Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

 

Таким образом, рыночная стоимость  объекта недвижимости, полученная с  помощью доходного подхода, составляет 60.479.191,77 руб., или округленно 60.479.192 руб. (Шестьдесят миллионов четыреста  семьдесят девять тысяч сто девяносто  два рубля) без НДС.

 
Глава 3. Рекомендации по управлению стоимостью объекта 

 

3.1      Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

Применяя различные подходы  к оценке имущества, мы пришли к следующим  результатам:

Таблица 12

Подходы (методы)	Весовой коэффициент	Стоимость, руб.
Затратный подход (метод  сравнительной единицы)	0,35	25982918
Рыночный подход (метод  прямого сравнения продаж)	0,25	44307639
Доходный подход (метод  прямой капитализации дохода)	0,4	60479192
Итоговая величина стоимости	1,00	44362607,85

Затратный подход весом в  основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, либо объектов с незначительным износом. Оцениваемое  здание принадлежит к категории  объектов недвижимости с низким уровнем  износа, поэтому удельный вес значения рыночной стоимости, полученной в рамках затратного подхода, будет иметь  достаточно высокий коэффициент  – 0,35.

Данные, положенные в основу рыночного подхода, нельзя считать  абсолютно надежными, в связи с чем к результатам рыночного подхода к оценке стоимости данного объекта необходимо относится осторожно. Исходя из этого, результату рыночного подхода придается весовой коэффициент 0,25.

Доходная стоимость отражает рыночное поведение типичного инвестора, поэтому результату данного подхода  присваивается максимальный весовой  коэффициент – 0,40.

Таким образом, на наш взгляд, наиболее объективно следующее распределение  коэффициентов:

·           затратный подход – 0,35;

·           рыночный подход – 0,25;

·           доходный подход – 0,40.

С учетом весовых коэффициентов  рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.12.2007г. составляет округленно 44.362.608 руб. (Сорок четыре миллиона триста шестьдесят две тысячи шестьсот восемь рублей) без учета  НДС.

3.2       Рекомендации по увеличению рыночной стоимости

Стоимость недвижимости компании определяется ее дисконтированными  будущими денежными потоками, и новая  стоимость создается лишь тогда, когда компании получают такую отдачу от инвестированного капитала, которая  превышает затраты на привлечение  капитала. Управление стоимостью еще  углубляет эти концепции, так  как в такой системе управления именно на них строится весь механизм принятия крупных стратегических и  оперативных решений. Правильно  налаженное управление стоимостью означает, что все устремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента  направлены к одной общей цели: помочь компании максимизировать свою стоимость недвижимости, строя процесс  принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости.

Управление стоимостью принципиально  отличается от систем планирования, принятых в 60-е годы. Оно перестало быть функцией исключительно руководящего аппарата и призвано усовершенствовать принятие решений на всех уровнях организации. В нем изначально заложена предпосылка, что командно-административный стиль принятия решений сверху вниз не приносит должных результатов, особенно в крупных многопрофильных корпорациях. А значит, менеджерам низшего звена нужно научиться использовать стоимостные показатели для принятия более толковых решений. Управление стоимостью требует регулировать баланс наравне с отчетом о прибылях и убытках и поддерживать разумное равновесие между долгосрочными и краткосрочными целями деятельности. Если управление стоимостью внедрено и организовано должным образом, корпорация получает огромные выгоды. Такое управление, по сути, представляет собой непрерывную реорганизацию, направленную на достижение максимальной стоимости.

Для оцениваемого объекта  управление стоимостью сводится к более  эффективному использованию имеющихся  площадей.

Оцениваемое здание имеет  чердак общей площадью 328,2 м2, который в настоящее время частично используется как склад канцелярских принадлежностей. С одной стороны, проведение соответствующей реконструкции позволит сделать это помещение жилым. С другой стороны, в последнее время в связи с расширением сотрудничества калужских предприятий с иногородними и иностранными компаниями значительно возрос спрос на гостиничные услуги. В этой связи предлагается провести комплексную реконструкцию чердачного помещения для перевода ее в разряд жилой мансарды, где планируется организовать гостиницу из 14 двухместных номеров класса «люкс».

Стоимость мероприятий по реконструкции мансарды представлена в табл.13.

Таблица 13

Смета расходов на реконструкцию  мансарды

№	Наименование работ	Стоимость, руб.
1	Общестроительные работы (демонтаж)	406.211
2	Общестроительные работы (новые)	2.448.728
3	Холодное и горячее  водоснабжение	49.818
4	Отопление	90.144
5	Канализация и сантехническое оборудование	31.738
6	Приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование	67.534
7	Электросиловое оборудование и электроосвещение	422.402
8	Устройство связи	37.010
9	Охранно-пожарная сигнализация	114.531
10	Автоматика отопления, вентиляция	7.638
11	Благоустройство номеров	872.640
Итого		4.548.394

Для финансирования этих работ  предполагается использовать кредит на следующих условиях:

·           Сумма кредита – 5.250.000 руб.

·           Процентная ставка – 14% в год;

·           Срок кредитования – 1 год;

·           Обеспечение – оцениваемый объект недвижимости;

·           Условия погашения кредита – ежеквартальная выплата процентов и основной суммы долга равными долями, т.е. по 1.866.506 руб. в конце каждого квартала.

Как уже отмечалось, гостиница  будет состоять из 14 двухместных  номеров класса «люкс». Стоимость  проживания в таком номере в калужских  гостиницах колеблется от 1400 руб. до 2500 руб. в сутки. Для расчетов принимается  значение 1600 руб., поскольку оцениваемый  объект находится вблизи от центра города, но изначально данное здание не предназначено для гостиничного бизнеса, что создает определенные неудобства для клиентов.

Инвестиционный горизонт установлен на 1 год, так как нет  объективных оснований полагать, что оцениваемый объект недвижимости не будет продан по истечении этого  срока.

Движение денежных средств представлено в табл. 14.

Таблица 14

Движение денежных средств в руб.

Статья расходов	1-й кв.	2-й кв.	3-й кв.	4-й кв.	Итого за год
Реконструкция	4548394	–	–	–	4548394
Обслуживание кредита	1866506	1866506	1866506	1866506	7466025
Операционные расходы	124539	127030	129571	132162	513302
Налог на прибыль	-	292073	291463	290841	874377
Итого	6539439	2285609	2287540	2289509	13402098
Статья доходов	1-й кв.	2-й кв.	3-й кв.	4-й кв.	Итого за год
Гостиничный бизнес	–	1344000	1344000	1344000	4032000
Амортизация	1299145	1302393	1305649	1308913	5216100
Кредит	5250000	–	–	–	5250000
Итого	6549145	2646393	2649649	2652913	14498100
Сальдо	9706	360784	362109	363404	1096002

Основную статью доходов  составляет гостиничный бизнес. При  этом важно подчеркнуть, что при  избыточном спросе на этот вид услуг  объективных причин низкой наполняемости  номеров не выявлено.

Чтобы определить, насколько  увеличится текущая рыночная стоимость  оцениваемого объекта в результате проведения рекомендуемых мероприятий, целесообразно воспользоваться  коэффициентом капитализации, применявшемся  в рамках доходного подхода. Это  обусловлено тем, что данный проект является инвестиционным, т.е. ориентированным, прежде всего, на получение дохода.

Следовательно, прирост текущей  рыночной стоимости объекта оценки составит:

1.096.002 / 0,19 = 5.768.432 (руб.)

(Пять миллионов семьсот  шестьдесят восемь тысяч четыреста  тридцать два рубля) без учета  НДС.

 
Заключение

Как следует из положений  стандартов, «все методы, процедуры  и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно  применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей  сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить  ограничением на использование того или иного метода.

В первой главе работы рассмотрены  понятие недвижимости, виды стоимости  недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости  недвижимого имущества.

Недвижимое имущество  – это физические объекты с  фиксированным местоположением  в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли  или все, что является обслуживающим  предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением  объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие  в целом как имущественный  комплекс, а во-вторых, земельный  участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Каждый из трех рассмотренных  подходов предполагает использование  при оценке присущих ему методов: