Налогооблажение недвижимости

       Налог на имущество физических лиц  

      Налог на имущество физических лиц является прямым налогом, обращенным к находящемуся в собственности недвижимому имуществу, расположенному на территории Российской Федерации. Согласно ст.15 Налогового Кодекса данный налог относится к местным налогам.

      Правовое регулирование осуществляется Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц".

      Ставка налога:

      Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Представительные органы местного самоуправления могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям. Ставки налога устанавливаются в следующих пределах: до 300 тыс. рублей — до 0.1%; от 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей — от 0,1 до 0.3%; свыше 500 тысяч рублей — от 0,3 до 2.0%.

      Плательщики налога:

      Плательщиками данного налога являются граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, имеющие на территории РФ в собственности следующее имущество: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. Главным критерием при определении плательщиков налога является наличие права собственности на имущество.

      Льготы:

      Налоговые льготы устанавливаются как федеральным законодательством (Законом РФ от 09.12.1991 N 2003-1), так и органами местного самоуправления.

      Исчисление налога на имущество физических лиц производится налоговыми органами. Лица, имеющие право на льготы, самостоятельно представляют необходимые документы в налоговые органы. Налог исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года.

      Срок уплаты налога:

      Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа. Уплата налога производится владельцами равными долями в два срока — не позднее 15 сентября и 15 ноября.

       Сделки с недвижимостью 

      Согласно действующему российскому праву, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. При этом регистрирующий орган производит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

      Сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности по данному договору.

      В России регистрацию сделок с недвижимостью ведет специальный государственный орган — Федеральная регистрационная служба.

      Существует две формы заключения сделок — нотариальная и простая письменная, имеющие совершенно одинаковую юридическую силу.

       Налог на недвижимость 

      Сейчас  в условиях реформирования налогообложения  в целом складываются новые взгляды  на разработку налогообложения по отдельным  видам налогов, идет проработка новых  финансовых механизмов налогообложения  недвижимости. В частности, вырабатывается современный подход к правовому регулированию экономических отношений в сфере налогообложения недвижимости, создается эффективный налоговый механизм — налог на недвижимость, который может быть рассмотрен как отдельный правовой институт. В основе этого института лежит комплексная система правоотношений, включающая в себя налоговые, гражданско-правовые и иные отношения.

      В настоящее время Правительство  Российской Федерации предполагает заменить налогом на недвижимость три  действующих имущественных налога в части налогообложения объектов недвижимости. Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс РФ, которые позволят заменить налог на имущество организаций, физических лиц и на землю новым налогом на недвижимость. Предполагается, что он будет взиматься с рыночной стоимости недвижимости по ставке, не превышающей 0,1 процента. Региональные власти смогут эту налоговую ставку уменьшить.

      Целью установления в Российской Федерации налога на недвижимость является реформирование системы налогообложения недвижимого имущества (земельных участков, зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений и т.п.).

      Налог также уменьшает спекулятивный мотив инвестиций в землю и недвижимость, а значит, сдерживает их цены и снижает волатильность. Недвижимость — это и инвестиционный инструмент, на настоящий момент практически с нулевыми издержками содержания.

      Факт  введения нового механизма налогообложения  недвижимости затронет интересы, как  налогоплательщиков, так и органов  публичной власти, в бюджеты которых  поступают в настоящее время  налоги на имущество юридических лиц, физических лиц и налог на землю.

      Данное  обстоятельство приведет к изменению  межбюджетных отношений в субъектах  Российской Федерации. В наибольшей степени в такой налоговой  новации заинтересованы субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, в бюджеты которых могут быть направлены доходы от налога на недвижимость, как это практикуется во многих странах.

      С другой стороны, новый налог на недвижимость будет способствовать упрощению  налогообложения объектов, имеющих  одинаковые по своей юридической сущности признаки. Ожидается упрощение механизма налогового контроля, что в целом является позитивными явлением. Введение налога на недвижимость призвано активизировать повышение темпов строительства объектов недвижимости, вовлечение их в гражданский оборот.

      Поскольку для результативного введения в субъектах РФ налога на недвижимость требуется создание соответствующих правовых и экономических условий, таких как оформление реестра гражданских прав и обременении на объекты недвижимости, автоматизированное ведение государственного земельного кадастра, мониторинг целевого использования земель, учет возведенных и возводимых строений на подведомственной территории, разработка методов профессиональной оценки недвижимости в целях налогообложения, первоначально только наиболее подготовленные субъекты РФ без особых затруднений смогут перейти на консолидированный налог на недвижимость вместо взимания трех отдельных налогов. 

      Существует  потребность в установлении единого  правового режима для учета различных объектов недвижимости, как единого комплекса взаимосвязанных элементов, в частности, земли и недвижимости на ней. Земельные участки и расположенные на них строения могут считаться единым сформированным объектом недвижимости только в том случае, если право собственности на них определено и не обременено юридической разобщенностью земельного участка и здания.

      В отличие от других стран, в России не развит рынок недвижимости, отсутствует  должная конкуренция среди продавцов  и покупателей. При этом наблюдается значительная дифференциация цен - в одних регионах она завышена по отношению к рыночной стоимости, в других – наоборот занижена. Подобная ситуация объясняется отсутствием эффективной налоговой политики государства, учета и оценки недвижимости и, следовательно, отсутствием единых основ для налогообложения недвижимости.

      Таким образом, актуальность решения ряда вопросов в части формирования правового  института налогообложения недвижимости в рамках налогового права объективно существует.

      Речь  идет не о повышении налоговых ставок, а о перераспределении налоговой нагрузки на недвижимое имущество граждан, создании защитных механизмов, льгот для малообеспеченных людей, для собственников недорогого имущества. И в то же время создать условия для взимания более высоких, рыночно обоснованных налогов с тех, кто является собственниками огромных квартир, дорогостоящих особняков и больших участков земли.

      Данный  налог планируется ввести в 2013 году.

      ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ  НЕДВИЖИМОСТИ И СДЕЛОК С НЕЙ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ НЕРЕЗИДЕНТНЫХ (ОФФШОРНЫХ) КОМПАНИЙ

     Рассмотрим  возможные налоговые последствия  для нерезидента-арендодателя. Если нерезидент-арендодатель будет оплачивать какие-либо услуги, связанные с поддержанием недвижимости на территории РФ (коммунальные платежи, ремонт здания, помещения, коммуникаций), то - поскольку они связаны с недвижимым имуществом, находящимся на территории России, - такие операции также считаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость. Другими словами, нерезидентной компании будут выставляться счета со стоимостью услуги плюс НДС, которые нерезидент обязан оплатить. Проблема в этой ситуации состоит в том, что НДС, оплачиваемый нерезидентом по таким операциям, фактически будет дополнительной налоговой потерей нерезидента, так как уплаченный НДС нерезидент без постоянного представительства, в отличие от зарегистрированных плательщиков налога, не сможет принять к вычету. Рассмотрим вышеописанную ситуацию на примерах, в качестве которых проанализируем три различных способа получения арендных платежей: - на нерезидентную компанию без постоянного представительства в РФ; - на российскую компанию, которой на 100 процентов владеет иностранная компания, зарегистрированная на территории Республики Кипр; при этом обязательное условие - распределение дивидендов в пользу такого участника; - на филиал (постоянное представительство) иностранной (нерезидентной) компании; при этом обязательное условие - получение всей прибыли на "головной офис" за рубежом.

     Пусть по условиям задачи ставка арендной платы составляет 1000 единиц, затраты на поддержание недвижимого имущества - 300 единиц. Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3:  

     Пример 

     Вывод: приведенный расчет показывает, что  при заданных условиях минимальная  потеря на налогах достигается при  выплатах на филиал иностранной компании. В данном примере не учитывалась возможность: - применения упрощенной системы налогообложения; - увеличения затратной части в варианте 2; - специфика бухгалтерского учета российской компании и представительства.

     В первом варианте сумма арендной ставки составляет 1180 единиц. Она включает налог на добавленную стоимость, который арендатор - налоговый агент  удержит, перечислит в бюджет, а потом  сможет принять к вычету. Таким образом, фактическая сумма оплаты составит 1000 единиц. Из всей суммы, перечисленной нерезиденту, предприятие-арендатор обязано удержать налог на доходы нерезидента. Российское предприятие-арендатор в этом случае исполняет обязанности налогового агента. Размер налога, как уже отмечалось, составит 20% от суммы дох ода или 200 единиц в рассматриваемом примере.

     В дальнейшем у нерезидента-арендодателя описанные выше расходы будут  составлять 300 единиц. Сумма НДС, которую  он при этом оплатит и не сможет принять к вычету, составит 54 единицы. Таким образом, общая сумма налоговых потерь составит 254 единицы. Во втором варианте налог на прибыль взимается с разницы между валовым доходом в размере 1000 единиц и валовыми затратами (300 единиц). От 700 единиц налога на прибыль 24% составят 168 единиц. Далее по условию мы договорились считать окончательные налоговые потери тогда, когда вся сумма полученной прибыли или дохода будет переведена за рубеж по тому или иному основанию. Таким образом, российская компания-арендодатель должна выплатить своему участнику (акционеру) дивиденды.

     При их выплате опять учитывается  российское законодательство применительно  к получению нерезидентами данного  вида доходов. Стандартная ставка налога на удержание, пред усмотренная российским законодательством, составляет 15 процентов, однако в случае с Кипром применяется Соглашение и налог будет взиматься в размере 5 или 10 процентов. Дивиденды, выплачиваемые компанией-резидентом одного Договаривающегося Государства резиденту другого Договаривающегося Государства, могут облагаться налогом в этом другом Государстве. Однако такие дивиденды могут также облагаться налогом в том Государстве, резидентом которого является выплачивающая их компания, в соответствии с законодательством этого Государства, но если лицо, имеющее фактическое право на дивиденды, состоит резидентом другого Государства, то взимаемый таким путем налог не должен превышать: 1) 5 процентов от общей суммы дивидендов, если лицо, имеющее на них фактическое право, прямо вложило в капитал компании сумму, эквивалентную не менее 100 000 долл. США; 2) 10 процентов от общей суммы дивидендов во всех остальных случаях. Для наш их целей мы предполагаем, что кипрская компания может пользоваться п. "а" Соглашения.