Рынок земли и его формирование в Республике Беларусь

Рис. 2. «Дифференциальная  рента на: а)лучшем участке; б) среднем  участке; в) худшем участке

Глава 2. Земельный рынок зарубежных стран

§ 1. Развитие земельной собственности в западноевропейских странах

Земля в жизни  людей всегда занимала особое положение. Без нее невозможно ведение сельского хозяйства, создание продуктов питания и большинства сырьевых ресурсов для промышленности.

В мировой  практике имеет место развитие нескольких экономических систем. Основополагающими принципами рыночной экономической системы применительно к исследуемой теме можно назвать следующие: частная собственность на средства производства, в том числе на землю, экономическая свобода предпринимательства, личный интерес как главный мотив поведения производителей, конкуренция, свободная система ценообразования и ограниченное вмешательство государства в управление производством. Плановой экономике свойственны централизованное планирование и управление на основе государственной монополии на средства производства, природные ресурсы и произведенную продукцию.

Земельная собственность  как общественное явление имеет многоаспектный характер. Экономический аспект ее проявляется в отношениях, связанных с использованием земли как хозяйственного ресурса и определением возможностей удовлетворения потребностей и реализации интересов людей. Она, как исторически сложившаяся общественная форма присвоения земли, может иметь государственный, общинный, коллективный, кооперативный, личный характер. Считается, что частная земельная собственность - поздний и наиболее совершенный институт собственности, оказывающий большое влияние на эффективность производственной деятельности. Общей закономерностью для экономически развитых стран является именно господство частной собственности на землю и приспособление других ее форм к условиям развития рыночного производства в системе их производственных отношений.

Для стран  с переходной к рыночным отношениям экономикой, к которым относится и Республика Беларусь, в этой связи характерным является пересмотр земельных отношений по пути упразднения государственной монополии на землю и создания многообразных форм собственности (личной, коллективной и других наряду с государственной), введения платного пользования землей и установления рынка земли.

Опыт развития земельной собственности во всем мире не прост, а изобилие продуктов в наиболее развитых странах объясняется не только наличием у них частного землевладения и единоличным способом хозяйствования, но и иными причинами. Анализ зарубежной земельной практики позволяет сделать следующие выводы. Первый сводится к тому, что в этих странах хорошо понимают различие последствий, когда земля выступает как объект собственности, а когда как объект хозяйствования. Второй заключается  в понимании преимуществ крупного аграрного производства, требующего и соответствующих земельных площадей. Третий состоит в том, что главным является вопрос не формы земельной собственности, а прав и обязанностей землевладельцев и землепользователей.

Не случайно восточноевропейские страны, бывшие члены СЭВ, раньше России и Беларуси приступившие к приватизации, пришли к выводу о необходимости корректив земельных реформ. Бурная вначале деколлективизация земельных угодий быстро сменилась здесь более осторожным подходом к трансформации форм собственности. И для этого были веские причины.

В Румынии, например, массовая приватизация земельных участков привела к уничтожению больших площадей виноградников, разрушению расположенных на приватизируемых землях хозяйственных построек, сокращению поголовья скота. Половиной новых землевладельцев оказались горожане, не умеющие вести хозяйство или не желающие участвовать в производстве сельскохозяйственной продукции.

В Болгарии остановились на варианте сосуществования трех форм земельной собственности: государства, общин и граждан.

Характеризуя  положение восточноевропейских, бывших социалистических стран, можно заключить, что единоличная собственность на землю там частично восстановлена, однако развитого рынка земли пока нет. Сохранены значительные ограничения на использование полученной в частную собственность земли, лимитированы максимальные и минимальные размеры арендуемых участков.

Даже в Германии, где есть большая возможность государственной поддержки для желающих организовать собственное хозяйство, частные земли занимают только 10% и большинство крестьянских хозяйств объединились в кооперативы, так как в мелкотоварном хозяйстве невозможно эффективно использовать дорогостоящую современную технику; отсутствуют достаточные средства для расширенного воспроизводства.

Целью аграрной политики правительства Германии в отношении восточных земель страны является отнюдь не ликвидация общественной собственности, а формирование высокопроизводительного сельскохозяйственного производства, отвечающего экологическим требованиям и конкурентоспособного на западноевропейском рынке. В западных землях крестьянские хозяйства имеют в среднем площадь 17-18 га, в восточных — 90 га, а сельскохозяйственные предприятия - в пределах 1030-1710 га. Западные эксперты считают, что такие хозяйства будут предпочтительными по равнению с мелкими семейными, что подтверждается ростом в последние годы производительности труда в растениеводстве крупных хозяйств восточных земель.

В США, которые принято считать оплотом частного землевладения, около 30% земельного фонда принадлежит государству (из них 85% - федеральная собственность и 15% - собственность правительства штатов), а 70% - находится в частной, в том числе корпоративной собственности. При этом на индивидуальные семейные фермы приходится 77% общей численности ферм и свыше 59% - производства всей сельскохозяйственной продукции. Для семейно-групповых ферм, к которым относятся более крупные производственные образования, указанные показатели составляют 3 и 34% соответственно. Остальная часть продукции производится более крупными частыми акционерными фермами.

Собственность на землю в Китае отделена от землепользования и землевладения там продается право пользования землей и таким образом земельные отношения включаются в рыночные механизмы. Арендные отношения выдвинуты в качестве основных с сохранением на земельные ресурсы собственности народа в лице государства и с предоставлением коллективным и индивидуальным арендаторам всей необходимой полноты прав, требующихся для организации эффективного производства и хозяйского использования их земельных участков. Более 96% сельскохозяйственных земель в Китае находятся сегодня в аренде, вопрос о передаче их в частную собственность не ставится.

Нынешний зарубежный институт частной собственности на землю в развитых ранах давно не однозначен прежнему праву, которому воля собственника являлась законом для данного земельного пространства. Вопросы производства сельскохозяйственной продукции на любой земле регулируются многими структурами - государством, кооперативами, потребительскими обществами и т.д. Использование аренды становится общей мерой для многих стран, сокращается рынок земли как объекта собственности и увеличивается  - как объекта хозяйствования.

§ 2. Опыт зарубежной практики государственного регулирования

      Анализируя опыт зарубежной практики государственного регулирования, следует отметить, что в законодательствах многих стран совершенно четко просматривается тенденция усиления государственного вмешательства в земельные отношения, и в первую очередь - в установление порядка продажи, аренды земельных участков, их наследования.

           В некоторых странах существуют специальные правила порядка продажи земель. В соответствии с законодательством Австрии и ФРГ, например, для заключения всех земельных сделок необходимо разрешение специальных государственных органов.

Государственным вмешательством в отношении аренды сельскохозяйственных земель также является: предварительное разрешение на заключение договора аренды уполномоченным на то государственным органом (Германия); включение в договор, независимо от воли сторон, обязательств по использованию земли в соответствии с государственной земельной политикой (Германия, Великобритания); использование определенных государством минимального и максимального размеров арендной платы (Германия, Франция и др.); создание специальных судов по разрешению споров, связанных с арендой сельскохозяйственных земель. Законодательство ряда стран (Бельгия, Дания) устанавливает также преимущественное право покупки земельного участка арендатором.

Регулируется  государством и наследование сельскохозяйственных земель. Законодательство многих зарубежных стран (Германия, Австрия, Франция, Норвегия) предусматривает право собственности на землю лишь одного лица и при условии, что наследник - лицо, обладающее соответствующей квалификацией.

Рассмотрим  теперь конкретные формы государственного регулирования в Германия, в стране с развитым сельским хозяйством, структура и условия которого относительно сходны с белорусскими. Аграрное право Германия не поощряет дробление крестьянских хозяйств, земельных и лесных участков при наследовании и других сменах владельца, использование сельхозугодий не по назначению или непродуктивно; гарантирует защиту интересов арендаторов; предусматривает государственный контроль за сделками, связанными с отчуждением, куплей и продажей земельных участков; поощряет улучшение качества земельных угодий. В частной собственности находится свыше 95% земель, участвующих в сельскохозяйственном обороте. Остальные земельные участки принадлежат государству (общинам, федерации в целом, церкви, учебным заведениям). Согласно Закону о сделках с земельными участками, обязательства по использованию земли в общественных интересах проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками, порядок их заселения, осуществление землеустроительных мероприятий, право единонаследия крестьянского хозяйства и т.д.

Зарубежный  опыт развития аграрной сферы необходимо использовать в деле государственной поддержки сельскохозяйственного производства. Факторами повышения эффективности фермерских хозяйств в Западной Европе считаются также поддержка со стороны государства цен на их продукцию на уровне, обеспечивающем нормальную доходность: прямые выплаты из государственного бюджета при изъятии земель фермерских хозяйств и их консервации возмещение убытков при сокращении посевных площадей в целях снижения перепроизводства продукции; организация государственного кредитного обслуживания фермеров: введение льготного кредитования. Чем сложнее и суровее климат в стране, тем большая часть ВВП используется на Западе на аграрные нужды. Об этом убедительно свидетельствуют следующие данные. Во Франции такие субсидии составляют 7,1%, в Германии - 13,7. в Великобритании - 27,2, в Норвегии - 32,5%. В США доля государственных субсидий в прибыли фермеров и производственных кооперативов составляет 30%, странах ЕС - 49, Швеции -59, Финляндии - 71, Японии - 75%. В России такая доля не превышает 6,5% от затрат на сельскохозяйственное производство.

Россия взяла курс на переход к эффективному в экономическом, социальном и экологическом планах многообразию форм собственности на природные ресурсы. Решение этой задачи затрудняется тем, что оно ведется в условиях не сформировавшихся окончательно основ федеральной государственности, происшедшего в последние годы значительного снижения производственного и эколого-экономического потенциала, обострения криминогенной обстановки, незадействования многих принятых законодательных актов в сфере природопользования. Верховный Совет СССР в апреле 1990 г. принял Основы законодательства о земле, которые ввели пожизненное наследуемое владение землей, что закрепило важное правомочие собственника: передачу земельного участка по наследству, а также установили еще одну форму права на землю - право аренды земли.

В настоящее  время в России собственность на природные ресурсы и средства производства существует в двух формах - государственной и частной. Первая охватывает федеральную, республиканскую, региональную и муниципальную собственность; ко второй относится индивидуальная - личная, акционерная, кооперативная, коллективная. Эти формы государственной и частной собственности закреплены Конституцией РФ (1993 г.) и другими законодательными актами (Земельный кодекс от 25.04 1991 г., Закон «О собственности в РСФСР» от 24.12 1990 г., законы «Об охране окружающей среды» от 19.12 1991 г., «О недрах» от 21.02 1992 г. и др.).

В результате проведения нового земельного курса в России резко изменилась структура землепользователей: около 50% земли находится в собственности акционерных обществ, товариществ, сельскохозяйственных кооперативов и других коллективных хозяйств с долевой земельной собственностью; на 9% сельхозугодий ведется индивидуальное хозяйство; неизмеримо увеличилось число участников земельных отношений. В проекте нового Земельного кодекса РФ закрепляется право частной собственности на землю, рассматривается комплекс связанных с ним отношений, вводится ряд ограничений на куплю-продажу земельных участков (устанавливаются предельные размеры земельных владений в собственности одного лица, запрещается изменять целевое назначение участков и др.). Новый кодекс предполагается утвердить базовым, рамочным, чтобы на местах его можно было конкретизировать соответственно региональным возможностям и желаниям. Госдума приняла в январе 2001 г. в первом чтении законопроект о введении в действие 17-й главы Гражданского кодекса РФ о праве собственности на землю со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Таким образом, земельные отношения в любой экономической системе складываются между различными социальными группами и отдельными лицами по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками. От состояния этих отношений во многом зависят социально-экономическое положение людей и уровень экономического развития страны. Формирование рыночных структур в аграрном секторе экономики постсоветских стран, к которым относится и наше государство, требует всестороннего переосмысления сложивших земельных отношений, прав и обязанностей владельцев и пользователей земли, форм земельной собственности, а также необходимости их реформирования.

§ 3. Экономическая эффективность налога на землю

Налоги неэффективны в той степени, в какой они вынуждают граждан предпринимать действия по уклонению от налогообложения. Например, налоги на заработную плату могут привести к тому, что люди будут работать меньшее количество часов, налоги от реализации - к тому, что некоторые граждане сократят потребление Данного товара или будут приобретать товары в другом месте с более низким налогом. В результате возникает так называемый эффект замещения (substitution effect). В свою очередь, это приводит к потерям экономической эффективности из-за налогообложения. Этот феномен называется иногда дедвейт (deadweight losses) - стоимость продукции, непроизведенной в результате уклонения от налогов.