Орендні відносини в готельному господарстві. Стан і перспективи розвитку

За способом фінансування лізингової угоди можна виділити:

• лізинг переважно за рахунок власних коштів лізингодавця;
• лізинг переважно за рахунок позичкових і залучених коштів (найбільш поширений в Україні);
• роздільний лізинг, за яким лізингодавці залучають кредити під заставу лізингового майна на умовах надання кредиторам права на отримання частини лізингових платежів в рахунок погашення боргу.

За обсягом обслуговування об'єкта розрізняють лізинг:

1) з повним набором  послуг («мокрий»);

2) частково сервісний;

3) із спеціальними послугами;

4) компенсаційний - лізингодавець  реалізує продукцію лізингоодержувача,  яку отримує як лізингові платежі;

5) чистий, коли всі витрати, пов'язані з транспортуванням, складанням та експлуатацією майна, зі збутом продукції тощо, несе лізингоодержувач.

За способом передачі об'єкта лізингу у власність лізингоодержувача  відомі:

• терміновий лізинг, коли об'єкт лізингу переходить у власність лізингоотримувача (безоплатно або за залишковою вартістю) після сплати всієї передбаченої договором суми лізингових платежів;
• безстроковий лізинг - за договором лізингоодержувач має право вибору моменту придбання у свою власність об'єкта лізингу за залишковою вартістю;
• умовний лізинг, коли лізингоотримувач набуває право власності на об'єкт з моменту укладення договору (фактично йдеться про продаж майна на виплат).

Треба розрізняти технічну оренду і реальну оренду. Ми розуміємо, що у багатьох випадках власники передають  готель в оренду для своїх локальних  цілей - або поділу активу та операційного бізнесу, або для податкового  планування, з метою скористатися податковою пільгою. Готелі звільнені  на 10 років від податку на прибуток, при цьому є ряд обмежуючих норм, які говорять про те, що не більше 75% доходу має складати дохід від  послуг з розміщення. Якщо говорити про реальну оренді, то поки це існує  тільки на паперовій теорії. В Україні  нам не відомо ні однієї угоди, яка  була б підписана з міжнародним  оператором на умовах договору оренди. Набагато більш популярними формами  є або договір на управління, або  франчайзинг. Але при цьому ми знаємо, що є зацікавленість певних груп, є оператори, які потенційно готові. І коли це станеться, швидше за все, терміни будуть 10-20 років, як це прийнято у всьому світі. Ми розуміємо, що готель на відміну від рітейлу  та інших секторів - це цілісний майновий комплекс, який передається на тривалий термін, це операційний бізнес, тому важко уявити термін оренди менше 5-8 років, а реально 10-16. Знову ж терміни окупності готельного бізнесу набагато довше, тому для того, щоб інвестору і девелоперу продати цей об'єкт, треба показати довгостроковий кеш-фолл, який може підтверджуватися тільки довгостроковим договором. Відповідно, це вносить свою специфіку в цей договір: він буде за обсягом як мінімум в два рази більше, ніж договір оренди торговельного або офісного центру.

У США з'явилася модель «договір управління» і там більше 70-80% готелів працюють на підставі такого документа. Якщо говорити про Північній  Європі, Скандинавських країнах, то у  них дуже популярна саме оренда. Оренда говорить про те, що оператор бере на себе великі ризики, пов'язані  з володінням нерухомості, але при  цьому власник отримує стабільний дохід. Тому в умовах стабільного  ринку, високого попиту і середніх ставок оренда цілком життєздатна. Я цілком допускаю, що в Україні ми оренду готелів теж побачимо - для дуже якісних об'єктів, які будуть розташовані  в дуже зручних місцях, класно позиціоновані. Поки ж у нас, повторюся, поширені договору управління та франчайзинг. Терміни - 15-25 років. Як правило, оператори намагаються  для себе виторгувати умова автоматичного  продовження, але в будь-якому  випадку це довгострокові договори.

Для готелів є нормою, коли встановлюється фіксована орендна  плата плюс відсоток від обороту. Причому орендна плата встановлюється таким чином, щоб покривати витрати  і обслуговувати позику, який брався в банку для будівництва цього  об'єкта, і відповідно додається  якийсь відсоток від обороту. Що стосується відсотка, то тут ставки різні, але  загальна сума - плата плюс відсотки від обороту - становить від 15 до 25% від обороту.

Чи є регіональні відмінності  в готельному бізнесі в самій  Україні? У міжнародного оператора  договір оренди в Києві, Харкові, Донецьку чи у Львові не буде відрізнятися від договору оренди за кордоном. Але  в будь-якому випадку, враховуючи нашу специфіку, краще заздалегідь  визначитися в термінах, поняттях і максимально детально все записати, бо щось, що вам може здаватися само собою зрозумілим, інша сторона може розумітися зовсім інакше. У будь-якому випадку у нас законодавство таке, що будь-яку норму можна викрутити, судова система в нас є, але є і багато питань до неї. Тому наша рекомендація - якомога більше витратити часу на врегулювання взаємовідносин сторін у договорі.

Якими я бачу перспективи  готельного ринку? Професійний ринок  тільки формується, і він складає  мізерний відсоток від існуючої пропозиції. З одного боку, ми можемо говорити, що у нас 3 номери на тисячу чоловік  і у нас великий потенціал, з іншого - привести такий приклад, не дуже приємний, з 16 команд на Євро-12 в Україні зупиняється три  національні збірні, одна з них  збірна України. Тобто в принципі, якщо висловлюватися грубо, то деякі  особини, якби вони були порядними людьми, повинні після такого застрелитися. Але вони продовжують говорити про  те, що Україна активно розвиває свій туристичний ринок. Є, звичайно, й інші чинники. Одне дуже відоме туристичне агентство зарезервував величезна  кількість номерів, всі раділи, виставляючи  в готелях Львова, Донецька космічні ціни. І ось на початку весни  компанія TUI оголосила, що номери не продалися, і ось готелю опинилася в такій  ситуації, що напередодні чемпіонату вони не можуть наповнити свої номери.

Давно відомий у світі лізинг ще не отримав належного поширення в Україні. Однак саме з ним пов'язують певні надії для вирішення проблеми нестачі коштів на придбання нової техніки та обладнання для промисловості та сільського господарства, транспорту та сфери послуг, на забезпечення інтенсифікації та структурної перебудови економіки.