Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

В первом случае девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. Он занимается разработкой финансовой схемы строительства, а также проектирует, строит, осуществляет предпринимательскую сдачу в аренду или продажу площадей. Причем девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и становятся основой будущей финансовой схемы.

Очевидно, что осуществление девелопмента требует грандиозных затрат - не только финансовых, но и управленческих. Для того чтобы воплотить в жизнь тот или иной проект, девелопер использует различного рода ресурсы: финансовые, материальные, кадровые.

Денежная  сторона проекта на первом этапе  предусматривает привлечение финансовых ресурсов извне. Несмотря на то, что мы говорим о девелопменте за свой счет, разумеется, что собственных средств для реализации крупного проекта вряд ли может быть достаточно. Поэтому девелоперы прибегают к разного рода кредитным инструментам: получают банковские кредиты, арендные платежи от арендаторов, инвестиции от третьих лиц. Но и собственный капитал, вложенный девелопером в проект, играет важную роль.  Как уже отмечалось, именно он является финансовым фундаментом проекта.

Кадровый  аспект заключается в том, что  девелопер должен привлечь для участия  в проекте еще ряд лиц: подрядчиков-строителей, архитекторов, инженеров и других специалистов не только в сфере строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т.д. Однако речь идет не просто о  приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и  работоспособной команды, от которой  во многом будет зависеть эффективность  работы, а значит, и конечный результат  всего процесса девелопмента.

Девелопер не всегда действует на свой страх  и риск, вкладывая свои средства и привлекая заемный капитал под свою ответственность. Часто девелопер является наемным лицом, т.е. выступает как приглашенный менеджера крупного проекта. Иными словами, проект осуществляется на деньги инвестора, заказчика, а девелопер только руководит этим проектом. Причем выбор девелопера, как правило, происходит с помощью тендера.

Теперь, после того как представление  о девелопменте сформировано, рассмотрим интересующий нас процесс по стадиям.

Прежде  чем приступить к непосредственной работе над реализацией проекта, необходимо провести ряд предварительных  мероприятий.  Как известно, создание и управление проектом недвижимости - дело серьезное и подходить к нему нужно основательно. Девелопмент предполагает проведение следующих мероприятий:

• анализ рынка недвижимости;
• выбор наиболее перспективного объекта недвижимости по результатам анализа;
• подбор персонала под проект и формирование команды;
• стратегическое планирование проекта;
• оформление необходимой документации, получения требуемых законом лицензий и разрешений, урегулирования вопросов, возникших с властью;
• привлечение дополнительных финансовых средств или определения резервных источников средств⁷.

Сложность формирования механизма девелопмента объясняется существованием проблем управления недвижимостью на рынке:

- несовершенство единой регистрационной и информационно- учетной базы недвижимого имущества;

- недвижимостью распоряжается несколько отдельных ведомств, слабая координация деятельности которых делает невозможным формирование и проведение долгосрочной общегородской политики в сфере управления и использования недвижимости, проведения экономического анализа обоснованности принимаемых решений;

- несовершенство системы оценки и взимания платежей за владение и использование недвижимости, что приводит к постоянному занижению стоимости имущества, недополучения рентных платежей;

- существующая система сбора платежей от объектов недвижимости не позволяет контролировать реальные денежные потоки, планировать их поступления, проводить анализ экономической эффективности и тенденций, складывающихся прогнозировать поступления в местный бюджет;

- несовершенство процедуры записи имущественных прав на недвижимость.

Данные  проблемы дополняет отсутствие эффективного взаимодействия между различными ветвями  власти, значительная «тенизация» обращения операций с недвижимым имуществом, что искажает процесс развития цивилизованных отношений на рынке, отсутствие действенных механизмов стимулирования развития как рынка недвижимости страны, так и региональных рынков недвижимости в частности.

Мировой опыт показывает, что девелопмент в состоянии стать катализатором развития региональных рынков недвижимости лишь в тех случаях, когда общество позитивно воспринимает, а государство и местные органы власти поддерживают и активно влияют на его развитие, выделяя приоритетные направления, обеспечивающие надлежащее региональное развитие⁸. Так, например, таким направлением должно стать инновационно-инвестиционное развитие регионов России. При этом важно, чтобы и государственная, и региональная политика формировались на принципах социальной справедливости, урегулированности, контролируемости, правовой упорядоченности, информационной прозрачности, надежности защиты прав инвесторов, конкурентности и эффективности.

2.2. Особенности риэлтерской деятельности

Риэлтерская деятельность - это предпринимательская  деятельность, которая заключается  в предоставлении услуг физическим и юридическим лицам (потребителям риэлтерских услуг) при осуществлении  ими операций с недвижимостью  и / или реализации ими прав на недвижимое имущество⁹. Круг этих услуг определяется предметом этой деятельности.

Утверждение об осуществлении риэлтором только фактических посреднических услуг  было бы справедливым, но ситуация на современном этапе меняется. И на данном этапе риэлторы все больше осуществляют посреднические юридические услуги. Так, риэлтор осуществляет фактические действия, направленные на реализацию так называемого «простого» посредничества, т.е. поиска необходимого контрагента (для продавца - покупателя, для арендатора - арендатора и т.п.), кроме этого, предоставляет услуги по осуществлению представительских действий. Примеров тому много: направление запросов предприятий, учреждений и организаций, получение документов, необходимых для целей посреднической услуги, заключение договоров от имени клиента и т.д., в зависимости от условий договоренностей¹⁰.

Наряду  с этим риэлтор предоставляет  дополнительные услуги: риэлтерской экспертизы, информационные, консультативные, юридические и другие. Они, как правило, входят в посреднический договор как сопутствующие, но могут входить и в предмет посреднического договора в общей совокупности. При этом независимо от разнообразия других действий, совершаемых посредником в процессе предоставления им заказчику сопутствующих услуг, определяющей будет основное действие, осуществляемой посредником при предоставлении заказчику именно посреднической услуги (поскольку именно такое юридически значимое действие приводит в конечном итоге к установлению правовых связей между субъектами). Следовательно, такой договор все равно можно считать посредническим.

Подытоживая сказанное, можно сделать вывод, что посредническая деятельность риэлтерской  деятельности - это деятельность по оказанию услуг клиентам риэлтерских услуг, которая осуществляется как от своего имени, так от имени, за счет и в интересах клиента, для вступления клиента в правоотношении с третьими лицами путем осуществления субъектом действий юридического и фактического характера с недвижимым имуществом и правами на него.

При этом отметим, что посредническая деятельность направлена на содействие заключению и реализации договоров купли-продажи, аренды, мены и т.п. между клиентами субъекта риэлтерской деятельности.

Посредническая  деятельность реализуется путем  заключения договоров. Основными в  этой сфере договорам является договор  поручения, договор комиссии и агентский  договор. Но, как уже отмечалось, риэлтерская практика использует и  другие виды договоров, которые также  имеют признаки посредничества. А  учитывая, что в некоторых источниках посредничество в риэлтерской деятельности отделяют от деятельности агента, поверенного  т.д., то и договор на предоставление таких посреднических услуг приобретает  собственную хозяйственно-правовую значимость¹¹.

Хотя  принято считать, что посредничество - это основной вид деятельности субъектов риэлтерской деятельности, тем не менее, не единственный.

В структуру  предмета риэлтерской деятельности входят и непосреднические операции, например, торговая деятельность, девелоперская (редевелоперская) деятельность, риэлтерская экспертиза, предоставление услуг юридического характера (юридическое сопровождение документов сделки и консультирование) и т.д. Все эти виды деятельности могут рассматриваться отдельно от посредничества как самостоятельные.

Итак, торговля недвижимостью будет существовать как вид риэлтерской деятельности. В современных условиях под торговлей  недвижимостью в риэлтерской деятельности понимается деятельность, связанная с куплей-продажей недвижимого имущества. В этом случае субъект риэлтерской деятельности действует от своего имени, ведь реализует свою недвижимость, в собственных интересах, а цель деятельности состоит в получении прибыли. При этом от торговли недвижимостью, надо отличать организацию торговли недвижимостью. В первом случае действует от своего имени и в своих интересах, а во втором случае субъект риэлтерской деятельности зачастую действует от имени потребителя, и в его интересах, с целью организации продажи недвижимости через аукционы, конкурсы, публичные торги.

Дилерскую деятельность определяют, как заключение с торговцем ценными бумагами гражданско-правовых договоров относительно ценных бумаг от своего имени и за свой счет с целью перепродажи, кроме случаев, предусмотренных законом.

То есть не будет дилерской деятельности, если субъект риэлтерской деятельности приобрел недвижимость иным, чем купля-продажа, путем, а потом решил ее реализовать  или приобрел для собственных  нужд (например, помещение под офис), а затем его реализовал. Фактически деятельность дилера - это «игра» на рынке, в нашем случае на спросе и предложении рынка недвижимости. Профессиональный участник, зная рынок, пользуется этим для получения прибыли.

Дилерская деятельность как направление риэлтерской деятельности - это форма торговой деятельности, которая предусматривает осуществление покупки недвижимости субъектом риэлтерской деятельности за свой счет и от своего имени с целью последующей перепродажи для получения прибыли от разницы цены покупки и продажи. Хотя дилерская деятельность - это разновидность или форма торговли, она получила распространенное применение в практике субъектов риэлтерской деятельности, но не является единственной формой торговой деятельности этих субъектов.

Учитывая  вышесказанное можно сделать  вывод, что торговля недвижимостью - это деятельность, которая осуществляется субъектом риэлтерской деятельности от своего имени, в собственных интересах  и состоит в получении прибыли  от приобретения и последующей продажи  недвижимого имущества.

Заключение

Рынок недвижимости - один из основных видов рынка, который во взаимодействии с рынком товаров и услуг и рынке капиталов определяет особенности хозяйственного механизма современной регулируемой экономики. В странах с развитой рыночной структурой рынок недвижимости, обслуживая куплю-продажу объектов недвижимости, образует пространство, в котором развивается другие виды экономической деятельности.

Рынок недвижимости характеризуется совокупностью  отдельных составляющих и элементов, связанных между собой определенным образом. Составляющими рынка недвижимости является - рынки объектов и субъектов, процессы функционирования рынка и его инфраструктура. Указанные составляющие рынка позволяют сформировать представление обо всех участниках процесса, объекты и оценить влияние инфраструктуры рынка на процессы функционирования как со стороны государственных органов, так и за счет изменений внешней экономической среды.

Несколько новым явлением на рынке недвижимости является девелоперская и редевелоперська деятельность. Сущностью девелопмента как особого вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости заключается в организации и управлении инвестиционным проектом в сфере недвижимости. Также девелоперской деятельностью признаются также инвестиционные проекты, направленные на развитие рынка недвижимости или его инфраструктуры. Значение девелопера для реализации процесса развития недвижимости определяется прежде всего тем, что он обеспечивает координацию между всеми участниками девелопмента, принимает на себя риски, связанные с реализацией проекта, несет ответственность перед отдельными участниками.

Фактически  применение риэлтерской деятельности как только вида посредничества - одностороннее. Бесспорно, что посредничество является основным направлением риэлтерской деятельности, но не единственным. Современные риэлторы, как в России да и за рубежом, кроме услуг посредничества, осуществляют и другие виды деятельности, например, торговлю недвижимостью, управление недвижимостью, девелоперскую и редевелоперскую деятельность и другие, фактически позволяет утверждать о разнообразии риэлтерской деятельности и необходимость ее отделения от других видов профессиональной деятельности на рынке недвижимости и как самостоятельный вид предпринимательской деятельности.