Решение: 

Расчет стоимости  гаража методом сравнения продаж

Рассмотрим два  варианта: оцениваемый объект выполнен из кирпича и из бетонных блоков.

1 Оцениваемый  объект выполнен из кирпича.

 

  1. корректировка площади объекта:  

(295-180)/50*0,01=0,023;  

(295-280)/50*0,01=0,003;  

(295-320)/50*0,01= -0,005;  

(295-400)/50*0,01= -0,021; 

  2.  корректировка.  Расстояние от автозаправки.  

(5-7)*0,8 = -1,6;  

(5-0)*0,8 = +4;  

(5-1)*0,8 = +3,2;  

(5-5)*0,8 = 0   

3. корректировка  № 2 тип постройки:  

Стоимость объекта выполненного из кирпича уменьшается на 3% по сравнению  с объектом, выполненным из бетонных блоков.

  4.корректировка:  наличие водоснабжения.   

При наличии водоснабжения стоимость  объекта возрастает на 20%.

   5.корректировка.  Наличие отопления.  

При наличии отопления стоимость  объекта возрастает на 10%.   

После определения величин корректировок  они суммируются и определяется    стоимость объектов-аналогов после  корректировки. 

6. Стоимость  оцениваемого объекта определяется как средняя арифметическая из стоимостей аналогов-объектов.   

Стоимость оцениваемого гаража  из кирпича равна 352,81ден.ед 

2. Оцениваемый  объект выполнен из бетонных  блоков 

1 Оцениваемый  объект выполнен из кирпича.

Стоимость оцениваемого гаража  из бетонных блоков  равна 360,63.ед

Задача  № 3

 

  Доходный  метод    

 Доходный метод (капитализация  доходов) оценки недвижимости. Методы  капитализации дохода, основанные  на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости – это определение:

1. будущих доходов (иначе – чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи);
2. значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;
3. величины текущей стоимости объектов оценки.

Исходные  данные:

Определить  стоимость офиса на 5 лет.

 

 Решение:

1.Определяется  потенциально-валовый доход(ПВД), он  складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход

ПВД1= 2000х 200+1400 = 401400 ден.ед;

ПВД2= 2000х 200+1450= 401450 ден.ед.;

ПВД3= 2000х 200+1500= 401500 ден.ед;

ПВД4= 2000х 200+1500= 401500 ден.ед;

ПВД5= 2000х 200 +1500= 401500 ден.ед;

2.Определяется  эффективный валовый доход (ЭВД)

ЭВД= ПВД-D_1,

Где D₁ – степень недогрузки (берется в % от дохода, который будет приносить недвижимость)

ЭДВ1 = 400000- 401400 х 25%=299650 ден.ед.;

ЭДВ2=  400000- 401450 х 22% = 311681 ден.ед;

ЭДВ3 = 400000- 401500 х 20% = 319700 ден.ед;

ЭДВ4 = 400000- 401500 х 18% = 327730 ден.ед;

ЭДВ5=  400000 - 401500 х 12% = 351820 ден.ед:

ЭВД= 1610581 ден.ед

3.Определяется  чистый операционный  доход (ЧОД)

ЧОД= ЭВД- D₂- D_3,

Где, D₂  - операционные расходы, (берутся в % от дохода,который будет приносить недвижимость;

         D₃ – резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью)

ЧОД1= 299650- 401400х 40%-401400х3,2%= 126245 ден.ед.

ЧОД2= 311681- 401450х 38%-401450х 3,2%= 146284 ден.ед;

ЧОД3= 319700- 401500х 34%-401500х3,2%= 170342 ден.ед;

ЧОД4 =327730-401500х34%- 401500х3,2%  = 178842 ден.ед;

ЧОД5= 351820-401500х 32-401500 х 3,2%= 210492 ден.ед;

ЧОД= 832205 ден.ед;

4. Определяем стоимость недвижимости

V=J/R

J – чистый операционный доход (ЧОД);

R – коэффициент капитализации;

V1= 126245 х 28%= 161594 – 1-й год

V2 = 146284 х 28%=187244  - 2-й год;

V3= 170342 х 28%= 218037  - 3-й год;

V4= 178842 х 28% = 229918 -4-й год;

V5= 210492 х 28% = 269430 –5-й год

V = 832205 х 28%= 1065222 всего за пять лет 

Список литературы:

1.Методические  указания по курсу «Экономика  недвижимости» - доцент Н.Д.Гончарова  – СибГУТИ – 1999г.

2.Харрисон Г. Оценка недвижимости. М., 1995

3. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/Под редакцией  В.Е. Есипова/ - СПб: из-во СПб  ГУЭФ, 1998.