Сравнительный подход к оценке недвижемости

- культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;

- религиозные объекты.

Необходимо  отметить, что предлагаемая классификация в чём-то отличается от приведённой в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах). Поскольку эти документы не в полной мере отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

Виды  и подвиды объектов, вовлечённых в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

 

По видам  собственности объекты недвижимости разделяют на:

1. частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников.

2. государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации.

3. муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности.

4. общественные - находящиеся в собственности общественных объединений.

5. коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные  путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Сравнительный подход к оценке недвижимости

2.1. Сущность и методы сравнительного  подхода оценки недвижимости

 

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

Условия применения сравнительного подхода  для оценки недвижимости:

• Объект не должен быть уникальным.
• Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
• Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

     Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап  3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для расчёта  стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка; метод восстановительной стоимости по аналогам; методы, основанные на анализе парных продаж; экспертные методы расчета; статистические методы.

Фридман Джек и Ордуэй Н. – авторы учебника «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» выделяют метод общей группировки.

Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

Авторы  учебника «Оценка недвижимости»  Грязнова А.Г. и Федотова М.А. выделяют следующие:

- методы, основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета и внесения поправок;

- статистические методы.

Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и  внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

 

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов.

Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода.

Преимуществами  сравнительного подхода являются:

- в итоговой  стоимости отражается мнение  типичных продавцов и покупателей;

- в ценах  продаж отражается изменение  финансовых условий и инфляция;

- статически  обоснован;

- вносятся  корректировки на отличия сравниваемых  объектов;

- достаточно  прост в применении и даёт надёжные результаты.

Недостатки  сравнительного подхода при оценке недвижимости:

- различия  продаж;

- сложность  сбора информации о практических  ценах продаж;

- проблематичность  сбора информации о специфических  условиях сделки;

- зависимость  от активности рынка;

- зависимость  от стабильности рынка;

- сложность  согласования данных о существенно  различающихся продажах.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 2.2. Метод сравнительного анализа продаж

 

Метод сравнения  продаж – это основной метод оценки стоимости жилой

недвижимости. Он применим в том случае, если существует рынок, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача заключается в том, чтобы проанализировать этот рынок, сравнить аналогичные продажи и таким образом получить стоимость оцениваемого объекта.

Метод базируется на принципе оценки недвижимости – замещении⁶. Проанализировав рыночные цены продаж (предложений) объектов, аналогичных объекту оценки, рассчитывается его стоимость. Он находит наибольшее применение в западных странах (90 % случаев). Однако для

этой работы необходим уже сформировавшийся рынок недвижимости. Метод

сравнения продаж особенно применим к рынку жилой  недвижимости и рынку земли. Это основной способ оценки жилой недвижимости, применяемый оценщиками. Упрощенная схема оценки недвижимости методом сравнения продаж называется массовой оценкой недвижимости. Это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (в основном квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Метод сравнительного анализа продаж заключается в  следующем:

• Выявление недавних продаж аналогичных объектов на соответствующем рынке.
• Проверка информации о сделках:

- подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем, продавцом или агентом);

- выявление условий продажи учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям.

• Корректировка стоимости сопоставимых объектов. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

 

 

 

2.3. Метод валовой ренты

 

Метод валовой  ренты основан на предположении, что существует прямая связь между  ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи её в аренду⁷. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты (МВР).

Валовый рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД). На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе⁸. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. оценивается валовый доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
2. подбираются не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального, либо действительного дохода;
3. вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
4. по каждому аналогу рассчитывается валовый рентный мультипликатор;

определяется  итоговый МВР как средняя арифметическая расчетных МВР по всем аналогам;

5. рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как

произведение  среднего МВР и расчётного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта  рассчитывается по формуле:

С_н = ПВД_оц (ДВД_оц) * ВРМ_ср, где

С_н – расчётная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВД_оц – потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта;

ДВД_оц – действительный валовый доход от оцениваемого объекта;

ВРМ_ср - валовой рентный мультипликатор;

Ц - цена продажи аналогичного объекта недвижимости.

или по формуле:

С_н = ПВД_оц (ДВД_оц) *  , где

  Ц₁ – цена продажи первого аналогичного объекта;

ПВД₁ – потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта;