История ипотечного кредитования США

 
ИСТОРИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В США

  В конце XVIII — начале XIX веков, когда США сформировались как независимое государство, ипотечное кредитование не имело сколь-нибудь заметного влияния в экономической жизни страны. В сельской местности семьи, как правило, владели небольшими фермами, которые передавались по наследству из поколения в поколение. Необходимости в привлечении заемных средств для капитального строительства или приобретения подобных ферм и других объектов недвижимости практически не было. В городах время от времени возникали cсудо-строительные общества, занимавшиеся привлечением заемных средств, которые затем направлялись на приобретение или строительство недвижимости для нужд членов данного общества. Как правило, судостроительные общества прекращали свое существование по мере накопления необходимых для деятельности средств.

  Первым  ссудо-строительным обществом была Оксфордская сберегательная строительная ассоциация, организованная в Филадельфии в 1831 году¹. Свой первый кредит в размере 500 дол. ассоциация выдала местному фонарщику. Взносы, собиравшиеся с акционеров ссудо-строительных обществ, назывались не вкладами, а акциями. Первоначально акционеры не получали никаких дивидентов на свои акции и не имели права произвольно погашать свои акции. Впоследствии ссудо-строительные общества начали принимать акции к погашению только по номинальной стоимости. В результате этих изменений ссудо-строительные общества постепенно превратились в то, что сегодня называется сберегательными ассоциациями. К началу гражданской войны 1861-1965 годов в США оставалось всего лишь несколько ссудо-строительных обществ.

  По  окончании гражданской войны  в США значительно возросли темпы освоения западных территорий. Миграция населения на запад способствовала значительному росту потребности в ипотечном кредитовании. Однако финансовые ресурсы, необходимые для кредитования недвижимости, были сосредоточены на восточном побережье США, где базировались крупнейшие финансовые институты того времени. Объемы ипотечного кредитования стали расти по мере того, как банки, находящиеся на востоке, стали выдавать кредиты западным заемщикам. Типичный ипотечный кредит на строительство фермы был краткосрочным: как правило, он выдавался на 5 лет. Выплаты по таким кредитам производились раз в полгода, причем выплачивались обычно только проценты по кредиту. Такой тип кредита, где основная сумма выплат не возмещалась в течение всего срока его действия, назывался неамортизируемым. Неамортизируемый ипотечный кредит покрывал около 40-50% стоимости недвижимого имущества. В большинстве случаев, после наступления срока платежа, неамортизируемый кредит рефинансировался на новый срок с уплатой небольших — как правило, не более 1% от суммы кредита — комиссионных за обеспечение нового кредита. Процентная ставка при рефинансировании подлежала пересмотру.

  В конце XIX века в сфере ипотечного кредитования мелких и средних фермерских хозяйств доминировали ипотечные банки; сберегательные и коммерческие банки не проявляли значительной активности. Согласно законодательно установленной в 1863 году Национальной банковской системе, федеральные чартерные банки не имели права осуществлять ипотечное кредитование. В 1913 году Национальная банковская система была заменена Федеральной резервной системой. По новому законодательству банки имели право выдавать ипотечные кредиты сроком до пяти лет на сумму, не превышающую 50% стоимости приобретаемого заемщиком недвижимого имущества. Часть функционировавших на тот момент государственных банков также получила право выдавать краткосрочные не амортизируемые ипотечные кредиты.

  Краткосрочность ипотечных кредитов, выдававшихся в описываемый период, позволяла кредиторам минимизировать риск потерь в случае повышения рыночных процентных ставок. Если рыночная процентная ставка возрастала после выдачи кредита, кредитор терял разницу между рыночной и договорной процентной ставкой, но лишь в течение нескольких лет. Однако для этого типа ипотечных кредитов был характерен довольно значительный риск дефолта. Так как ипотечные кредиты того периода были неаммортизируемыми, всегда имелась вероятность того, что стоимость недвижимого имущества могла со временем упасть ниже суммы кредита. В большей степени это касалось тех кредитов, которые рефинансировались один или более раз. Риск дефолта по таким кредитам стал особенно очевиден в конце 20-х — начале 30-х годов XX века. В этот период, охарактеризовавшийся для Соединенных Штатов Великой депрессией, громадное число заемщиков были вынуждены объявить о неплатежах по своим обязательствам.

  В начале 1920-х годов бурный рост переживали ссудо-строительные ассоциации. Если в 1900 году их число составляло 5 356, то к 1930 году их численность составляло уже 11777². Объем активов ссудостроительных ассоциаций возрос с 571 млн дол. в 1900 году до 8,8 млрд дол. в 1930 году. В период с 1900 по 1930 год ссудостроительные ассоциации постепенно изменяли свою полити-

ку в отношении погашения акций и выплаты дивидентов для того, чтобы успешнее конкурировать с коммерческими банками. К примеру, некоторые ссудостроительные ассоциации выпускали акции, по которым выплачивались дивиден-ты через строго определенные периоды. По сути, эти акции были аналогичны депозитным сертификатам. Росту ссудостроительных ассоциаций в тот период также способствовало то, что они освобождались от налогов при условии, что они свои активы направляли на осуществление ипотечного кредитования.

  В начале 1920-х годов цены на недвижимость быстро росли в первую очередь благодаря имевшему в тот период место значительному увеличению объема денежной массы. Ссудодатели не придерживались ограничений в суммах ипотечных кредитов. Когда же в начале 1930 годов банковская система рухнула, объем денежной массы резко упал; за ним последовали и цены на недвижимость. Все это значительно подорвало финансовые позиции ссудодателей.

  Риск  дефолта, связанный с краткосрочными неаммортизируемыми ипотечными кредитами, можно проанализировать, опираясь на статистические данные за 1920 - 1930 годы. С 1920 по 1924 год лишь 24,4% всех кредитов были амортизируемыми. За этот период процент обращений взыскания на недвижимость по причине дефолта заемщика составил 15% на не амортизируемые кредиты и 2,8% на амортизируемые. В период с 1930 по 1934 год (пик Великой депрессии) процент взысканий по неаммортизируемым кредитам составил 28,1%, а по аммортизируемым - 17,8%. За десять лет, с 1920 по 1930 год, процент взысканий составил 21% по кредитам сроком до четырех лет и 13,5% по кредитам сроком от 10 до 14 лет. Очевидно, что с краткосрочными и неаммортизируемыми кредитами был связан гораздо больший риск дефолта, чем со среднесрочными и аммортизируемыми кредитами.

  Уроки Великой депрессии побудили большинство финансовых институтов пересмотреть свою политику в области ипотечного кредитования. Доля аммортизируемых кредитов стала неуклонно возрастать, а доля неаммортизируемых и краткосрочных кредитов снижаться. В период с 1920 по 1924 год 24% всех ипотечных кредитов были аммортизируемыми, а 79% кредитов были выданы сроком до 9 лет. Для сравнения, в период с 1930 по 1934 год 31,5% всех ипотечных кредитов были аммортизируемыми, а доля кредитов, выданных сроком до 9 лет, снизилась до 66%. В период с 1940 по 1946 год уже 94% всех ипотечных кредитов были аммортизируемыми, и лишь 3% всех кредитов были выданы на срок менее 9 лет. Столь значительное падение доли краткосрочных и неаммортизируемых кредитов было в значительной мере результатом нового законодательства и введения новых государственных институтов, направленных на поддержание рынка ипотечного кредитования.

  Резкое  падение, которое пережила экономика США в период с 1929 по 1933 год, оказало огромное влияние на рынок кредитования недвижимости. После краха 1929 года средние рыночные цены на недвижимость составляли около 50% от средних рыночных цен 1928 года. Снижение уровня индивидуальных доходов привело к массовым неплатежам по ипотечным кредитам. Кредиторы начали в массовом порядке лишать заемщиков права выкупа заложенного недвижимого имущества, что, однако, не решало финансовых проблем кредиторов, учитывая имевшее место значительное обесценивание недвижимости. Вкладчики финансовых институтов изымали со своих счетов крупные суммы денег на покрытие текущих расходов. С 1931 по 1934 год чистый объем изъятий вкладов составил 1,84 млрд дол., что равнялось одной трети общего объема вкладов на 1930 год. К 1935 году одна пятая всего недвижимого имущества, приобретенного с привлечением ипотечных кредитов, находилась в собственности кредиторов в результате, лишения заемщиков права выкупа заложенного имущества. Многие штаты приняли законодательные акты, которые предусматривали временный запрет на лишение заемщиков права выкупа заложенного имущества. Первым таким штатом был Айова, принявший соответствующий законодательный акт в феврале 1933 года. Вскоре после этого еще 26 штатов последовали примеру Айовы, введя мораторий на лишение заемщиков права выкупа заложенного имущества. Первоначально предполагалось, что эти моратории продлятся не более двух лет, однако некоторые из них действовали до середины 1940-х годов.

  Столь хаотичная ситуация в сфере кредитования недвижимости побудила федеральное правительство создать шесть различных агентств (программ), призванных помочь рынку ипотечного кредитования. Эти агентства имели своей целью повысить ликвидность рынка путем, предоставления займов кредитным институтам и страхования депозитов. Другой целью федеральных про-

грамм являлось содействие развитию долгосрочного ипотечного кредитования путем обязательного страхования кредитов и создания вторичного рынка долгосрочных ипотечных кредитов. Среди государственных агентств, занимающихся описываемыми операциями, можно выделить: Корпорацию по реорганизации финансов (reconstruction finance corporation), Федеральную банковскую систему кредитования жилья, Кредитную корпорацию собственников жилья, Федеральную корпорацию страхования сбережений и кредитов, Федеральное жилищное ведомство и Федеральную национальную ипотечную ассоциацию .

  Корпорация  по реорганизации финансов (RFC) была создана в начале 1932 года. За пять лет своей деятельности RFC осуществила выдачу кредитов на общую сумму в 404 млн дол. сберегательным ассоциациям и другим компаниям, занимавшимся ипотечным кредитованием. Эти финансовые вливания спасли от банкротства многочисленные кредитные учреждения.

  Федеральная банковская система кредитования жилья (FHLBS) была учреждена в июле 1932 года. В нее вошли двенадцать федеральных банков кредитования жилья. Несмотря на свое название, FHLBS не занималась ипотечным кредитованием напрямую; в период с 1932 по 1937 год FHLBS предоставила ссуды сберегательным ассоциациям на сумму более 200 млн дол.

  В июне 1933 года была учреждена Кредитная корпорация собственников жилья (HOLC). Государственное казначейство предоставило HOLC первоначальный капитал в размере 200 млн дол. НОЬС была уполномочена на выпуск долговых обязательств под 4% годовых на сумму 4,75 млрд дол. под гарантию государства. К концу 1936 года HOLC выдала кредитов на сумму 3 млрд дол. непосредственно собственникам жилья, имевшим обязательства по ипотечным кредитам.

  Федеральная корпорация страхования сбережений и кредитов (FSLIC) была учреждена в 1934 году. FSLIC занималась страхованием вкладов в сберегательные ассоциации. Сберегательные ассоциации выплачивали FSLIC небольшие страховые взносы. FSLIC, в свою очередь, использовала эти средства на выплату страховых премий вкладчикам обанкротившихся сберегательных ассоциаций. В 1989 году FSLIC прекратила свое существование; ее функции взяла на себя Федеральная корпорация страхования депозитов.

В 1934 году было организовано Федеральное жилищное ведомство (FHA), задачей которого было осуществление страхования ипотечных кредитов от дефолта. Страховые взносы взимались с заемщиков. Страховка FHA, как правило, покрывала до 80% стоимости жилья. FНА страховало исключительно долгосрочные аммортизируемые ипотечные кредиты. Первоначально наибольшее распространение имели кредиты на 15 лет, однако впоследствии стали более распространенными кредиты на 20, 25 и 30 лет. Кредитные организации охотно выдавали долгосрочные ипотечные кредиты под гарантии РНА, так как государствен^: ный статус ведомства придавал ему дополнительный авторитет.

  Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA) была учреждена в 1938 году. Первоначально задачей FNMA являлась скупка и перепродажа ипотечных кредитов, застрахованных FНА. Источником капитала для FNMА были ссуды, предоставлявшиеся Государственным казначейством, а также продажа акций финансовым институтам. Целью деятельности FNМА было создание вторичного рынка ипотечных кредитов, застрахованных FНА. В периоды повышения средней процентной ставки FNМА перекупала ипотечные кредиты у кредитодателей по номинальной стоимости. Это позволяло кредитодателям направлять полученные средства на выдачу новых ипотечных кредитов. Когда средняя процентная ставка снижалась, FNМА продавала ранее купленные ипотечные кредиты другим финансовым институтам. Промежуточная необходимость в финансовых ресурсах удовлетворялась за счет кредитной линии Государственного казначейства. В конце 1960-х годов FNМА получила статус частной компании, а к середине 1990-х . годов превратилась в одного из основных участников вторичного рынка ипотечного кредитования.

  Таким образом, к концу 1940 годов при  непосредственном участии государства была создана стабильная система ипотечного кредитования, в основе которой находились сберегательные ассоциации. Государственное страхование депозитов и кредитов стало нормой. Соединенные Штаты вступили в эру стабильных процентных ставок, контролируемой инфляции и долгосрочных ипотечных кредитов.