Оценка недвижимости, особенности и применяемые методы оценки

Следующая задача – определить подход. Подход на основе дохода, требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.

    Сбор и подтверждение информации.

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить  обоснованное заключение. Оценщику следует  собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:

Все ли собранные данные важны и имеют значение для  разрешения проблемы? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к  последнему.

Насколько полезны эти  данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий, которые  непосредственно влияют на оцениваемый  объект? Являются ли факты достаточно ясными или они не определены? Насколько  свежа информация? Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик  сам лично? Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели, использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?

Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные  искажения или отклонения?

Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом его опыта и  знаний?

    Согласование.

Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.

    Отчет о результате  оценки объекта.

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих  выводах и заключениях, который  он затем передает клиенту. В зависимости  от первоначальной договоренности с  клиентом этот отчет может быть простым  письмом, составляется по стандартной  форме или представляет собой  подробный письменный доклад.

    Подход к оценке  собственности, основанный на  доходе, должен быть рассмотрен  в контексте систематического  процесса последовательного решения  проблем. В основу этого процесса  положена единая теория принципов  оценки стоимости. Принципы можно  разбить на четыре основных  группы. Первая группа содержала  принципы, основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования.

Заключение.

Для определения рыночной или другого вида стоимости имущества  оценщики применяют специальные  подходы и методы. Каждый метод  оценки предполагает предварительный  анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость имущества на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную коңюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым  объектом.

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными  в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и  затратного подхода. Каждый подход позволяет  «уловить» определенные факторы  стоимости. Так, при оценке с позиции  доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его  рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения  возможного дохода, степень и вид  рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий  соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход - это определение текущей  стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование  и возможная дальнейшая продажа  собственности. В данном случае применяется  оценочный принцип ожидания.

Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован  для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит  от качества собранных данных, так  как, применяя данный подход, оценщик  должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия  продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается  в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в  неустойчивом состоянии, так как  быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования  земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных  расходах строителей на местном рынке  и т.п. Необходимая информация зависит  от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при  оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими  характеристиками или устаревших объектов.

В целом, все три подхода  связаны между собой. Каждый из них  предлагает использование различных  видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих  рыночных ценах на материалы, рабочую  силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов  капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную  перспективу. На совершенном рынке  все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос  не находятся в равновесии. Потенциальные  пользователи могут быть неправильно  информированы, производители могут  быть неэффективны. По этим, а также  и по другим причинам данные подходы  могут давать различные показатели стоимости.

Список используемой литературы:

1. Федеральный закон «Об  оценочной деятельности в РФ»  от от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» (C изменениями и дополнениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13, 24 июля 2007 г., 30 июня 2008 г., 7 мая, 17 июля, 27 декабря 2009 г., 22 июля, 28 декабря 2010 г., 1, 11 июля, 21, 30 ноября, 3 декабря 2011 г., 28 июля 2012 г.)

2. Федеральный стандарт  оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению  оценки» (ФСО № 1), утвержденный  Приказом Минэкономразвития России  от 20 июля 2007 г.

3 Микерин Г.И. и др. Методологические основы оценки стоимости имущества- М.: Интерреклама, 2006.

4. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. М.: ИД «Юриспруденция», 2006.