Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

 

Введение 3

Глава 1. Теоретические  аспекты рынка недвижимости 5

1.1. Сущность  рынка недвижимости, его характеристики 5

1.2. Инфраструктура  рынка недвижимости 8

Глава 2. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости 11

2.1. Девелопмент  и редевелопмент как вид предпринимательской  деятельности на рынке недвижимости 11

2.2. Особенности  риэлтерской деятельности 15

Заключение 20

Список использованной литературы 22

 

 

Введение

 

Рынок недвижимости характеризуется своими параметрами, дифференцированными по месту его расположения. Исследование предпринимательской деятельности на рынке недвижимости в разрезе его сегментов позволяет определить проблемные моменты в его развитии, а также формы регулирования имущественных отношений. С учетом специфики рыночных отношений, в котором объектом является недвижимость, к свойствам сегмента рынка недвижимости следует отнести его экономическую и физическую ограниченность, поскольку именно эти свойства определяют характер формирования и изменения его инвестиционной привлекательности.

На рынке  недвижимости особое место занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием  земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. Изучение проблем  развития объектов недвижимости, а также составляющих их механизма начинает играть особую роль. Ведь значительные обороты средств и огромные риски, сопровождающие операции с недвижимым имуществом, вызывают необходимость в систематическом, комплексном и активном изучении процессов, происходящих в данном рыночном сегменте.

Целью курсовой работы является изучение теоретических  основ предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

Поставленная  цель обусловила выполнение следующих  задач:

- изучить  сущность рынка недвижимости, его характеристики;

- исследовать  инфраструктуру рынка недвижимости;

- рассмотреть  девелопмент и редевелопмент как вид предпринимательской деятельности на рынке недвижимости;

- выявить  особенности риэлтерской деятельности.

Объектом  исследования в работе выступает  рынок недвижимости.

Предметом исследования в работе является предпринимательская  деятельность на рынке недвижимости.

Методика  исследования основывалась на современных  разработках зарубежных и отечественных  ученых, посвятивших свои работы различным  аспектам рассматриваемой проблемы. Информационной базой исследования выступили статистические данные, Интернет-ресурсы.

Методологической  основой проведенного исследования является диалектический метод познания, анализ и синтез, дедукция и индукция, социально-экономическая теория, политэкономия, социология и экономика труда.

 

 

Глава 1. Теоретические  аспекты рынка недвижимости

1.1. Сущность рынка недвижимости, его характеристики

Рынок недвижимости является рынком ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, которые находятся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны.¹

В условиях современной экономики рынок недвижимости может быть охарактеризован с трех позиций:

1. Как сфера вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи объектов недвижимости, ипотеки, сдачи объектов в аренду и т.д.

2. Как  сфера, в которой объекты недвижимости выступают в качестве товаров особого рода.

3. Как рынок услуг, на котором создаются условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.²

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, при этом играя важнейшую роль в экономической системе рынков товаров, услуг и рынка факторов производства (рис. 1.1).

С одной  стороны, уровень развития экономики оказывает значительное влияние на рынок недвижимости, предъявляя при этом определенные требования к количеству и качеству помещений, предопределяя объемы спроса, предложения и цен.

Рис. 1.1. Рынок недвижимости в экономической  системе³

С другой стороны, рынок недвижимости может  служить индикатором развития экономики.

Таким образом, рынок недвижимости выступает интегрированной категорией, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Связь рынка недвижимости (4) с  рынком товарным (1), финансовым (2) и  услуг (3)⁴

Рынок недвижимости, как специфический сектор экономики  и любой рынок, характеризуется  рядом особенностей, связанных с признаками самой недвижимости, а именно:

- физическими свойствами объекта недвижимости: стационарностью или недвижимостью; уникальностью и неповторимостью; ограниченностью земельных ресурсов; длительностью создания и долговечностью использования;

- экономическими свойствами объекта недвижимости: как экономическое благо (предмет потребления; фактор производства; инвестиционный актив), как товар (сложность структуры объектов в сочетании с их физическими и юридическими свойствами; сложность рыночных процессов; низкая ликвидность), как финансового актива (сложность управления портфелем недвижимости, что связано с неоднородностью объектов; альтернативный выбор при вложении портфельных инвестиций, в результате слабой зависимости доходности объекта недвижимости от доходности других активов, высокий уровень гарантий сохранения инвестиций по сравнению с другими видами финансовых активов, наличие управленческих компаний при получении прибыли; низкая ликвидность и как следствие меньшая склонность к инфляционному обесценению; высокие трансакционные издержки);

- юридической сущностью объектов недвижимости: право собственности, пользования, владения и распоряжения недвижимостью.

К обобщающим характеристикам рынка недвижимости вследствие особенностей объекта можно отнести:

- локальный характер рынка, поскольку его объекты неподвижны (связанные с определенным местоположением) и подвергаются воздействию внешней среды;

- неоднородность или сегментированность рынка, поскольку каждый из участников рынка имеет различные потребности и ресурсы;

- высокая степень государственного регулирования рынка через нормы и зонирование территорий;

- высокий уровень доходности региональных и местных бюджетов от первичной продажи, аренды государственной и муниципальной собственности;

- особенность налогообложения и как следствие наполненность бюджета от налога на недвижимость и операций с ней;

- несбалансированность спроса и предложения на рынке недвижимости, где регулятором выступает цена на недвижимость;

- перераспределение инвестиций между конкурирующими видами объектов недвижимости и способами использования земельного участка;

- несовершенная конкуренция и низкая эффективность;

- несовершенство рынка, которое проявляется в несоответствии с рыночной информацией относительно спроса и предложения на рынке и сложностью в ее получении участниками рынка; неоднородности товара имеет проявление в сложности и разнообразия прав на недвижимость в совокупности с ее физическими свойствами формирование цен в результате взаимодействия ограниченного числа продавцов и покупателей; высокими трансакционными издержками по сравнению со стоимостью товара;

- наличие эффективного и профессионального обслуживания от которого зависит уровень доходности.

1.2. Инфраструктура рынка  недвижимости

С экономико-философской  точки зрения рынок недвижимости является инфраструктурной категорией, которая связана с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности. Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка как экономической функции сведения вместе покупателей и продавцов.

Однозначного  определения термина «инфраструктура» в современной экономической  науке не существует, поскольку ее понимание зависит от представления того объекта, к которому она принадлежит.

В широком  смысле под инфраструктурой понимают совокупность отраслей и видов деятельности, обусловливающих конкретный объект (национальная экономика, сфера экономической  деятельности, регион и т. д.), которые рассматривается для обеспечения его нормального функционирования. В зависимости от объектов конкретного уровня под инфраструктурой понимают ту или иную совокупность составляющих ее элементов.

Под инфраструктурой  рынка понимают систему государственных, частных и общественных институтов (организаций и учреждений) и технических  средств, которые обслуживают интересы субъектов рыночных отношений, обеспечивающих их эффективное взаимодействие и регулируют движение товарно-денежных потоков. Различают организационно-техническую, финансово-кредитную и научно-исследовательскую инфраструктуру рынка.

Как указано  выше, на уровне рынка недвижимости к инфраструктуре относятся профессиональные и институциональные (те, которые  представляют интересы государства) участники  рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств  объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде.

Современный рынок недвижимости невозможен без  развитой инфраструктуры посреднической деятельности. Именно профессиональные агенты по недвижимости (риэлторы) обеспечивают постоянную связь между участниками рынка, аккумулируют и предоставляют клиентам коммерческую информацию, необходимую для заключения сделок, гарантируют качество и надежность последних.

Основные  задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости следующие:

1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, которые сводят к минимуму затраты на проведение операций (транзакций) на этапах поиска информации (ведение переговоров, принятие решений; правовое закрепление операций участников; координация усилий участников; контроль и восстановление нарушенных прав; применение санкций к нарушителям).
2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечение координации действий участников рынка недвижимости, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.
3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.

 

Глава 2. Основы предпринимательской  деятельности на рынке недвижимости

2.1. Девелопмент и редевелопмент как вид предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

Исследование процесса девелопмента, его состояния и механизмов стимулирования развития, позволят в значительной степени решить проблемы роста рынка недвижимости, объемов строительства, пополнения местного и общегосударственного бюджетов, создать условия для дальнейшего экономического роста в России.

Девелопмент является относительно новым видом деятельности на строительном рынке России, который следует рассматривать как процесс управления созданием новых и проектно-аналитического преобразования существующих объектов недвижимости вследствие строительных и других работ со зданиями, сооружениями или землей, включая изменение их функционального назначения, что приводит к росту стоимости таких объектов и возможности получения большей прибыли и высшего по сравнению с аналогичными объектами экономического эффекта.

Цель  девелопмента нового продукта – создание нового объекта недвижимости, с собственным именем, концепцией продажи этой недвижимости и т.д. В связи с этим принято различать девелоперскую деятельность и редевелоперскую деятельность. Первая предусматривает создание принципиально нового объекта недвижимости, а вторая - перестройку уже существующего объекта недвижимости в новый объект⁵.

Относительно  недвижимости указанный термин обозначает продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Девелопмент - это, с одной стороны, полноценный консалтинг в самом широком смысле слова, с другой - система управления проектами по недвижимости, которая включает материальное создание объектов недвижимости. Данный процесс состоит из следующих компонентов:

• подбор команды участников проекта, связанного с недвижимостью;
• исследования рынка недвижимости;
• осуществление маркетинга на этом рынке;
• проектирование, финансирование, строительство объекта недвижимости;
• управление полученным объектом⁶.

Таким образом, цель девелопмента - создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о большом коммерческом проекте, который подразумевает не только создание объекта, но и получение прибыли от его использования или от его продажи. Но создавать недвижимость и получать прибыль от нового объекта можно по-разному, поэтому девелопмент бывает разным. Девелопмент осуществляется за счет средств девелопера - лица, руководящего этим процессом, или за счет средств инвестора, заказчика.