов под любые цели, то по новому Указу он может предоставить участок только для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства при условии, если населенный пункт имеет разработанный и утвержденный генплан. Отвод земли для других целей передан в компетенцию райисполкомов.