Сравнительный подход к оценке недвижемости

Ц_n – цена продажи n-го аналогичного объекта;

ПВД_n – потенциальный валовый доход от n-го аналогичного объекта;

n – количество аналогичных объектов.

ВРМ считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

Валовой рентный мультипликатор не следует  корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между  сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы⁹.

Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная

цена и  ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной  цене при этом не изменится.

Однако  математическое соотношение не устраняет  необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
• в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

 

Заключение

Основные выводы по работе можно  сделать следующие:

1. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка имущества. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам - аналогам и сравнение каждого объекта - аналога с оцениваемым объектом. Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты - аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки

2. Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи  объекта-аналога или его единицы  сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше  сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается  различие в характеристиках объекта-аналога  и оцениваемого объекта. Положительная  поправка вносится, если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных  цен продаж сравнимых объектов могут  не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

3. Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

• техники количественного анализа;
• техники качественного анализа

4. Преимуществами сравнительного подхода являются: наиболее простой подход; статистическая обоснованность; наличие методов корректировки; обеспечение данных для других подходов в оценке. Недостатками сравнительного подхода являются: обязательно наличие активного рынка; сравнительные данные не всегда имеются; необходимость внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; метод на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

В связи  с этим применяется комплексный  метод анализа иерархии (МАИ), предназначенный  для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки. Первым шагом  МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные  уровни, обычно являющиеся критерием  сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев  и рассчитывается значение приоритетов  критериев. На основании этого определяется окончательная оценка недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  использованной литературы

1. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. за № 135-ФЗ.
2. Федеральный стандарт Оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», Утверждён Министерством экономического развития и торговли РФ (МинЭкономРазвития России) от 20.07.2007г. за № 256.
3. Федеральный стандарт Оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости», Утверждён Министерством экономического развития и торговли РФ (МинЭкономРазвития России) от 20.07.2007г. за № 255.
4. Федеральный стандарт Оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке», Утверждён Министерством экономического развития и торговли РФ (МинЭкономРазвития России) от 20.07.2007г. за № 254.
5. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости», Учебник, Изд-во «Финансы и статистика», М. – 2008.
6. Виноградов Д.В. «Экономика недвижимости: Учебное пособие», Владим. гос. ун-т, М. – 2008.
7. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л. «Основы оценки стоимости недвижимости», Изд-во «Международная академия оценки и консалтинга», М. – 2009.
8. Грибовский С.В., Иванова Е.Н. «Оценка стоимости недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Интерреклама», М. – 2009.
9. Тепман Л.Н. «Оценка недвижимости», Изд-во «Юнити», М. – 2009.
10. Фридман Джек, Ордуэй Николас «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Изд-во «Дело», М. – 2007.

 

 

11. Ресурсы Internet:

• http://www.cfin.ru - «Корпоративный менеджмент». Является зарегистрированным электронным средством массовой информации (Свидетельство о регистрации: Эл. № 77-6549).

• http://www.domay.ru/content/39-realty/51--3 - «Предложения недвижимости». Представлена информация о рынке недвижимости в Москве и регионах; база объектов недвижности: купля-продажа, аренда жилья и коммерции без посредников.
• http://www.cons-s.ru/docs/obraz_dok - «Consulting Square». Оценка земли, бизнеса, предприятия, оборудования, недвижимости.
• http://proocenka.ru – Оценочная компания ООО «Профессиональная оценка собственности».
• http://www.o-ko.ru/realestate_th.htm - ООО Корпорация «Оценка». Услуги по оценке, консультации.
• http://www.radas.ru/doc_d-1_131_radas.html - «Предприниматель». Собрана актуальная база материалов для предпринимателя.
• http://www.i-con.ru/ - «Инвестиционный консалтинг».
• http://eumtp.ru/?tag=ekonomika-nedvizhimosti – «Экономика и управление на предприятии». Учебные материалы для студентов.
• http://www.cfin.ru/appraisal/realty/market_realestate_valuation.shtml - «Корпоративный менеджмент».
• http://www.ocenchik.ru/vocabulary - «Оценщик.ру». Всё для оценки и для оценщика.