Контрольная работа по "Сделки с недвижимостью"

                               МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Филиал Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный

экономический университет»

 

                            Контрольная работа по дисциплине

 

                                 Сделки с недвижимостью

 

Выполнил: _______Лебедева  Е.М.                                                        _

 

студент _4_ курса _     _ специальность     экономика недвижимости__

                            

_(оценка объектов недвижимости)_____________________________________

 

группа_ЭН 11__ № зачетной книжки :02-96

 

Подпись:

 

 

Преподаватель: __Орлова  Виктория  Станиславовна       __ ______

 

Должность:     _____________________________________________

 

Оценка: _____________Дата: ___________

Подпись: ____________

 

 

Вологда

                                                    2015

 

Содержание: 

Введение………………………………………………………………..стр.3

1.Органы  государственной регистрации……………………………стр.4

2.Порядок  государственной регистрации……………   ……………стр.5

3. Единый государственный реестр прав на недвижимость……….стр.10

4. Государственный учет объектов недвижимости………………...стр.11

5. Государственная городская инспекция по контролю за использованием государственного и муниципального имущества………………….стр.12

Заключение……………………………………………………………стр.17

Список литературы…………………………………………………..стр.18

 

 

 

 

 
 
 
 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 
           Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости. 
           Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. 
          Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства. В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т. д. недвижимого имущества .

         Целью данной работы является изучение механизма правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью.

 

 

 

 

 

 

Органы государственной регистрации

         Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Указом Президента РФ от 09.03.2004 № 314 осуществляла Росрегистрация и ее территориальные органы - самостоятельные юридические лица в системе Минюста России. В 2008 г.        Росрегистрация была передана в ведение Министерства экономического развития РФ'. С 1 марта 2009 г. объединены центральные аппараты трех ведомств: Федеральной регистрационной службы, Федерального агентства геодезии и картографии и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в единую организацию - Росреестр, которая подчинена Минэкономразвития России. Объединение территориальных органов будет осуществляться поэтапно до 1 января 2011 г.

          Создают территориальные органы по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней субъекты РФ (п. 2 ст. 33 Закона о госрегистрации). Но назначение и освобождение от должностей самих регистраторов входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти - Росреестр по согласованию с субъектом РФ.      Возглавляют органы государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним руководители, назначаемые и освобождаемые от должности органами исполнительной власти, - директором Росреестра. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства (ст. 3 Закона о госрегистрации). Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативные правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав. На центральные органы возлагаются правовой контроль, разработка методических нормативных материалов, координация работ, подготовка персонала и другие функции.

          На органы по регистрации прав возложена также правовая экспертиза сделок. В обязанности регистратора входят проверка юридической природы сделок и правовое их сопровождение. Поскольку право собственности возникает не с момента заключения соглашения, а с момента государственной регистрации сделок, то проверяться должен именно переход права на недвижимость.

          Так, в Московской области создана только одна организация по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (регистрационная служба), а в районах и городах действуют его филиалы и представительства, т.е. структурные подразделения, не обладающие самостоятельным статусом юридического лица. Такая система организации органов Росреестра обеспечивает непротиворечивость применяемых процедур и правил регистрации на территории одного округа.

 

 

Порядок государственной регистрации

         Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует орган Росреестра. Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве на наследство, договоры и другие сделки (схема 22.7), а также давность приобретения. Согласно ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Лицо, ссылающееся на давность приобретения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Течение срока давности приобретения в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

         Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом о госрегистрации (ст. 16), включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы); удостоверение личности; доверенность; учредительные документы юридического лица и др. Обязательно прилагается кадастровый паспорт земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

         Если объекту недвижимости не присвоен кадастровый номер, идентификация его в ЕГРПН осуществляется по условному номеру, который присваивается органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

       Рассмотрим условный пример, когда имеется следующая структура: А - Б - В - Г. Здесь:

А - двухзначный номер субъекта РФ;

Б - двухзначный номер регистрационного округа;

8 - 9-значный номер книги  учета входящих документов, состоящий  из разделенных между собой  косой чертой:

o двухзначного номера  подразделения территориального  округа Росреестра (в том числе структурного подразделения центрального аппарата территориального округа службы, который обозначается цифрами "01");

o трехзначного порядкового  номера книги учета входящих  документов;

o четырехзначного номера  ведения книги учета входящих  документов.

Г - трехзначный порядковый номер записи в книге учета входящих документов. Составные части условного номера отделяются друг от друга знаком "-". Например, 77-09-01 (102 2005-127. где:

77 - номер субъекта РФ (г. Москва);

09 - номер регистрационного  округа;

01/002/2005 - номер книга учета  входящих документов, состоящий  из номера подразделения территориального  органа Росреестра, осуществляющего государственную регистрацию прав (01), порядкового номера книги учета входящих документов (002), года, в котором осуществляется ведение книга учета входящих документов (2005);

127 -порядковый номер записи  в книге учета входящих документов.

           В условном номере, присваиваемом Росреестром, его составляющие А и Б обозначаются цифрами "00". Например, 00-00-03/002/2005-056, где:

03 002/2005 номер книги учета  входящих документов, состоящий  из номера структурного подразделения  Росреестра, осуществляющего государственную регистрацию (03), порядкового номера книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением (002), года, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов (2005);

056 -порядковый номер записи  в книге учета входящих документов.

        С октября 2006 г. в Российской Федерации действуют административные регламенты по предоставлению государственных услуг гражданам органами Росреестра. Максимальное время ожидания в очереди при подаче документов на регистрацию прав на недвижимость установлено не более 45 мин, а но предварительной записи - не более 15 мин. Максимальный срок  приема документов от граждан - не более 30 мин, а от юридических лиц - 45 мин (приказ Минюста России 14.09.2006 № 293).

         В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, ЕИРЦ и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению - в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.

         Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных в Законе о госрегистрации (ст. 20), и может быть обжалован в суде (схема 22.10).

         Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в ЕГРПН.

         Государственная регистрация отдельных видов прав (ст. 22-30 Закона о госрегистрации) имеет некоторые особенности (схемы 22.15-22.18). Так, в кондоминимумах права общей долевой собственности на общее имущество, неразрывно связанные с правом на жилые и нежилые помещения, регистрируются одновременно. Однако для государственной регистрации права одного из владельцев на долю в общей долевой собственности необходимо письменное согласие всех других собственников, заверенное нотариально или в органе Росреестра по месту регистрации.

          В случае регистрации права на объект незавершенного строительства требуется документ на право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества и проектно-сметная документация с описанием объекта.

          Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после регистрации его вещных прав на недвижимое имущество с приложением нотариально удостоверенного договора об ипотеке и упомянутых в нем документов. Более подробно рассмотрим регистрацию залоговых операций с жилыми помещениями. В Москве регистрацию договора о залоге квартир проводят путем:

- внесения регистрационной  записи в книгу регистрации  залоговых операций с жилыми  помещениями (реестровую книгу);

- проставления отметки  о регистрации па всех оригиналах  договора о залоге;

- внесения сведений о  залоге в банк данных собственников  жилья;

- выдачи свидетельства  о регистрации залога по форме.

          Порядок государственной регистрации права собственности на гаражи значительно упрощен ФЗ от 30.06.2006 № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан па отдельные объекты недвижимого имущества". Теперь граждане могут самостоятельно заполнить декларацию на гараж, полученную в органах Росреестра, и зарегистрировать свое право собственности при законной застройке земельного участка, который ранее был предоставлен для индивидуального гаражного строительства. Если даже в акте о предоставлении земельного участка для гаражного строительства неизвестно право, на котором он предоставлен, граждане могут зарегистрировать свое право собственности на этот участок.

          Упрощенный порядок оформления прав на жилые дома, расположенные на земельных участках для жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, продлен до 1 марта 2015 г. (ФЗ от 17.07.2009 № 174-ФЗ). В режиме "одного окна" теперь принимаются от граждан заявления па получение кадастрового паспорта земельного участка и государственную регистрацию права собственности при упрощенной системе и когда не требуется проводить межевание участка.

          При получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства, орган, осуществивший регистрацию залога, обязан незамедлительно внести соответствующую запись в реестровую книгу.

        Погашение регистрационной записи при прекращении залога или продление ее действия на более длительные сроки производится при условии:

- подачи совместного заявления  залогодателя и залогодержателя  или владельца закладной;