Орендні відносини в готельному господарстві. Стан і перспективи розвитку

Київський національний торговельно-економічний університет

Факультет ресторанно-готельного та туристичного бізнесу

Кафедра готельно-ресторанного та туристичного бізнесу

 

 

 

Реферат

з дисципліни «Економіка підприємства»

на тему:

 «Орендні відносини  в готельному господарстві.

Стан і перспективи розвитку»

 

 

 

Підготувала

Студентка ФРГТБ 

4 курсу 1 групи

Кравців Ірина  Олегівна

 

 

 

 

КИЇВ 2013

Оренда (лізинг) як форма управління в готельній сфері розвивається з середини XX в., оренда стала популярною в 1950-1960-і роки. Зараз вона застосовується рідко. Сутність оренди полягає в тому, що готель береться в оренду на певний строк за відсоток з продаж (звичайно 20-50 %). Наприклад, міжнародна експансія американських готелів почалася з оренди компанією Hilton одного з готелів у Сан-Хуану (Пуерто-Ріко). Особливо популярною є здавання в оренду державних підприємств у країнах, що розвиваються.

Сьогодні вона майже не типова в  готельному бізнесі. Окремі випадки  лізингу пов'язані з державними готелями, які для підвищення ефективності управління віддають їх в оренду більш  досвідченим менеджерам, інший випадок  пов'язується з економічною експансією великих готельних корпорацій, які  послаблюють конкурентні позиції  окремих підприємств і змушують їх укладати договори оренди.

Оренда дозволяє орендарю вийти  на готельний ринок і зміцнитися на ньому. Часто орендарями виступають компанії з недостатніми фінансовими  ресурсами, які зміцнюють свої позиції  і одночасно забезпечують більш  ефективне функціонування готельних  підприємств.

Основою орендних відносин є договір  в якому вказані обов'язки сторін та термін дії оренди. Розмір плати  за оренду готельного підприємства визначається як певний відсоток від надання основних і додаткових послуг готелю, його розміри  можуть варіюватися в межах від 20% до 50%.

Аналіз форм управління в готельному бізнесі свідчить про зростання  популярності лізингу в період економічного спаду в цьому сегменті ринку. Крім чистого лізингу, сьогодні виникають  його різні модифіковані форми. Зокрема, на готельному ринку США серед  недофінансованих проектів розроблений  новий тип оренди, який дає прибуток власникам готелів без початкових затрат капіталу. Орендар управляє готелем на підставі договору побудованого на валовому доході з номерів. Він  відповідає за страхування, наймання персоналу, постачання продуктів і маркетингові дослідження. За свою частку відповідальності орендар отримує більшу частину чистого доходу з проданих номерів і надання додаткових послуг.

Актуальна проблема укладання угоди  по оренді стосується узгодження можна  більшої кількості пунктів взаємин  між орендарем та орендодавцем. Особливе значення відіграють питання плати  за оренду, термін її дії, умови суборенди.

У більшості випадків умови відносин між сторонами оренди будуються  на чистій оренді, згідно з якою орендар  сам платить за все комерційні витрати, страховку, обладнання (облаштування прилеглої території, безпеку та ін) .. Найбільш вигідною для оператора  є довгострокова оренда з можливістю відновлення договору і уточнення  умов угоди у вигляді суборенди. У готельному бізнесі умова суборенди  особливо актуальна, оскільки орендна  плата здійснюється згідно регламентованої  ставки, незалежно від стану бізнесу. У разі ситуативних економічних  проблем, окремі приміщення готелю можна  використати в іншому виді діяльності або передати іншому оператору.

Оренда (лізинг) - вид підприємницької діяльності, що дозволяє на вигідних умовах здавати в оренду готель за обумовлений відсо ток з продажу номерів. Орендатор керує готелем на умовах догово ру, яким передбачено валовий прибуток з номерів. Він відповідає за страхування, наймання персоналу, поставку продуктів та марке тинг.

Одним із напрямів підвищення ефективності використання майна державних підприємств  і організацій у сучасних умовах є передача його в оренду фізичним та юридичним особам. За допомогою оренди реалізуються як інтереси власника щодо отримання доходу з наявних у нього виробничих фондів, так і інтереси орендаря, який, не обтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання, устаткування тощо у власність, має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності.

Загальне поняття оренди сформульовано  в ст. 2 Закону України від 14 березня 1995 р. «Про оренду державного та комунального майна».Відповідно до цієї статті орендою визнається засноване на договорі строкове платне користування майном, що необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

З наведеного визначення випливає, що:

• по-перше, орендні відносини мають  виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів;

• по-друге, оренда передбачає передачу майна у користування (без надання права орендареві розпоряджатися орендованим майном);

• по-третє, таке користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у визначених розмірах;

• по-четверте, оренда передбачає передачу майна у строкове (тимчасове) користування. У разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, цей договір припиняється.

Майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем  для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання робіт, надання послуг, зайняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб тощо) діяльності.

Для підтримки відповідного рівня послуг та постійного підвищення привабливості готелю необхідно оновлювати свої основні засоби і, перш за все, номерний фонд. Приведення готельного господарства до відповідності європейським стандартам та облік останніх технологічних досягнень, мають неабияке значення в конкурентній боротьбі за клієнтів. Однак, іноді у готелів не вистачає власних коштів для придбання першочергового готельного обладнання, яке відповідало б сучасним вимогам (нові меблі, телевізори, холодильники, сантехніка). Не менш важливим є забезпечення готельним офісним обладнанням, сучасними засобами зв'язку і комунікаціями, а так само системами їх захисту, комп'ютерною технікою, обладнанням для ресторанів і барів, пральним обладнанням, автотранспортом і т.д. У цій ситуації фахівці радять розглянути можливість лізингу обладнання та техніки. Лізинг, на відміну від оренди, істотно відрізняється своєю інвестиційною спрямованістю.

Лізинг - це інвестування лізингодавцем  коштів у придбання певного лізингоодержувачем майна з метою передачі цього  майна лізингоодержувачу в тимчасове  платне користування. У Законі про лізинг визначено, що за договором фінансового лізингу лізингодавець зобов'язується набути у власність товар у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов, а так само передати її у користування лізингоодержувачу на визначений строк (не менше ніж 1 рік) за встановлену плату (лізингові платежі). У нашому випадку лізингоодержувачем є готель, який поступово відшкодовує витрати лізингодавця і платить йому винагороду. У випадку фінансового лізингу можливий перехід майна у власність лізингоодержувача по закінченні дії договору лізингу. Принципова відмінність лізингу від оренди полягає в тому, що оренда передбачає передачу в користування власного майна орендодавця, яке стало тимчасово або постійно непотрібним власнику, а при умовах лізингу - майно, яке спеціально купується лізингодавцем для передачі у користування.

Іншими істотними  відмінностями є:

• оренда - двостороння угода, а лізинг (крім повторного оперативного та зворотнього) - щонайменше тристороння, в якому, крім лізингодавця і лізингоодержувача, фігурує продавець лізингового майна. При двосторонньому зворотному лізингу одна юридична особа виступає в ролі двох суб'єктів: продавець майна одночасно є і лізингоодержувачем;
• лізингова угода може бути оформлена як одним тристоронніх (багатостороннім), так і двома договорами: купівлі-продажу - між продавцем і лізингодавцем і власне лізингу - між лізингодавцем і лізингоодержувачем. При цьому лізингоотримувач повинен схвалити умови договору купівлі-продажу, а продавець повинен знати мета придбання майна. Оренда - тільки один двосторонній договір;
• діяльність лізингодавця принципово відрізняється від функцій орендодавця. Її сутність полягає у фінансуванні тимчасового користування майном лізингоодержувачем, надання останньому кредиту в специфічній майновій формі;
• орендар сплачує орендну плату тільки по праву користування об'єктом оренди, а до складу кожного лізингового платежу входить часткове відшкодування вартості об'єкта лізингу;
• роль лізингоодержувача є більш активною, ніж роль орендаря. При першій передачі майна в лізинг лізингоодержувач, як правило, сам знаходить виробника (власника) лізингового майна, обирає конкретний вид майна. А також наділяється більшістю прав і обов'язків покупця, здійснює всі процедури, пов'язані з прийняттям майна;
• у разі оренди орендодавець несе відповідальність перед орендарем за виявлені недоліки об'єкту найму, а в разі лізингу лізингодавець несе відповідальність за такі недоліки лише за умови, якщо він сам обирав продавця об'єкта лізингу або втручався у вибір виду майна, його характеристик, і т.п.

Переваги

• Придбання значного поширення лізингу в світі зумовлено його істотними економічними перевагами. Для лізингоотримувачів лізинг, в першу чергу, забезпечує умови для оперативного оновлення основних виробничих засобів за рахунок отримання в користування нового сучасного обладнання (обладнання) без негайної сплати його повної вартості і значних разових витрат. До істотних переваг лізингу для користувачів - суб'єктів готельного бізнесу, можна також віднести:
• можливість уникнути залучення кредитів для придбання обладнання, меблів, побутової техніки, автотранспорту, з інших джерел фінансування і використовувати ці джерела на інші потреби, збільшуючи загальний обсяг надходження інвестицій;
• можливість використання власних коштів, зекономлених за рахунок заміни покупки майна отриманням його в лізинг, на інші цілі;
• відсутність витрат, пов'язаних з володінням майном і веденням бухгалтерського обліку, особливо в разі застосування оперативного лізингу (економія буде відчутною, наприклад, у разі введення в Україні податку на власність);
• економію на додаткових послугах лізингодавця, наприклад, на сервісному обслуговуванні техніки, вартість яких значно менша, ніж послуги інших фірм;
• спрощення доступу до використання різноманітної, зокрема імпортної, нової техніки, забезпечення її сервісного обслуговування;
• можливість при умовах оперативного лізингу постійно оновлювати предмети лізингу кожні 1-3 роки їх використання.

Окремо відзначимо можливість економії коштів за рахунок податкових пільг. Так, однією з основних передумов «лізингового буму» в країнах Північної Америки і Європи стали саме податкові стимули, в т.ч. прискорена амортизація об'єктів лізингу. Певні пільги є і в Україні: лізингові платежі не включаються до бази оподаткування з податку на прибуток підприємств. Варто відзначити і можливість списання собівартості лізингових платежів, через які відшкодовується вартість об'єкта лізингу на скасування від придбання обладнання в кредит. Також лізинг є вигідним і для лізингодавців. Їм він забезпечує:

• зменшення, порівняно з кредитуванням, ризику неплатоспроможності споживача техніки: у випадку припинення лізингових платежів лізингодавець має можливість вилучити з користування лізингоодержувача об'єкт лізингу та надати його в лізинг іншому користувачеві або ж продати;
• отримання лізингового винагороди (відсотків);
• розширення кола партнерів та встановлення з ними довгострокових тісних взаємовідносин;
• скорочення витрат на страхування об'єкта лізингу, оскільки лізингові операції вважаються менш ризикованими.

Переваги на недоліки лізингового  договору наведені в таблиці 4.

Таблиця 4

Для орендодавця
Переваги	Недоліки
розширення виробництва  за рахунок нових методів ведення  бізнесу орендатора; отримання доходів від орендної плати; повна власність майном підприємства готельного господарства; можливість розірвання договору у разі не дотримання умов зі сторони орендатора.	втрата оперативного контролю над діяльністю підприємства; ризик погіршення економічних  параметрів підприємства; ü труднощі дострокового розірвання договору;  втрата значної частки  доходу.
Для орендатора
Переваги	Недоліки
входження на ринок  при мінімальних інвестиціях; отримання значної частки доходів; повноваження у виборі управління, кадрів,технологій та ін.; можливість придбання  підприємства після закінчення договору оренди.	регламентований угодою термін та умови використання ресурсів підприємства; обмеженість модернізації підприємства; припинення діяльності після закінчення дії до

 

Залежно від суб'єктів  і форми організації розрізняють  лізинг:

• непрямий, організований за класичною схемою, згідно з яким в угоді беруть участь продавець лізингового майна, лізингодавець і лізингоодержувач;
• прямий - власник майна є лізингодавцем. Такий вид лізингу застосовують, по-перше, при повторній передачі в лізинг майна, повернутого після оперативного лізингу. Практика свідчить і про випадки повернення майна після фінансового лізингу і відразу з'являється питання про його повторне («вторинному») лізинг. По-друге, частина фахівців вважає, що при прямому лізингу лізингодавцем є постачальник (виробник) майна. З цим можна погодитися, якщо прирівняти інвестиції в створення об'єкта лізингу до інвестицій в його придбання. Тобто предметом договору прямого лізингу повинно було б бути інвестування коштів на створення (виготовлення, побудова) майна, яке призначене для передачі в тимчасове користування замовнику;
• груповий (акціонерний, пайовий) лізинг - лізингодавцем є групою акціонерів чи пайовиків, що зменшує для кожного з них індивідуальний ризик;
• зворотний лізинг - продавець майна є одночасно і лізингоодержувачем.