Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

 

    

Решение

Расчет стоимости  гаража методом сравнения продаж

Рассмотрим 2 варианта- оцениваемый объект выполнен из кирпича или из  бетонных блоков

1. оцениваемый объект выполнен из кирпича

 

 

Средняя стоимость = (416,8+572,2+575,7+443,8)/4=2008,5/4=502,1 
 

1. оцениваемый объект выполнен из бетонных блоков

 

 

Средняя стоимость = (428,8+586,6+592,5+455,2)/4=2063,1/4=515,8 

Задача 3

Доходный  метод

(капитализация  доходов) оценки недвижимости 

. Методы капитализации  дохода, основанные на доходном  подходе базируются на положении  о том, что стоимость недвижимости  определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение: 1) будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи); 2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы; 3) величины текущей стоимости объектов оценки. 

Исходные  данные. Определить стоимость офиса на 5 лет.  

Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом

 
 

Решение

а) определяется потенциально-валовый  доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход;

ПВД1=1700х220+1450=375450

ПВД2=1700х220+1600=375600

ПВД3=1700х220+1620=375620

ПВД4=1700х220+1680=375680

ПВД5=1700х220+1700=375700

ПВД=1878050

б) определяется эффективный  валовый доход (ЭВД)

ЭВД = ПВД - D ₁ ,

где D ₁ - степень недогрузки (берется в % от дохода,

который будет приносить недвижимость);

ЭВД1=375450-374000х20%=300650

ЭВД2=375600-374000х18%=308280

ЭВД3=375620-374000х18%=308300

ЭВД4=375680-374000х16%=315840

ЭВД5=375700-374000х9%=342040

ЭВД=1575110

в) определяется чистый операционный доход (ЧОД)

ЧОД = ЭВД - D ₂ - D ₃ ,

где D ₂ - операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость;

D ₃ - резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью);

ЧОД1=300650-375450х35%-375450х3,5%=156102

ЧОД2=308280-375600 х35%-375600 х3,5%=163674

ЧОД3=308300-375620 х35%-375620 х3,5%=163686

ЧОД4=315840-375680 х30%-375680 х3,5%=189987

ЧОД5=342040-375700 х30%-375700 х3,5%=216181

ЧОД=889630

г) определяется стоимость  недвижимости по формуле:

V = J / R ,

где J - чистый операционный доход (ЧОД);

R - коэффициент капитализации.

V1=156102/35%=446006 – 1 год

V2=163674/35%=467640-2 год

V3=163686/35%=467674-3 год

V4=189987/35%=542820-4 год

V5=216181/35%=617660-5 год

V=889630/35%=2541800- всего за 5 лет