Экономика недвижимости

Министерство  Российской Федерации  по связи и информатизации 

Сибирский Государственный  Университет Телекоммуникаций и Информатики 

Межрегиональный центр переподготовки специалистов 
 
 
 
 
 
 

Дисциплина   

Экономика недвижимости 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 
 
 
 
 
 
 

Выполнил:

         Группа:

                              Вариант: 2 

                                         Проверил:  
 
 
 
 
 
 

2011  

Задача 1: Оценка  недвижимости затратным методом.   

      Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входят второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья – прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных секторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки зданий специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.

Исходные  данные:

Данные  для расчета восстановительной  стоимости затратным  методом

                                                                                      Таблица 1

      Данные для определения физического  износа здания  Таблица 2

 Данные для составления сметы расчета стоимости здания

Решение:

1. Определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.

        200* 3800*28,2= 21432000 ден. ед., где

        3800м.кв. – площадь земельного участка        

 28,2д.е. – ставка  земельного налога на 1 м.кв          

         21432000 ден. ед.– стоимость земельного участка.   

2. Определение восстановительной  стоимости оцениваемого объекта.  

Для определения восстановительной  стоимости здания рассчитаем

таблицу  № 3  

 

 

   

Восстановительная стоимость главного сооружения составит 9280247,70 д.е.  

Далее определяется совокупный износ здания по формуле:   

где СИ – совокупный износ издания;  

И – коэффициент износа отдельного элемента здания;  

d – удельный  вес стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания.  

Для расчета совокупного износа заполняется таблица № 4   

Таблица № 4-Расчет совокупного износа  

   

  

  Совокупный износ здания составляет 1673,15/100 = 16,73% 

3.  Определим совокупный износ в денежном выражении. Для этого общую сумму стоимости  главного сооружения умножим на 16,73%   

9280247,70 *16,73%=1552585,44 д.е.   

4. Определим предпринимательскую прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат. 

  3787577,29 * 30%= 1136273,18 д.е

5. Определим стоимость недвижимости.   

Стоимость недвижимости = стоимость главного сооружения – совокупный износ сооружения + стоимость земельного участка + предпринимательская  прибыль

9280247,70-7737707,6+21432000+1136273,18=24110813,28 ден.ед.

Задача 2   

Оценка  недвижимости методом сравнения  продаж (аналоговым методом)  

Определение стоимости недвижимости методом  сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип  замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с  ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся  к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

Исходные данные:   

Определить  стоимость гаража методом сравнения  продаж. Анализ продаж показал, что:

*  При увеличении площади объекта на 50 м.кв., стоимость его увеличивается на 1%;

*  Стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с  кирпичными;

*  При удалении объекта от автозаправки стоимость  его уменьшается на 0,8% на 1 км.;

*  Стоимость  объекта возрастает на 20%, если имеются  коммуникации (водоснабжение);

*  Стоимость  объекта возрастает на 10%, если имеется  отопление.