Основные тенденции рынка жилой недвижимости России по итогам 2008 года

ОСНОВНЫЕ  ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА  ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ  
ПО ИТОГАМ 2008 ГОДА        

 В 2008 г.  введено в эксплуатацию 765 600 квартир общей площадью 63 800 000 кв.метров, что составило 104,5% к 2007 году, темп роста жилищного строительства к 2007г. составлял 120,6%.

ВВОД  В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛЫХ  ДОМОВ  
 
(млн. квадратных метров общей площади)

Среди субъектов  Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 12,2% от сданной в эксплуатацию общей  площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 6,0%, Москве - 5,1%, Санкт-Петербурге - 5,0%. 
В 2008 г. продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и заемных средств введено 196 700 жилых домов общей площадью 27 200 000 кв.метров, что составило 104,3% к 2007 году. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 42,7%. 
До 2004 г. Москва лидировала по объемам ввода жилья, однако в 2004 г. первенство захватила Московская область. Это обусловлено быстрым развитием в Московской области индивидуального строительства, а также значительным увеличением активности крупных инвестиционно-строительных компаний в городах Московской области, что связано как с сокращением свободных площадок для жилищного строительства в г. Москве, так и ростом инвестиционной привлекательности городов ближайшего Подмосковья. 
Ввод в действие жилых домов (тыс.кв.м. общей площади)

Последствия мирового финансового кризиса повлияли на развитие российской экономики, в частности, на строительную отрасль. В первую очередь, это связано с угрозой сокращения объемов финансирования строительства, ростом стоимости заемных средств:

• В условиях кризиса банки, стремясь снизить собственные риски, минимизируют предоставление кредитов другим банкам, предприятиям реального сектора и населению. 

Снижение доступности  финансовых ресурсов может привести к тому, что:

• застройщики (в первую очередь региональные) не смогут рефинансировать краткосрочные займы, взятые под  долгосрочные проекты
• на рынке начнется заморозка жилищных проектов
• возникнет риск недофинансирования и недостроя объектов, по которым у застройщиков есть обязательства перед покупателями по предварительным договорам продажи
• частные лица будут испытывать затруднения с получением кредитов на приобретение жилья

Вместе с тем, существует ряд факторов, говорящих  в пользу устойчивости российского  рынка недвижимости: 
Во-первых, недостаточная обеспеченность населения качественным жильем формирует долгосрочный спрос на недвижимость эконом-класса.  
Во-вторых, отток денежных средств с финансовых рынков, банковских депозитов, позволяет говорить о том, что в настоящее время нет надежных и доходных долгосрочных инвестиционных инструментов, доверие к инструментам фондового рынка снизилось. В связи с этим рынок недвижимости рассматривается как однин из перспективных инструментов вложения средств.  
В-третьих, Правительством Российской Федерации было разработано несколько программ господдержки, свидетельствующих о том, что строительная отрасль стратегически важна для страны:

• Государство планирует оптом выкупать готовое жилье у застройщиков по установленным ценам в объемах, позволяющих осуществить завершение всех начатых проектов жилищного строительств, в частности через специализированные фонды по содействию развитию ЖКХ;
• Поддержка рынка ипотеки будет осуществляться через созданные инструменты Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК)
• Выделяются дополнительные денежные средства на обеспечение жильем военнослужащих, а также на финансирование расселения аварийного жилья
• Обеспечение необходимых объемов ввода жилья будет достигаться за счет дополнительного привлечения средств региональных бюджетов

Представленные  меры говорят о высокой заинтересованности Правительства РФ в поддержание  строительной отрасли в долгосрочной перспективе.  
Всего на приобретение жилья для военных и переселенцев из ветхого жилья в ноябре—декабре 2008 года в рамках программы поддержки строительной отрасли в период кризиса государство направило 82 600 000 000 руб., Минобороны выделило 21 000 000 000 руб., Минрегионразвития — 11 600 000 000 руб., фонд содействия ЖКХ — 50 000 000 000 руб. В 2009 году на реализацию антикризисной программы в строительной отрасли планируется направить более 1 000 000 000 000 руб., из которых 320 000 000 000 руб. выделяет федеральный бюджет, 80 000 000 000 руб.— региональные бюджеты, столько же — фонд содействия ЖКХ, 570 000 000 000 руб.— средства частных инвесторов и банков. 
Одновременно идет интенсивное развитие и внедрение новых технологий, строительных материалов, типов жилья, рассчитанных на различные потребительские запросы и доходные группы.  
На протяжении длительного периода с 2003 года цены на жилье непрерывно росли. В 2008 году в целом цены выросли в среднем по стране на 10,3% (к уровню декабря 2007 года), при этом в Москве цены за тот же период выросли на 12,7%, в Московской области - на 16,2%. 
Однако в результате развернувшегося кризиса на финансово-кредитных рынках в РФ и за рубежом, сокращения объемов ипотечного кредитования, рост цен на жилищном рынке остановился, в ряде регионов произошла определенная коррекция цен в сторону снижения. В IV квартале 2008 г. цены на жилье в РФ начали снижаться в квартальном выражении – снижение составило 0,6% к III кварталу 2008 года.  
Снижение цен и объемов продаж, а также сложности с получением финансирования в 2009 году скажутся, прежде всего, на снижении объемов предложения на первичном рынке жилья, что создаст эффект отложенного спроса с последующим ростом цен. Так, потребности населения в жилье в РФ в целом оценивается в 1 600 000 000 кв.м. нового жилья (Институт Экономики Города). Они формируются, прежде всего, за счет необходимости замены аварийного и ветхого жилья, модернизации и качественного обновления существующего жилого фонда, демографических сдвигов. Возможная заморозка застройщиками, которые не смогут найти достаточное финансирование, чтобы реализовать начатые жилищные проекты, также может привести к дефициту предложения, что в свою очередь увеличит дисбаланс на рынке жилья и будет способствовать росту цен.  
В период 2000-2008 гг. рост среднедушевых населения в РФ в целом соответствовал индексу цен на первичном рынке жилья. Среднегодовые доходы населения в 2008 году увеличились на 19,9% относительно показателя 2007 года. Снижение темпов роста цен при сохранении имеющейся тенденции к росту доходов увеличит доступность жилья для населения. 
Доля ипотечных сделок при продаже квартир по экспертным оценкам, сделанным на основе данных Федеральной регистрационной службы РФ и АИЖК в среднем по РФ составляет  11-15%. Объем выданных жилищных кредитов в 2007 г. составил около 650 млрд. рублей, из них ипотечных кредитов – 556 400 000 000 рублей. В 2008г. ипотечных кредитов было выдано на сумму 630 000 000 000 рублей, что на 13% больше, чем в 2007г.  
В настоящий момент в системе ипотечного кредитования произошло замедление объемов кредитования – трудности, возникшие в сфере фондирования и рефинансирования ипотечных банков в связи с мировым ипотечным кризисом, привели к сокращению числа выдаваемых ипотечных кредитов и росту ставок по ипотеке в российских банков, которые зависели от привлечения зарубежных ресурсов. Основную долю в объемах выдаваемых ипотечных ресурсов в IV квартале 2008 г. составляли банки с государственным участием: Сбербанк РФ и ВТБ.  
Процентные ставки по кредитам выросли в среднем на 3% - 5%, условия получения ипотечного кредита ужесточились, часть банков, не имеющих самостоятельной депозитной базы, а также возможности привлекать и рефинансировать ипотечные кредиты приостановили программы ипотечного кредитования. Однако в начале февраля 2009 года ряд банков, ранее приостановивших ипотечное кредитование, возобновили выдачу ипотечных кредитов населению. 
В настоящее время, Правительство РФ принимает меры для стабилизации ситуации на ипотечном рынке – на рефинансирование кредитов АИЖК в 2008г. выделено 60 000 000 000 руб., в 2009 г. будет выделено еще не менее 250 000 000 000 руб., что позволит АИЖК снизить ставку по ипотечным кредитам с текущих 13-18% годовых до 11-15%. 
В случае значительного снижения цен на нефть (по оценкам экспертов - ниже уровня 50 долларов за баррель) и другие энергоносители, могут возникнуть проблемы в связи с возникновением дефицита бюджета РФ, что в свою очередь может повлечь за собой определенные проблемы с финансированием социальных программ и национальных проектов, стимулирующих развитие рынка недвижимости и платежеспособного спроса на нем. В краткосрочной перспективе в бюджет страны заложена среднегодовая стоимость барреля нефти марки Urals - $41 в 2009 (январь 2008). Долговременное падение цены ниже данного уровня может привести как к снижению платежеспособного спроса на недвижимость, так и к заморозке социальных программ. С целью снизить эти риски Правительство РФ создало стабилизационный фонд, позволяющий в среднесрочной перспективе снизить риски падения цен на энергоносители.

Что ждёт рынок жилой  недвижимости России в 2009 году ?

На сегодняшний  день вопрос о том, какие перспективы  ожидают рынок жилья Росси  в 2009 году, является, без преувеличения, самым острым для всех непосредственных его участников: от покупателей и  продавцов недвижимости до застройщиков и риэлторских компаний.

Переживания заинтересованных групп на рынке, как известно, связаны  с тем, что, начиная с августа  этого года цены на жилье в столице, а также в регионах страны медленно, но уверенно стали снижаться. Только в Москве цена квадратного метра  жилья, по подсчетам некоторых экспертов  отрасли, за этот период потеряла в  среднем около 10%. И это притом, что на протяжении практически восьми лет все мы были свидетелями беспрецедентного роста цен на жилую недвижимость как на рынке столицы, так и в других регионах государства (отличия касались исключительно динамики роста цен).

Учитывая подобную тенденцию, которая сложилась на рынке жилья страны с лета нынешнего  года, возникает вполне обоснованный вопрос, а как долго она сохранится и сохранится ли в принципе? От того, каким будет ответ, зависит будущее  всех участников рынка. Ведь не секрет, что в случае, если цены и дальше будут демонстрировать отрицательный  рост, то в выигрыше останутся потенциальные  покупатели, при этом убытки в разной степени понесут потенциальные  продавцы, строители, агентства недвижимости и прочие лица, которые находятся по ту “сторону баррикад” от покупателей.

В целом прогнозы относительно состояния дел на рынке  жилья России в 2009 году можно свести к двум основным тезисам. Первый акцентирует  внимание на том, что падение цен  в новом календарном году на все  виды жилой недвижимости будет происходить  по усугубляющемуся сценарию, то есть снижение будет довольно продолжительным  и ощутимым. В подтверждение этому следует привести результаты аналитического исследования экспертов Сбербанка России, которые на днях сделали прогноз о том, что в ближайшие 10-12 месяцев стоимость жилой недвижимости в столице и других городах страны потеряет до 60% от ее нынешних средних показателей. Второй тезис, в качестве антипода первому, наоборот, призывает не верить подобным заявлениям со стороны власти, аргументируя точку зрения, что снижение цен на недвижимость, если и будет продолжаться, то не радикальным образом, а практически незаметно. Более того, участникам рынка в ряде случаев стоит ожидать подорожания определенных видов жилья, особенно с учетом замедления общегосударственных темпов его строительства. Уверены, что для Вас, дорогие читатели, не является тайной за семью печатями истина, кто же придерживается подобных убеждений. Конечно, это продавцы и строители, которые за последние годы привыкли получать сверхприбыли от продажи жилья. Теперь же, в условиях усугубляющегося финансово-экономического кризиса, им трудно смириться с мыслью, что в ближайшее время трехзначной рентабельности своей деятельности им, судя по всему, не видать.

Итак, прежде чем  сделать свои выводы относительно ситуации на рынке жилья России в будущем  году, попробуем разобраться в  том, на чем конкретно базируются такие противоположные друг другу  убеждения.

Если говорить о первой группе прогнозов, то они  исходят из того, что экономическое  развитие страны в целом переживает сегодня, мягко выражаясь, не самые  лучшие времена. О мировом финансово-экономическом  кризисе, а также его негативных проявлениях в национальной экономике  не писал, наверное, только ленивец, поэтому  нет необходимости лишний раз  напоминать, что государственная  экономическая “пробуксовка” отрицательным  образом сказывается на всех сферах общественной жизни, в том числе, и на развитие рынка недвижимости страны. Уже сегодня, ввиду спада  производственных мощностей, девальвации  рубля и, как результат, постепенного снижения уровня жизни рядового россиянина интерес последнего к операциям  на рынке недвижимости существенно  ослаб. Как свидетельствует статистика, спрос на покупку жилой недвижимости только в Москве за последние месяцы сократился в 3 раза. Следствием этого стал тот факт, что еженедельно средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве обесценивается на 1-2%. С учетом того, что негативное эхо всемирного экономического кризиса будет отчетливо ощущаться и в следующем году, каких-то радужных предпосылок для того, что население резко обретет финансовую мощь для заключения сделок на рынке жилой недвижимости не предвидится. На наш взгляд, именно этим объясняется прогноз экспертов Сбербанка России, то есть официальный прогноз власти.

В противовес официальной  позиции точка зрения их оппонентов (продавцов, строителей и иже с  ними) основывается, как мы уже упоминали, не только на традиционном для любого капиталиста желании заработать как можно больше, но и на вполне, по их мнению, обоснованных аргументах.

Во-первых, снижение цен не может быть катастрофическим, ибо спрос никуда не делся, просто из-за временных экономических трудностей люди временно перестали покупать жилье. Тут автору хотелось бы напомнить  сторонникам таких утверждений, что вопрос в том и заключается, что пока эти самые трудности  не будут преодолены цена на недвижимость, по законам рыночной экономики, должна падать. Каким будет это падение, зависит только от конъюнктуры рынка, а не от желания отдельных его  игроков продавать жилье по той  цене, которую они считают приемлемой для себя.  
Во-вторых, аргументы в пользу несущественного снижения цены на жилую недвижимость, подпитываются тем фактом, что за осенние месяцы люди массово забирали свои депозиты из банков (свыше 400 млрд. рублей) и, следовательно, большая часть денег будет направлена в следующем году как раз на приобретение жилой недвижимости. Однако, подобные надежды, по нашему глубокому убеждению, являются необоснованными, поскольку, как доказывает практика, если негативные проявления кризиса в стране и дальше будут набирать оборотов, то покупка недвижимости будет стоять у населения на последнем месте. Главное прокормить себя и семью, переждав неблагоприятные времена, а не покупать квартиру и существовать впроголодь! 
В-третьих, уверенность, в первую очередь, продавцов и строителей в том, что падение рынка жилья все-таки не состоится в 2009 году, основана также и на том, что цена за квадратный метр не опустится ниже его себестоимости. По словам многих застройщиков, сегодня во многих регионах России жилая недвижимость продается практически по себестоимости или в пределах 10%-ой рентабельности. Поэтому говорить о каком-то радикальном снижении цены, нет никаких оснований. Что ж, если принять за чистую монету подобные высказывания, то с этим трудно не согласиться. Хотя и тут не все так однозначно. Дело в том, что многие продавцы (застройщики) уже сегодня должны погашать задолженность по кредитам перед банками, и в случае наступления критического срока погашения своих обязательств, владельцы жилья могут пойти на незначительное снижение цены ниже себестоимости недвижимости, чтобы хоть как-то рассчитаться по долгам. Несколько иначе обстоят дела с жилой недвижимостью в Москве, где при себестоимости в 40 тысяч рублей за квадратный метр, конечная стоимость последнего в определенных случаях достигает рекордных 300 тысяч (уверены, что у Вас, дорогие читатели, не должно возникнуть трудностей с подсчетом просто-таки астрономической рентабельности продажи жилой недвижимости в столице России)! Таким образом, очевидно, что если не обвальное, то весьма существенное понижение цены на жилье может иметь место именно в столичном регионе, в первую очередь, в Москве из-за необоснованно высоких цен.