Методы оценки имущества в Великобритании

          Ставка дохода на инвестиции - процентное соотношение между чистым доходом и вложенными средствами. Используется при оценке инвестиционных проектов.

         Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учётом его износа (если таковой имеется). При использовании затратного подхода расчёты проводятся, исходя из себестоимости создания объекта. То есть при затратном подходе считают, что стоимость оцениваемых объектов определяется затратами производителя на их создание (и реализацию) с учётом их износа.

         Износ имущества (или устаревание) - снижение или потеря стоимости имущества в результате уменьшения полезности объекта под воздействием различных причин: физических, технологических, эстетических факторов, а также изменений окружающей среды. Износ имущества при оценке определяют на основании его фактического состояния.

          Износ - любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость имущества становится меньше стоимости замещения (воспроизводства).

          В оценке различают три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

         Физический износ - это снижение полезности и стоимости актива из-за ухудшения его физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия. Физический износ бывает устранимый и неустранимый.

         Устранимый физический износ - износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта.

          Неустранимый физический износ - износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стоимости.

         Функциональный износ (устаревание) - потеря стоимости актива, связанная с невозможностью выполнять функции, для которых актив предназначался в результате технических нововведений или изменения рыночных стандартов. То есть это - потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д.

          Внешний (экономический) износ (устаревание) - потеря стоимости актива, вызванная внешними экономическими и неэкономическими факторами (политическими, юридическими, социальными и др.)

          Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

          Сравнительный подход определяет рыночную стоимость, адекватно отражающую ценность объекта в его текущем состоянии и основывается на анализе цен покупки и продажи аналогичных объектов, сложившихся в данный момент на рынке в данном регионе.

           Методологический подход осуществляется путем анализа цен аналогичных объектов имущества и расчёта соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними и объектом оценки.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Методы  оценки имущества  в Великобритании.

          В большинстве своем ученые  исследуют в своих работах  доходные методы оценки предприятия  как имущественного комплекса.  Доходный подход, основанный на  дисконтировании будущих доходов,  позволяет определить такие оценочные  показатели эффективности инвестиций  как: дисконтированная будущая  прибыль; дисконтированный будущий  денежный поток; капитализация  нормализованной прибыли; капитализация  нормализованного денежного потока; чистый дисконтированный поток  денежных средств. Сравнительные  (рыночные) методы позволяют сравнивать  стоимость оцениваемого предприятия  со стоимостью других сопоставимых  предприятий по системе показателей:  цена/балансовая прибыль; цена/чистая  прибыль; цена/текущий денежный  поток; цена/чистый денежный поток;  цена/валовая выручка; цена/действующая  выручка; цена/балансовая стоимость.

         Имущественные (затратные) методы  основаны в большинстве своем  на оценке имущества с помощью  первоначальных затрат и коэффициентов  его переоценки.

          Рассмотрим существующие практически применяемые методы оценки в Великобритании. Следует отметить, что имеются четыре базы для оценки:

      1. Стоимость свободного рынка;

      2. Стоимость свободного рынка для текущего использования;

      3. Стоимость свободного рынка для альтернативного использования;

      4. Стоимость возмещения.

        На основе этих баз разработаны соответствующие методы оценки. Что касается Великобритании, то в этой стране в настоящее время используются пять основных методов:

      1. Метод сравнения арендной платы и стоимости капитала;

      2. Инвестиционные методы;

      3. Методы, основанные на прибыли;

      4. Методы, основанные на стоимости;

      5. Остаточный метод.

         Особенностью бизнеса Великобритании является то, что информация о сделках на рынке собственности является конфиденциальной, и, как следствие, нет достоверных данных о совершаемых сделках. Это создает трудности в исследовании коммерческой и промышленной недвижимости.

        Можно отметить, что набольшей популярностью пользуются инвестиционные методы из-за довольно высокой точности оценки. Различия их состоят во времени приведения денежных потоков к определенной дате — либо на начальный, либо на конечный период. В Великобритании существует некоторая неопределенность относительно того, является ли стоимость возмещения (по остаточному методу) методом или базой оценки. Она имеет тенденцию использоваться исключительно для оценки специализированной собственности, когда нет возможности проанализировать сопоставимые продажи, чтобы оценить объект собственности методом сравнения или каким-нибудь другим. Что касается сравнительного метода, то из-за недостатка информации оценщики должны тратить время на ее сопоставление и проверку относительно похожих (подобных) сделок. На рынке собственности этот процесс затруднен из-за конфиденциальности этих сделок, когда стороны не афишируют реальную стоимость имущества, являющегося объектом купли-продажи.

         Также основной проблемой являются довольно широкие расхождения в оценке одних и тех же объектов разными группами оценщиков, например, достаточно большое число отелей Великобритании было оценено по методу прибыли в довольно значительном диапазоне значений двумя различными фирмами оценщиков. Что, несомненно, указывает на необходимость принятия единой базы и стандартов для проведения подобных оценок, и, в свою очередь, благоприятным образом отразится как на качестве оценочной информации, так и на качестве самой методологии оценки.  

Заключение           

        Oценка имущества и оценка имущественных комплексов является наиболее полным видом оценки, включающим в себя весь спектр по услуг по определению стоимости бизнеса и предприятий, недвижимости, нематериальных активов, транспортных средств, ценных бумаг и других объектов собственности. Оценка имущества во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. У каждого, кто намеривается реализовать свои права собственника, возникает ряд вопросов, важнейший из которых – вопрос об оценке стоимости имущества. 

          При определении рыночной стоимости  обычно используют три основных  подхода: 

• доходный подход;
• затратный подход;
• сравнительный подход.

           Для определённого вида имущества  в рамках каждого из подходов  есть свои методы расчёта, обусловленные  назначением имущества (недвижимость, оборудование, транспорт и т. д.), видом права на имущество, а  также целью или задачей оценки. Методов расчётов в рамках  каждого из подходов достаточно  много и выбор оценщиком методики  расчёта обусловлен исходными  данными и целью оценки по  каждому конкретному объекту  оценки.   

        Особенностью бизнеса Великобритании  является то, что информация о  сделках на рынке собственности  является конфиденциальной, и, как  следствие, нет достоверных данных  о совершаемых сделках. Это  создает трудности в исследовании  коммерческой и промышленной  недвижимости.

       Набольшей популярностью в Великобритании  пользуются инвестиционные методы  из-за довольно высокой точности  оценки. Различия их состоят во времени приведения денежных потоков к определенной дате — либо на начальный, либо на конечный период. В Великобритании существует некоторая неопределенность относительно того, является ли стоимость возмещения (по остаточному методу) методом или базой оценки. Она имеет тенденцию использоваться исключительно для оценки специализированной собственности, когда нет возможности проанализировать сопоставимые продажи, чтобы оценить объект собственности методом сравнения или каким-нибудь другим. Что касается сравнительного метода, то из-за недостатка информации оценщики должны тратить время на ее сопоставление и проверку относительно похожих (подобных) сделок. На рынке собственности этот процесс затруднен из-за конфиденциальности этих сделок, когда стороны не афишируют реальную стоимость имущества, являющегося объектом купли-продажи. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  литературы 

1. Федеральный  закон «Об оценочной деятельности  в РФ» от от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ

2. Федеральный  стандарт оценки «Цель оценки  и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения. // СПС Консультант Плюс.

3. Федеральный  стандарт оценки «Требования  к отчету об оценке» (ФСО  № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения. // СПС Консультант Плюс.

4. Оценка  недвижимости. Ред. Грязновой А.Г., М.: Финансы и статистика, 2006.

5. Грязнова  А.Г., Федотова М.А. и др. Оценка  недвижимости. Учебник.-М.: Финансы и статистика, 2005.