Ипотечное кредитование

Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4 процента жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности [42, с.103].

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. 2009 год был, пожалуй, самым тяжелым для России после кризиса 1998 года: в первом полугодии 2009 года ВВП упал на 10,4% и, по предварительным данным Росстата, на 7,9% в целом за год. Это падение, отражающее снижение инвестиций, спад производства и замедление экономической активности, явилось, главным образом, следствием прекращения доступа к внешним источникам финансирования для российских заемщиков и снижения цен на российский сырьевой экспорт на фоне мирового экономического кризиса.

По итогам года было выдано чуть более 130 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 152,5 млрд. рублей, что в 2,7 раза меньше уровня 2008 года в количественном выражении, и в 4,3 раза – в объемном. Сократился также средний размер кредита – с 1,88 млн. рублей в 2008 до 1,17 млн. рублей в 2009 году (-38%), что во многом также обусловлено снижением цен на рынке жилья.

Вместе с тем, в течение года наблюдалась медленная, но устойчивая тенденция роста выдачи ипотеки, заметно ускорившаяся в IV квартале 2009 года, особенно в декабре, когда только за один месяц было выдано 18% общего годового объема выдачи. Если в первом полугодии 2009 года было выдано лишь 55,9 млрд. рублей ипотечных кредитов, что 6,1 раза меньше уровня сопоставимого периода 2008 года, то уже во втором полугодии глубина падения рынка сократилась практически вдвое – объем выданных кредитов составил 96,6 млрд. рублей, что лишь 3,3 раза меньше объема выдачи во втором полугодии 2008 года. В количественном выражении во втором полугодии 2009 года было выдано 85,6 тыс. ипотечных кредитов, что в 1,9 раза больше уровня первого полугодия (44,4 тыс.).

Определенную роль в динамике рынка сыграл эффект сезонности, присущий ипотечному кредитованию. Тем не менее, существенный рост объемов выдачи в IV квартале 2009 года связан, прежде всего, со снижением требований банков к ипотечным заемщикам на фоне улучшения ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики. Помимо этого в IV квартале было отмечено возвращение на рынок части отложенного спроса, что объяснялось изменением настроений у части ипотечных заемщиков решивших, что цены на рынке недвижимости достигли «дна», а также выплатами бонусов по итогам года (в 2008 году многие компании отказались от таких выплат).

Рис. 1.2.1. Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов и доли рублёвых ипотечных кредитов в 2005-09 поквартально [61]

В течение 2009 года объем ипотечной задолженности на балансах банков также постепенно снижался, однако темпы падения показателя существенно замедлились во втором полугодии. По итогам первого полугодия 2009 года объем ипотечной задолженности снизился на 4,8%, до уровня в 1,019 трлн. рублей, в то время как во втором полугодии показатель снизился всего на 0,8%, составив, таким образом, 1,011 трлн. рублей.

Отличительной чертой 2009 года стало также существенное изменение структуры выдачи ипотечных кредитов. Если в 2008 году кредиты в иностранной валюте составили 14,5% от общего объема выданных кредитов, то по итогам 2009 года их доля составила, лишь 6,6%. Такое снижение связано с изменением макроэкономических условий и падением курса рубля в конце 2008 - начале 2009 года, что существенно повысило стоимость обслуживания валютного долга для заемщиков и риск неплатежей по кредитам в иностранной валюте для банков.

По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году оставит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении – 210-240 тыс. С учетом эффекта сезонности, ожидается, что в I квартале 2010 года будет выдано 35-45 тыс. кредитов на общую сумму 40-50 млрд. рублей.

Рис. 1.2.2. Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2006-09 поквартально и прогноз на 1кв. 2010 [61].

Рост процентных ставок, отразившийся в официальной статистике Банка России резким всплеском в I квартале 2009 года, объясняется преимущественно методологий расчета средневзвешенных ставок Банка России – ставки считаются накопленным итогом с начала года. Реально ставки выдачи по ипотечным кредитам значительно увеличились, ввиду последствий мирового финансового кризиса, еще во второй половине 2008 года, но их тренд был сглажен методологией расчета.

Комплекс мер по улучшению ликвидности банковского сектора, предпринятый Банком России, позволил банкам стабилизировать ставки в начале второго полугодия 2009 года, и постепенно перейти к их снижению в конце III квартала.

В IV квартале 2009 года тенденция к снижению ставок закрепилась. По итогам года средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила 14,3%, снизившись на 0,3 п.п. по отношению к III кварталу. Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте составила 12,7%, снизившись за квартал на 0,4 п.п. Тем не менее, это по-прежнему выше уровня конца 2008 года (12,9% и 10,8% соответственно, в рублях и иностранной валюте). Однако, при позитивном сценарии развития экономики, учитывая методологию расчета средневзвешенных ставок Банка России, можно ожидать, что к концу 2010 года средневзвешенные ставки составят 12-13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте. В тоже время, благодаря государственным мерам по повышению доступности ипотечного кредитования, в течение года на рынке появятся продукты, в том числе, выдаваемые по стандартам АИЖК, процентная ставка по которым не превысит 11%.

Сдерживающим фактором роста ипотечного рынка и снижения ставок в 2010 году по-прежнему будет оставаться высокий уровень риска кредиторов со стороны заемщиков и риска, связанного со снижением стоимости залогов.

ГЛАВА 2 Анализ ипотечного кредитования в ОАО «ЛИПЕЦККОМБАНК»

2.1 Правовое положение  и история развития деятельности  ОАО «Липецккомбанк»

          Исследование рынка банковских продуктов и услуг проводилось по данным, предоставленным ОАО «Липецккомбанк». Банк социального развития и строительства «Липецккомбанк» является открытым акционерным обществом. Банк зарегистрирован в Центральном Банке Российской Федерации (Банке России) 20 декабря 1990 г., регистрационный номер 1242. Банк является юридическим лицом и действует на основании устава и законодательства РФ, а также нормативных актов Банка России.                                   Банк был создан на паевых началах и имел наименование - Коммерческий банк социального развития и строительства «Липецккомбанк» (Протокол собрания учредителей-пайщиков № 1 от 04.10.1990 г.). В дальнейшем Банк был преобразован в акционерное общество открытого типа и имел наименование - Акционерный банк социального развития и строительства «Липецккомбанк» (Протокол учредительного собрания акционеров № 1 от 26.02.1992 г.). Юридический адрес Банка: 398600, г. Липецк, ул. Интернациональная, д. 8.

Целью деятельности является извлечение прибыли. Банк на основании  банковской лицензии имеет право  осуществлять как в рублях, так  и в валюте иностранных государств, следующие банковские операции:

1. привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);
2. размещение привлеченных средств от своего имени и за свой счет;
3. открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц;
4. осуществление расчетов по поручению физических и юридических лиц, в том числе банков-корреспондентов, по их банковским счетам;
5. инкассирование денежных средств, векселей, платежных и расчетных документов, кассовое обслуживание физических и юридических лиц;
6. купля-продажа иностранной валюты в наличной и безналичной формах;
7. привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов при наличии соответствующей лицензии;
8. выдача банковских гарантий;
9. осуществление переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов).

В соответствии с лицензией  Банка России на осуществление банковских операций банк вправе осуществлять выпуск, покупку, продажу, учет, хранение и иные операции с ценными бумагами, выполняющими функции платежного документа, с  ценными бумагами, подтверждающими  привлечение денежных средств во вклады и на банковские счета, с иными  ценными бумагами, осуществление  операций с которыми, не требует  получения специальной лицензии в соответствии с федеральными законами, а также вправе осуществлять доверительное  управление указанными ценными бумагами по договору с физическими и юридическими лицами.

ОАО Липецккомбанк имеет  право осуществлять профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг  в соответствии с федеральными законами. Ему запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью.

Банк является юридическим  лицом и имеет в собственности  обособленное имущество, отражаемое на его самостоятельном балансе, включая  имущество, переданное ему акционерами  в счет оплаты акций. Он может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные  права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Он вправе в  установленном порядке открывать  банковские счета на территории Российской Федерации и за ее пределами.

ОАО «Липецккомбанк» может  участвовать в деятельности и  создавать на территории РФ, за ее пределами, в том числе в иностранных  государствах хозяйственные общества, товарищества и производственные кооперативы  с правами юридического лица в  соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Банк может на добровольных началах объединяться в союзы, ассоциации, участвовать в холдинговых компаниях, финансово-промышленных группах на условиях, не противоречащих антимонопольному законодательству, действующему на территории РФ, и в порядке, предусмотренном  законодательными актами РФ и ст. ст. 3-4 Закона «О банках и банковской деятельности».

Органами управления ОАО  «Липецккомбанк» являются:

• Общее собрание акционеров;
• Совет директоров;
• Генеральный директор банка (единоличный исполнительный орган);
• Дирекция банка (коллегиальный исполнительный орган);
• в период ликвидации банка - ликвидационная комиссия.

Председатель совета директоров банка избирается членами совета директоров банка из их числа большинством голосов от общего числа избранных  членов совета директоров банка. Председатель совета директоров ОАО «Липецккомбанк» заключает от имени банка договоры с генеральным директором банка и членами дирекции банка, организует работу совета директоров, созывает заседания совета директоров или организует заочное голосование, организует на заседаниях ведение протокола.

Руководство текущей деятельностью  банка осуществляется генеральным  директором банка (единоличным исполнительным органом банка) и дирекцией банка (коллегиальным исполнительным органом  банка) в соответствии с положениями о вышеуказанных органах.                                    Генеральный директор банка возглавляет дирекцию банка (коллегиальный исполнительный орган банка). Исполнительные органы банка подотчетны совету директоров банка и общему собранию акционеров.

Исполнительные органы банка (единоличный и коллегиальный) организуют выполнение решений общего собрания акционеров и совета директоров банка. Генеральный директор банка (единоличный исполнительный орган) назначается советом директоров сроком на 1 год.  Дирекция банка является коллегиальным исполнительным органом Банка, и под руководством генерального директора банка осуществляет принятие решений по следующим вопросам:

• готовит материалы по вопросам, которые согласно настоящему уставу подлежат рассмотрению общим собранием акционеров и советом директоров банка;
• устанавливает общие условия и порядок выдачи банком обязательств, подписания денежно-расчетных документов и корреспонденции;
• принимает решение об открытии, закрытии обменных валютных пунктов;
• устанавливает формы, системы и размер оплаты труда работников банка;
• оценивает риски, влияющие на достижение поставленных целей;
• принимает меры, обеспечивающие реагирование на меняющиеся обстоятельства и условия в целях обеспечения эффективности оценки банковских рисков;
• принимает решение об уточнении классификации ссуд;
• для достижения целей деятельности банка и обеспечения его нормальной работы рассматривает и решает другие вопросы, внесенные на рассмотрение дирекции банка по предложению генерального директора банка, члена дирекции банка, руководителей структурных подразделений за исключением вопросов, отнесенных федеральным законом «Об акционерных обществах» и уставом банка к компетенции других органов управления банка.