Основные тенденции рынка жилой недвижимости России по итогам 2008 года

Подводя итог, можно  сделать следующие выводы, что  касается ситуации на рынке жилой  недвижимости России в будущем году. Во-первых, кто бы что ни говорил, а цены будут снижаться. Виной  тому и финансово-экономический  кризис, который пока только набирает обороты, и, следовательно, обнищание  народа, и нежелание платежеспособных покупателей переплачивать в  разы за приобретаемую жилую недвижимость. Во-вторых, динамика снижения стоимости  жилья будет различной в разных регионах государства. Наиболее ощутимым падение цен окажется там, где  они были необоснованно взвинчены  до заоблачных высот (столица и ее пригороды), менее значительным –  в других областях страны, где конечная цена за жилье того или иного вида сочетала в себе разумную накрутку. И, наконец, в-третьих, падение рынка  недвижимости, так или иначе, скажется на его непосредственных участниках. Одни покинут его арену (банкротство  мелких и некоторых средних застройщиков, а также уход в тень вчерашних  покупателей), другие будут переходить на новые виды операций на рынке (учитывая отрицательную динамику купли-продажи  жилья, в 2009 году предвидится рост рынка  аренды жилой недвижимости). Одним  словом, не стоит ждать тотального краха рынка, но то, что он претерпит  определенных метаморфоз, как радужных, так и не очень (смотря для кого), это неоспоримый факт!

Рынок жилой недвижимости в России. Прогнозы на 2010 год

   Влияние кризиса не обошло ни один из сегментов  рынка жилой недвижимости. За минувший год жилой аренды продемонстрировал  серьезное снижение арендных ставок и изменение структуры спроса в сторону самых доступных  объектов. Однако по мнению экспертов, уже в 2010 году произойдет снижение объемов  строительства до 50 млн квадратных метров.

На  пороге 2009 года рынок  жилой недвижимости одним из первых секторов российской экономики  столкнулся с негативным воздействием мирового кризиса. Последовавшее  затем снижение цен, исчезновение ипотечного кредитования и падение  активности со стороны  покупателей серьезно ударило по строительным компаниям и агентствам недвижимости, которые  были вынуждены свернуть многие проекты и  сократить персонал. Количество сделок с  недвижимостью в  начале 2009 года уменьшилось  до 2 тысяч в месяц. А продажи квартир  в новостройках оказались  на минимальном уровне впервые за 10 лет. Что же готовит новый год для продавцов и покупателей недвижимости? И какие изменения ожидают строительный сектор, рынок аренды и загородную недвижимость?

В 2009 году не обошлось без ухода с рынка весьма заметных игроков, которые построили свой бизнес на рынке, растущем за счет увеличения объемов ипотечного кредитования. При  этом даже лидеры рынка оказались  в затруднительном положении  и были вынуждены пойти на сокращение представительств и региональных офисов. Часть игроков были вынуждены  передать большую часть своих  активов в счет погашения существующей кредитной задолженности.

На фоне общего негатива сектор жилой аренды продемонстрировал  серьезное снижение арендных ставок и изменение структуры спроса в сторону самых доступных  объектов.

Глобальные изменения  произошли и в секторе загородного  жилья, где масса новых поселков оказались под угрозой недофинансирования, а часть девелоперов и вовсе отказались от планов застройки и устроили распродажу земельных участков без подряда по бросовым ценам. При этом отсутствие покупателей стало основной головной болью для всех.

Ценовая коррекция  на протяжении всего года не превратилась в обвальное падение только для  отдельных сегментов. При этом достижение "ценового дна" остается до сих  пор актуальным вопросом. По итогам последних недель примерно половина из всех крупных российских городов  продемонстрировала небольшое увеличение цен. Но говорить о полноценном прохождении "ценового дна" решаются еще не все аналитики.

Так по мнению некоторых экспертов, в будущем году рынок недвижимости ожидает небольшой дефицит, т.к. строительства в кризисный год почти не было, а количество желающих приобрести жилье растет.

После начала кризиса  цены-предложения еще достаточно долго держались, но при этом цены-спроса достаточно сильно снизились.

"Уже этой  осенью объем сделок на рынке  вырос примерно на 30%.

В будущем году существует достаточно много факторов, которыепо влияют как на повышение так и на снижение цен на жилье. В принципе на наш взгляд баланс этих факторов в текущей экономической ситуации таков, что мы ожидаем в первой половине 2010 года стабилизацию на рынке жилья. Цены будут стабильными и при этом будет расти деловая активность рынка. Это касается и количества сделок на рынке и количество выдаваемых жилых кредитов на жилье. Но должен отметить, что структура этой стабилизации будет достаточно нехарактерна для предыдущих лет. Дело в том, что в предыдущие годы рынок жилья развивался за счет удовлетворения не первичных потребностей в жилье, а вторичных потребностей в жилье. Это коттеджные поселки, элитные квартиры и квартиры бизнес-класса. На наш взгляд сейчас рынок будет восстанавливаться за счет жилья эконом-класса и жилья, которое будет строиться самими потребителями. Т.е. теми, кто строит свои индивидуальные дома", - считает руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин.

По мнению аналитика  уже в 2010 году можно будет увидеть, что количество сделок восстановится  и средняя сумма сделки (купли-продажи)будет, например 5 млн рублей. А до средней докризисной суммы сделки, когда она составляла 8 млн рублей, рынок будет восстанавливаться еще 2-3 года.

Кроме того, из-за дефицита стройжилья, который неизбежен мы уже во 2-й половине 2010 года увидим рост цен на рынке жилья, но этот рост будет завышать уровень инфляции буквально не более чем на 5%, причем только по Москве.

"В 2010 и  2011 ожидается нехватка готовых  поселков на рынке недвижимости, в связи с чем застройщики, у которых уже есть готовые поселки или те, кто во время кризиса строился, а такие тоже есть, будут в выигрыше, т.к. снимут все сливки. Спрос обязательно пойдет, но предложения будут ограничены. И по законам экономики цены на готовые жилые дома вырастут, а на остальное жилье будет стагнация. Кроме того, на земли без подряда и не готовые поселки будет снижение примерно на 10-15%", - считает директор по маркетингу компании Родекс Групп Армен Маркосян.

Стоит отметить, что эти прогнозы будут действенны только в текущей экономической  ситуации. Если же в экономике нашей  страны начнутся какие-то рецидивы, то ситуация может измениться.

Анализ, тенденции и прогнозы развития

Конец 2010 и начало 2011 годов были ознаменованы повышением активности инвесторов, завершившейся  рядом крупных сделок на рынке  жилой и коммерческой недвижимости. Общая сумма сделок купли-продажи коммерческих площадей составила $3,5 млрд. Многие крупные девелоперы заявили о начале реализации новых и расконсервации своих старых проектов.

Количество сделок по купле-продаже квартир планомерно росло в течение всего 2010 года, по мнению экспертов, такая тенденция сохранится и в 2011. По данным АИЖК, объем выданных ипотечных кредитов за первые девять месяцев 2010 года в 2,4 раза превысил объем за тот же период 2009 года в количественном выражении и в 2,6 раза в денежном. Цены аренды пока не показывают значительной положительной динамики, но аналитики прогнозируют изменение ситуации в хорошем для арендодателей ключе, начиная со второго полугодия.

Сектор загородной недвижимости отставал в своем развитии, но в III и IV квартале 2010 года игрокам  этого рынка удалось реализовать  довольно большое количество объектов. Реализация же новых проектов была практически заморожена. Количество выставленных на продажу домов в новых коттеджных поселках сократилось на 43%, а объем продаваемых земельных участков на 60%. В результате объем предложения загородного жилья существенно сократился, что неминуемо приведет к постепенному росту цен в течение всего года, начиная с весны.