Оценка недвижимости, особенности и применяемые методы оценки

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

Омский государственный технический  университет

 

По дисциплине «Экономика недвижимости »

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат

 

Оценка недвижимости,

особенности и применяемые  методы оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студент группы  ЗМУ -211 Двужилова И.В.

проверила: д.э.н., профессор

Кузнецова О.П.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Омск – 2012

 

Содержание

 

 

1. Введение
2. Оценка недвижимости
3. Методы оценки недвижимости
4. Список  используемой  литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на три периода: дореволюционный, советский и современный. Дореволюционный период

Не всем известно, но первые упоминания об оценки недвижимости появились в 1861 году при создании фискального кадастра после отмены крепостного права. Далее в 1864 году выходит «Положение о земских учреждениях», которое меняет налогообложение граждан в зависимости от доходности имущества, так доходность земли определялась по средней величине урожая и доход от сдачи земли в аренду. Городская недвижимость, а точнее налог на недвижимость оценивалась по «Городовому положению» от 1870 года так же по величине дохода и по величине ее стоимости (затрат на создание или приобретение). В 1893 году выходит Закон об оценке недвижимого имущества подлежащего земским сборам. После выхода этого закона начинают разрабатываться и издаваться различные инструкции и методы оценки недвижимого имущества, а так же создание оценочных комиссий.

Советский период

Можно констатировать, тот  факт, что оценка недвижимости и  другого имущества в этот период находилась в состоянии застоя. Накопленный  дореволюционный опыт был безвозвратно утерян, а необходимость в самой  оценке недвижимости практически исчезла. Однако, при все же возникающей  необходимости определения стоимости  недвижимости использовались ведомственные  инструкции, которые базировались как  правило, на использовании сметной  стоимости строительства. К сожалению  сколь либо значимой пользы в истории  развития оценки недвижимости этот период не принес.

Современный период

С развалом Советского Союза, появлением частной собственности  и развитием рыночных отношений  в начале 90-х годов возникает  и необходимость в независимой  оценки имущества и в первую очередь  оценка недвижимого имущества. Так  начинает создаваться новое профессиональное направление – оценка собственности.

В 1993 году создается Общество Оценщиков, которое к 1995 году насчитывает  уже 48 региональных отделений. Далее  оценка недвижимости проходит несколько  значимых этапов. Это введение новой  профессии оценщик, принятие Закона об оценочной деятельности, принятие стандартов оценки, лицензирование оценочной  деятельности, усиливаются требования к образованию оценщиков, страхование  оценочной деятельности, саморегулирование  оценочной деятельности. Государство  так же не остается в стороне и  активно привлекает оценщиков через  механизм аккредитаций для решения  важных задач. Создаются реестры  недвижимого имущества находящегося как в России, так и за рубежом  и его оценка рыночной стоимости. Оценка все более проникает в  повседневную жизнь. Появляться оценка для целей судопроизводства, страхования, оценка ущерба, кредитования под залог, слияния и раздела имущества, внесение в уставной капитал, вступление в наследство, выкупа государственной  собственности, переоценки основных фондов.

Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась  первоначально усилиями частных  лиц. Потом добавились стандарты  профессиональных организаций. Появились  специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости.

2. Оценка недвижимости.

С развитием оценки разрабатываются  и предлагаются и новые методики оценки недвижимости основанные на статистической обработке информации использование математических моделей.

В настоящее время существуют три общепринятых подхода к оценке недвижимости – это:

Затратный подход – основывается на расчете затрат на восстановление объекта недвижимости или затрат на строительство аналогичного объекта  недвижимости. Данный подход учитывает  накопленный объектом недвижимости износ, а так же стоимость земельного участка, на котором находится объект.

Сравнительный подход –  данный подход основывается на сравнении  аналогичных объектах недвижимости и путем внесения соответствующих  корректировок расчет рыночной стоимости  базового объекта недвижимости.

Доходный подход – этот подход, основывается на определении стоимости объекта недвижимости, соответствующей от ожидаемой от нее дохода.

Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму - в профессиональной литературе, к третьему - формулировки используемые непрофессионалами.

 Правильное понимание  терминологии и владение ей  помогает диалогу в области  недвижимости.

 Недвижимость - это то, что является недвижимым по  закону. Недвижимостью обычно считаются  физические объекты, жестко связанные  с землей, перемещение которых  в пространстве практически невозможно  без их разрушения или утраты  своих функций.

 Рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных  с недвижимостью, информационного  их обеспечения, операции по  управлению и финансированию  работ в области недвижимости. Рынок недвижимости - это подсистема  общего рынка, связанная с оборотом  прав на объекты недвижимости.

 Активность определенного  сектора рынка недвижимости - это  количество сделок б совершенных  в нем за определенный период  времени ( год, месяц).

 Имущество - объекты  окружающего мира, обладающие полезностью,  и права на них.

 Оценка имущества - определение стоимости имущества  в соответствии с поставленной  целью.

 Объект оценки - имущество  предъявляемое к оценке.

 Принцип оценки имущества  - основные экономические факторы,  определяющие стоимость имущества.  В практике оценки имущества  используют принципы спроса и  предложения, изменение конкуренции.

 Оценщик имущества  - лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для  оценки имущества.

 Дата оценки имущества  - дата по состоянию, на которую произведена оценка имущества.

 Отчет об оценке  имущества – документ, содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

 Этика оценщика имущества  - совокупность этических правил  и норм поведения оценщика, при проведении процедуры оценки имущества.

 База оценки имущества - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости - рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

 Рыночная стоимость  имущества - расчетная денежная  сумма, по которой продавец, имеющий  полную информацию о стоимости  имущества и не обязанный его  продавать согласен был бы  продать, а покупатель , имеющий  полную информацию о стоимости  имущества и не обязанный его  приобрести, согласен был бы его  приобрести.

 Восстановительная стоимость  имущества - стоимость воспроизведения  копии имущества в ценах на  дату оценки.

 Первоначальная стоимость  имущества - фактические затраты  на приобретение или создание  имущества на момент начала  его использования.

 Остаточная стоимость  имущества - стоимость имущества  с учетом его износа.

 Стоимость имущества  для налогообложения - стоимость  имущества , используемая для  определения налогооблагаемой базы.

 Залоговая стоимость  имущества - стоимость имущества  в целях обеспечения кредита.

 Процедура оценки имущества  - совокупность приемов, обеспечивающих  процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости  имущества и оформления результатов  оценки.

 В практике оценки  имущества используют следующие  подходы - затратный, сравнительного  анализа продаж, доходный.

 Затратный подход - способ  оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

 Подход сравнительного  анализа продаж - способ оценки  имущества путем анализа продаж  объектов сравнения имущества  после проведения соответствующих  корректировок, учитывающих различия  между ними.

 Доходный подход - способ  оценки имущества, основанный  на определении стоимости будущих  доходов от его использования.

 В новейший период  четко определились два направления  оценки недвижимости:

- для государственных нужд

- для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

 Главные моменты взаимодействия  заказчика и оценщика были  законодательно закреплены в  1998 году федеральным законом об  оценочной деятельности.

 Наряду с федеральными  и местными законами в систему  государственного регулирования  оценочной деятельности входят  и соответствующие подзаконные  акты.

 Федеральный закон  от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ.

"Об оценочной деятельности  в Российской Федерации".

3.Методы оценки  недвижимости 

Существуют разные методы и приемы, которые могут быть использованы при оценке.

Различают три основных метода оценки недвижимости:

- сравнительный;

- затратный;

- доходный.

 Сравнительный метод  предполагает сравнительный анализ  рыночных продаж, т.е. сопоставление  рыночных аналогов. Этот метод  основан на принципе замещения,  смысл которого в том, что  информированный покупатель не  заплатит за недвижимость больше, чем стоит аналогичный объект  недвижимости на рынке. Стоимость  объекта оценки определяется  на основе цен реальных недавних  продаж. Данный метод используется  в качестве основного при оценке  жилья для целей  ипотечных  жилищных кредитов.

 Основными этапами  оценки недвижимости с помощью  сравнительного метода являются:

-  исследование рынка  и сбор информации о совершенных  сделках;

- отбор информации с  целью повышения ее достоверности;  подтверждения того, что сделки  были совершены в свободных  рыночных условиях;

- подбор сравнимых объектов  для анализа;

-  проведение сравнительного  анализа.

 Затратный метод предполагает  оценку стоимости полного воспроизводства  или стоимости полного замещения  оцениваемой собственности, за  вычетом из нее суммы оцененного  износа зданий и сооружений. Этот  метод применяется при технико-экономическом  обосновании нового строительства,  определении варианта наилучшего  и наиболее эффективного использования  земли, при страховании.

 В современной российской  практике расчет восстановительной  (текущей) стоимости объекта осуществляется  с применением официально утвержденных  индексов, коэффициентов пересчета  сметной стоимости строительно-монтажных  работ в текущие цены и др.

 Основные этапы процедуры  оценки затратным методом:

- расчет стоимости возведения  нового аналогичного здания, получение  восстановительной стоимости;

- определение величины  физического и морального износа  зданий;

-  уменьшение восстановительной  стоимости на сумму износа  для получения реальной стоимости  здания;

- добавление к рассчитанной  реальной стоимости здания стоимости  земли.

  Доходный метод означает  оценку текущей стоимости собственности  с точки зрения планируемого  дохода от использования и  возможной дальнейшей продажи  собственности. Он применяется  при оценке инвестиций и коммерческой  недвижимости.

 Основные этапы оценки  с помощью данного метода:

-  оценка валового  потенциального дохода на основе  анализа текущих цен, ставок  и тарифов на рынке аренды  и платных услуг для сравнимых  объектов;

-  оценка потерь от  загрузки и невзысканных арендных  платежей на основе анализа  рынка, характера его динамики  применительно к оцениваемой  недвижимости (эта сумма вычитается  из валового дохода, итоговый  показатель является действительным/эффективным  валовым доходом);

-  расчет издержек  по эксплуатации оцениваемой  недвижимости на основе анализа  фактических издержек по ее  содержанию и типичных издержек  на данном рынке (эта величина  вычитается из эффективного валового  дохода);