Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

 

Таблица 2

Сравнительный анализ объекта  оценки и объекта-аналога

(Определение коэффициента  подобия)

Конструктивные элементы		Объект-аналог		Объект оценки	Степень подобия (коэфф. подобия)	Удельный вес, элементов %
						объект-аналог	объект оценки
1		2		3	4	5	6
1. Фундаменты		ж/б блоки		ж/б блоки	1,00	5,0	5,0
2. Стены и перегородки		кирпич		кирпич	1,00	24,0	24,0
3. Перекрытия		ж/бетон		ж/бетон	1,00	9,0	9,0
4. Полы		бетонные		бетонные	1,00	10,0	10,0
5. Проемы		простые деревянные		простые деревянные	1,00	11,0	11,0
6. Внутренняя отделка		простая		-	0,00	8,0	0,0
7. Санитарно-технические  и электротехнические устройства	·     центр.отопл. ·     водопровод ·     канализация ·     вентиляция ·     эл/освещение		·           центр.отопл. ·           водопровод ·           канализация ·           вентиляция ·           эл/освещение		1,00	12,7	12,7
8. Крыша	рулон по ж/б плитам		─		0,00	6,0	0,0
9. Лестницы и входы	–		–		1,00	5,0	5,0
10. Простые работы	–		–		1,00	9,3	9,3
ИТОГО:					0,8	100	86
Поправочный коэффициент	0,86

Определение полной восстановительной  стоимости объекта оценки.

Основные исходные данные:

·        Группа капитальности – I.;

·        Строительный объем: Vстр. = 4 444 м3;

·        Общая площадь: S=1.375,8 м2;

·        Источники нормативных данных: Сб УПВС № 4, табл.52

Основная расчетная формула:

ПВС = УС1969 х Vстр. х И69-84 х И84-20.12.2007 х Кn,          (3.1)

где    ПВС – полная восстановительная стоимость объекта, руб.

УС1969 – стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 г.; УС1969=24,9 р/ м3

Vстр. – строительный объем, куб. м;

И69-84 – индекс пересчета стоимости из цен 1969 г. в цены 1984 г.; для жилых и коммерческих зданий в среднем – 2,21;

И84-20.12.2007 - индекс пересчета стоимости из цен 1984 г. в цены на дату оценки (20.12.2007 г.) по Инф. сб. по ценообразованию и расчетам за выполненную работу в строительстве, г.Калуга: декабрь 2007 г;

К84-20.12.2007 = 61,07

Кn – поправочный коэффициент на отличие объекта-аналога оценки. Кn=0,86

Расчет полной восстановительной  стоимости объекта:

ПВС=24,9 х 4 444 х 2,21 х 61,07 х 0,86 = 12.843.755,88 руб. 

 

Оценка износа (обесценения) объекта

Исходя из предполагаемого  эффективного срока жизни объекта (I группа капитальности), физический износ (обесценение) на дату оценки составит 5%, т.е. 642.187,80 руб.

Поскольку здание новое, функциональный (моральный) износ отсутствует.

Экономический (внешний) износ  не установлен: здания данного типа и состояния в настоящее время востребованы рынком, и нет оснований предполагать, что указанное положение сколько-нибудь ощутимо изменится в ближайшем будущем.

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя  – это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя  ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.

Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения  предпринимательского дохода Дпр и  себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле:

         (3.2)

По данным Калужских строительных организаций, себестоимость строительства 1 кв. м отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в  среднем 10500 руб. с учетом отделки. Обычная  отделка помещений увеличивает  стоимость строительства на 9-12%. Отделка класса «люкс» повышает стоимость  отдельных работ в 1,38 раза (Справочник Marshall & Swift). Период строительства  в настоящее время обычно не превышает 2-х лет. Стоимость инвестирования в г. Калуге в торговые площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне $$ 1200÷3500 кв. м. Примем для наших расчетов величину – 1200 долл. США, или 30936 руб. При этих условиях прибыль предпринимателя:

 

= 0,937, или 97,3%.

Таблица 3

Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки

Элементы стоимости	Величина стоимости, руб.
Полная восстановительная  стоимость объекта оценки (ПВС)	12.843.755,88
Совокупный износ (обесценение)	642.187,80
Прибыль предпринимателя.	12.496.974,47
Стоимость земельного участка (в соответствии с заданием на оценку не рассчитывалась)	–
Итоговая величина стоимости	25.982.918,15

Таким образом, рыночная стоимость  объекта недвижимости, полученная с  помощью затратного подхода, составляет 25.982.918,15 руб., или округленно 25.982.918 руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот  восемьдесят две тысячи девятьсот  восемнадцать рублей) без НДС.

2.3      Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подхода

Таблица 4

Характеристика объектов сравнения

Характерис-тика объектов сравнения	Объект оценки	Объект № 1			Объект № 2		Объект № 3	Объект № 4
1	2	3			4		5	6
Адрес объекта	г. Калуга, ул. Суворова, д.29	г. Калуга, ул.Теле-визионная, д.2а			г. Калуга, ул. Московская, д.237		г. Калуга, ул. Азаровская, д.26	г. Калуга, ул. Хрустальная,  д.18
Год постройки	2002 г.	1995 г., реконструкция –  1998г.			2003 г.		1971 г., реконструкция –  2002г.	1988 г.
Общая площадь (кв. м.)	1375,8	1157,1			297,3		2234,0	3806,0
Основное назначение в  текущем состоянии	Офисные помещения, кафе, места  отдыха	Офисные помещения			Офисные помещения, места  отдыха		Офисно-выставочные помещения	Офисные помещения
Первоначальное назначение	то же	Административное здание			Административное здание		Книжная база	Админ.-произ-водственное здание
Наружные ограждающие  конструкции	кирпич	кирпич			кирпич		кирпично-панельное со вставками из пеноблоков	ж/б панели
Местоположение	выше среднего	среднее			среднее		ниже среднего	ниже среднего
Земельный участок	554,5 м2	122971 м2(имеются другие строения)			под зданием		6250 м2	под зданием + прирамповая  площадка
Качество отделки	класс «Э»		класс «У»	класс «люкс»		класс «люкс»		класс «Э»
Качество парковки и автотранспорта	Вдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м; площадка во дворе		Парковка вдоль улицы (20 м); внутренняя парковка	Организованная парковка (спец. площадка)		Вдоль улицы, спец. организованная длиной 20 м; внутренняя парковка		Ограниченная внутренняя парковка
Период продажи	––		декабрь 2007 г.	август 2007 г.		февраль 2007 г.		октябрь 2006 г.
Этажность	3 этажа		2 этажа	3 этажа		2 этажа		3 этажа
Цена 1 кв. м. общей площади, руб. руб.	–		33000	41500		28500		15500

 

Определение (обоснование) корректировок

1. Корректировка на рыночные  условия (дату продажи)

В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение  объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок. Нами такие  объекты не обнаружены, потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов по формуле:

,

где Мi – средне месячный темп инфляции, Кинфл. = 1,0072

Расчетная формула: Кинфл = Кср.м.инфл = const Кср.м.инфл = 1,0072

100 × Кtсрминфл – 100

Таблица 5

	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Время продажи	декабрь 2007г.	август 2007г.	февраль 2007г.	октябрь 2006г.
Величина корректировок	0,0	9,0	13,0	17,1

2. Местоположение.

Местоположение сравниваемых объектов оценивалась на основании  экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.

 

Таблица 6

	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Местоположение	выше среднего	среднее	среднее	ниже среднего	ниже среднего
Величина корректировок, %	-	+10	+10	+20	+20

 

 

3. Корректировка на физическое  отличие.

Единственным существенным отличием объектов сравнения и объекта  оценки является материал ограждающих  конструкций в объекте сравнения  №3 – ж/б панели, в то время как в объекте оценки и в других объектах сравнения для этих целей использован кирпич. Данное отличие оценивается нами в размере 6%

4. Корректировка на состояние  объекта

Состояние, в котором находится  объект купли-продажи оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки. 

В данном случае состояние  объекта оценивалось экспертным путем в диапазоне следующих  градаций: «отличное», «хорошее», «выше  среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», очень  плохое» с ценой одной градации – 6%.

Таблица 7

	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
Состояние объекта	«отличное»	«хорошее»	«отличное»	«отличное»	«удовлетворительное»
Величина корректировок, %	–	+6	0,0	0,0	+30

 

 

5. Корректировка на качество  отделки

При оценке качества отделки  рассматривались шесть уровней  качества:

·          высшее качество – класс «люкс»;

·          повышенное качество – класс «У»;

·          среднее качество – класс «С»;

·          удовлетворительное качество – класс «Э» (экономичный)

·          качество низкого уровня – «Н»;

·          очень плохое – «О».

Цена градации – 5 %

Таблица 8

	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Качество отделки	класс «Э»	класс «У»	класс «люкс»	класс «люкс»	качество «Н»
Величина корректировок, %	–	-10	-15	-15	+5