Особенности ипотечного кредитования на рынке жилья

     право кредитора продать залог и погасить за счёт этого кредит;

     создать систему рефинансирования ипотечных  кредитов;

     создать рынок обращения ипотечных ценных бумаг;

     развить систему страхования кредитов.

     Основные  этапы ипотечного кредитования можно  подразделить на:

     докредитный (поиск недвижимости, согласование и другие процедуры);

     заключение  сделки

     этап  непосредственно кредитования;

     послекредитные  процедуры.

     Стадии  ипотечного кредитования:

     подача  заявления заёмщика в кредитное  учреждение с просьбой о выдаче кредита;

     работа  кредитного учреждения с обращением заёмщика за кредитом. Сбор информации о заёмщике: информация с предыдущего  места работы, проверка общей кредитоспособности и дополнительной возможности возврата кредита; задекларированные источники  дохода, налоговые декларации, владение иной недвижимостью, счета в банках и т.д.;

     тщательная  работа с приобретаемой заёмщиком  недвижимостью, и в частности  проверка чистоты титула недвижимости, которая обычно проводится другими  финансовыми, юридическими и иными  структурами по соответствующим договорам с кредитором (стоимость работ включается в общую стоимость услуг);

     проверка  соответствия стоимости приобретаемой  недвижимости её истинной цене, самостоятельная  независимая оценка (при необходимости  проводится страхование оценки);

     проверка  состояния недвижимости, сроков её амортизации, которые всегда должны быть больше сроков кредитования. Проверка ликвидности недвижимости, причём не только на настоящий момент, но и  на перспективу с учётом всех характеристик  недвижимости и состояния рынка;

     предварительные переговоры о страховании кредита, которое может включать страхование  предмета ипотеки, титула недвижимости, кредитных договоров, жизни заёмщика. Возможны общие варианты страхования;

     окончательный анализ, включающий подбор ипотечных  инструментов, размера первичного взноса, сроков и условий кредитования и  др.;

     вынесение окончательного решения о возможности  или невозможности предоставления кредита на базе всех данных, полученных по результатам полного анализа (андеррайтинга);

     завершение  ипотечной сделки - стадия оформления покупки недвижимости, кредита, ипотеки, гарантий, страхования. Встреча всех участников сделки - продавца, покупателя-заёмщика, кредитора, страховщика, юристов, брокера  или риэлтора, оценщика и заключение договоров: купли-продажи, кредитного, ипотечного и страхового, подписание купчей и закладной;

     Механизм  совершения сделки: заёмщик берёт  у кредитора ипотечный кредит. Недостающую сумму он выплачивает  продавцу из собственных средств (собственный капитал заёмщика). Продавец после получения всех средств за проданную недвижимость в объёме полной стоимости недвижимости по согласованной рыночной цене, включающей собственные и заёмные средства покупателя, полностью передаёт свои права на недвижимость покупателю по договору купли-продажи и уходит с рынка. Официальный переход прав на объект недвижимости к заёмщику происходит после подписания обязательства, обеспеченного ипотекой, после чего кредитные средства направляются продавцу недвижимости. Но покупатель-заёмщик сразу после завершения сделки будет иметь недвижимость, обременённую ипотекой, собственные средства заёмщика в стоимости недвижимости в данный момент будут составлять сумму его первичной оплаты за недвижимость.

     Обслуживание кредита предполагает принятие на себя кредитором всей ответственности за выдачу ипотечного кредита, сбор выплат по кредитным долгам, пересылку кредитных поступлений, получаемых от заёмщика, реальным инвесторам. Обслуживание кредита - достаточно доходный вид деятельности: первичный кредитор получает 0,25 - 0,38% от основного долга без процентов.

     После выплаты заёмщиком основного  долга, который включает основную сумму  ипотечного долга и стоимость  кредитования, в конце кредитного срока все договоры и закладная аннулируются. Кредитор составляет документ, подтверждающий погашение кредита и освобождение недвижимости от залога.

     При неисполнении заёмщиком принятых договорных обязательств кредитор осуществляет обращение  взыскания на заложенное имущество  через лишение прав собственности заёмщика и удовлетворение требований залогодержателя за счёт продажи залогового имущества.

     Предметом ипотеки залога может являться только недвижимость, которая может находиться в гражданском обороте и имеется  возможность её отчуждения. В приложении к распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров - Правительства России от 22 декабря 1993 года № 96-рп "Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке" в п.6 гл.1 представлен перечень объектов недвижимости: земельные участки, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имуществ.

     Недвижимость  как предмет залога (ипотеки), подразделяется на имущество, которое может являться предметом залога, и имущество, ипотека  на которое не допускается. Имущество, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, может являться предметом залога.

     Недавно Госстрой России выступил с предложением создать государственное агентство  по страхованию ипотечных рисков.

     За  рубежом ипотечное страхование - востребованная услуга. В первую очередь потому, что в условиях высокой конкуренции банки вынуждены увеличивать сумму ипотечного кредита относительно стоимости залога (иногда до 90 - 95%). При этом их риски существенно возрастают. Так, в случае дефолта заемщика банк рискует не покрыть понесенные убытки за счет выручки от реализации заложенного жилья.

     Специалисты называют ипотечное страхование  не только спасительным кругом для  банков, но и инструментом повышения  доступности жилья за счет снижения размера первого взноса по ипотечным кредитам. Ведь в этом случае на ипотечный рынок выходят граждане со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но не имеющие необходимых накоплений для внесения требуемого банками первоначального взноса при приобретении жилья (обычно - 30% стоимости квартиры).

     Сегодня наблюдается тенденция к увеличению размера кредита по отношению  к собственным средствам заёмщика. Всё говорит о том, что рынок  будет расширяться. А значит, услуга страхования ипотечных кредитных рисков будет востребована со стороны банков. Однако пока нет и намека на ее появление. Это обусловлено:

     банки и страховщики никак не могут  договориться между собой. У них  разные представления о механизмах реализации страхования.

     Пока  банки не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои финансовые риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Многие банкиры заняты обсуждением вопроса: что необходимо сделать, чтобы не самим страховать свой финансовый риск, а переложить эту заботу на заемщиков? Но правовая легализация страхования ответственности за не возврат полученного ипотечного кредита неизбежно будет стимулировать активный поиск и искусственное создание некоторыми заемщиками страховых случаев по договору страхования ответственности.

     появление ипотечного страхования сдерживается наличием ряда проблем, решение которых  зависит исключительно от усилий государства.

     Прежде  всего, речь идет о том, чтобы урегулировать  вопросы обращения взыскания  на предмет залога (например, на приобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Именно это является главной составляющей финансового риска, связанного с ипотечным кредитованием. Дело в том, что невозможно обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, даже если оно приобретено с помощью ипотеки. В соответствии с Жилищным кодексом такая процедура возможна, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда временного поселения. Но таких фондов нет.

     Другая проблема - отсутствие достоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без нее страховщики и банкиры не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потому что невозможно точно определить страховые тарифы. Центральный банк мог бы организовать получение от банков отчетов о выданных ипотечных кредитах и создать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлении не ведется.

     Проблем не так уж много. И при содействии государства их можно решить. Логичнее сначала устранить все препятствия для функционирования системы ипотечного страхования. Это бы повысило активность участников рынка.

     Пока  же многие из них к инициативе создания государственного ипотечного страхового агентства относятся настороженно. Некоторые предполагают, что государство может монополизировать рынок. Ипотечным страхованием все-таки должны заниматься частные страховые компании. Поэтому надо создать все условия для работы частных страховщиков, а функции государственного агентства строго ограничить в законодательном порядке. 
 

Особенности ипотечного кредитования на рынке жилья 

   Процесс ипотеки регламентируется Федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ).

   По  договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель , являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом.

   Залогодателем может быть сам должник по обязательству  обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

   Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его  владении и пользовании.

   К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при  наступлении указанных в нем  обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

   Ипотека может быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде другом договоре, причинении вреда если иное не предусмотрено федеральным законом.

   Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

   Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому  ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

   Ипотека, установленная в обеспечение  исполнения кредитного договора или  договора займа с условием выплаты  процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся  ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

   Если  в договоре об ипотеке указана  общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

   По  договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое  зарегистрированы в порядке, установленном  для государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

   1) земельные  участки;

   2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

   3) жилые  дома, квартиры и части жилых  домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

   4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

   5) воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты.

   Часть имущества, раздел которого в натуральном  виде невозможен без изменения его  назначения (неделимая вещь), не может  быть самостоятельным предметом ипотеки.