Ипотечное кредитование в РК

В июле 2001 г. ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” совместно с ОАО “Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечному кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной задачей участников проекта являлось создание благоприятных условий для удовлетворения спроса различных слоев населения на рынке жилья. Данный проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный размер кредита составлял от $3 тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США в эквиваленте). Доля семей со средним доходом $200-$300 составила около 85% от общего количества заемщиков.

В целях развития системы ипотечного кредитования решением Маслихата г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в Астане, которую реализует ОАО "Астана-финанс". Данная Программа была обусловлена прежде всего наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием Астане статуса столицы Республики.

Основные цели и задачи программы:

Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.

Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье, соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам оплаты.

Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и кредитования при приобретении жилья.

Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных средств граждан.

В 2002 году в Астане было введено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе ипотечного кредитования.

Появилась потребность населения в ипотечных кредитах, предоставляемых в тенге без фиксации валютного эквивалента, а также на длительный срок. Но кредитование в тенге имело проблемы, связанные с необходимостью устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях хеджирования рисков. В свою очередь, потенциальные заемщики опасались значительного роста ставок вознаграждения в будущем, так как это создает угрозу дефолта заемщика.

Казахстанская ипотечная компания провела большую работу по поиску схем, которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала имеющийся международный опыт применения ограничителей ставок вознаграждения – «cap» (кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова. Предположим, в результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге плавающая ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту превысила заранее установленное максимальное значение-ограничитель. В этом случае начисление будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком.

Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным жилищным кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора за кредитный риск и операционное обслуживание. Однако анализ проведенной работы заставил пересмотреть политику рефинансирования банков. Теперь Компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных банков различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.

В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальность приобрело определение базового индекса для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, - наиболее обоснованный индикатор состояния экономики.

Несмотря на то что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации Программы проявились и нерешенные проблемы:

несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;

отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;

включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты.

Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования.

Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг.

После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод: на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.

В рамках организации системы ипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компанией в 2002 г. были заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя банками второго уровня и двумя небанковскими организациями. К 1 июля 2002 года общий объем рефинансирования составил около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных жилищных кредитов, выданных физическим лицам. На 1 мая объем займов казахстанских банков физическим лицам на приобретение жилья достиг 5,3 млрд. тенге. В соответствии с международными требованиями были разработаны и успешно использовались стандарты ипотечного жилищного кредитования. Казахстанская ипотечная компания совместно с региональными отделениями банка “ЦентрКредит” развернула свою программу во всех регионах республики: в Алматы и Алматинской области, в Астане, Актау, Актобе, Атырау, Жезказгане, Караганде, Кокшетау, Павлодаре, Уральске, Усть-Каменогорске, Шымкенте. Система ипотечного кредитования стала динамичным и перспективным сегментом рынка потребительского кредитования.

Но действительно ли много людей было готово обратиться к новой для нашего общества форме покупки жилья? По данным опроса, проведенного компанией “КОМКОН-2 Евразия” в городе Алматы в августе 2002 г, несмотря на рекламу ипотечного кредитования, о том, что это такое ипотека знали всего 43%, то есть меньше половины опрошенных. Дальнейшие вопросы задавались только тем, кто имел представление об ипотеке. Таким образом, после первого вопроса интервью продолжилось только для 300 респондентов из 696. Из опрошенных 5% заявили, что пользовались кредитами ипотеки. Следует отметить, что никто из них не жалеет об этом. Остальным 95% были заданы вопросы, которые могли бы продемонстрировать отношение респондентов к ипотеке. Более подробно результаты этого опроса показаны Приложении 2.

Как следует из результатов, около 40% были недовольны своим жильем (особенно много “недовольных” среди респондентов в возрасте 30-39 лет), однако не все собирались улучшать жилищные условия. Отношение к ипотеке со стороны респондентов, не собирающихся улучшать жизненные условия, было неоднозначно, хотя был небольшой перевес респондентов, относящихся к ипотеке положительно. Вместе с тем, только 32% респондентов, желающих жить более комфортно, собирались обратиться к услугам ипотеки. Основными причины, заставляющими отказаться от взятия кредита являлись отсутствие стабильного денежного дохода, а также небольшой размер заработной платы и отсутствие уверенности в том, что всегда будет работа.

Казахстан — одна из наиболее активно развивающих жилищное ипотечное кредитование стран СНГ. Рынок ипотеки в Казахстане развивается очень динамично, объем ипотечных кредитов к середине 2004 г. достиг, по оценкам экспертов, примерно 600 млн долл. США.

Сформированы законодательные основы функционирования рынка ипотечных кредитов: принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества»; Закон от 2 июля 2003 г. «О рынке ценных бумаг»; Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 г. одобрена «Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования», принята Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2004–2007 гг.

Особую роль стала играть созданная в 2000 г. Казахстанская ипотечная компания (КИК), занимающаяся рефинансированием ипотечных жилищных кредитов в соответствии с установленными КИК стандартами и требованиями. Кроме того, положениями регламентируются привлечение КИК средств, прежде всего путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг, а также взаимоотношения КИК с банками-кредиторами, инвесторами, страховщиками и оценщиками недвижимости.

Основными функциями КИК являются:

• привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования путем эмиссии и продажи на рынке инвесторам ипотечных ценных бумаг;

• повышение ликвидности банков, занимающихся ипотечным кредитованием, путем рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов;

• обеспечение надежности ипотечных кредитов путем разработки и внедрения стандартных процедур предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

КИК приобретает права требования по долгосрочным ипотечным жилищным кредитам, выданным на территории Республики Казахстан. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками.

КИК на постоянной основе осуществляет эмиссию ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, в целях привлечения долгосрочных ресурсов рыночных инвесторов. В качестве основных покупателей ипотечных ценных бумаг выступают пенсионные фонды , а также банки.

КИК выкупает у банков только те кредиты, которые соответствуют установленным ею требованиям к кредитным продуктам. Так, ипотечные кредиты на приобретение жилья (квартиры, индивидуального дома) предоставляются физическим лицам — резидентам Республики Казахстан. Сумма кредита может составлять от 3000 долл. США до 30 000 долл. США, в отдельных случаях сумма кредита может быть увеличена до 100 000 долл. США.

Ипотечные кредиты выдаются в национальной валюте (тенге). По кредитам устанавливается плавающая процентная ставка, пересматриваемая с периодичностью 6 месяцев в зависимости от ставок по государственным ценным бумагам.

В 2004 г. процентные ставки по кредитам составляли от 13 до 14% годовых в зависимости от срока, на который предоставляется кредит. Обычно он составляет от 3 до 20 лет. Погашение кредита и уплата процентов по нему осуществляются путем ежемесячных аннуитетных платежей.

Кредиты обеспечиваются приобретаемым жильем. Дополнительным обеспечением могут выступать поручительства (гарантии) третьих лиц. Размер кредита должен составлять не более 70–85% рыночной стоимости покупаемого жилья на дату его приобретения. Заемщик за счет собственных средств делает первоначальный взнос кредитору в сумме 15–30% стоимости приобретаемого жилья.

При проведении андеррайтинга кредита, предназначенного для последующей продажи КИК, банк должен руководствоваться установленными КИК требованиями к платежеспособности заемщика. Сумма ежемесячных платежей по кредиту не может превышать 35% суммы месячного совокупного дохода заемщика. Другим ограничением является доля платежей по кредиту и расходов, связанных с иными долгосрочными обязательствами (потребительские кредиты, платежи за обучение, медицинская страховка и др.), которая не должна превышать 40% в сумме месячного совокупного дохода заемщика. Кроме того, предполагается, что после уплаты ежемесячного платежа по кредиту и другим долгосрочным обязательствам у заемщика должно оставаться не менее 5 тыс. тенге (примерно $ 30–35) на члена семьи в месяц.

В качестве обязательного требования выступает также проведение оценки стоимости залогового имущества. Оценка должна проводиться независимыми оценщиками в соответствии с требованиями, устанавливаемыми КИК.

Необходимыми условиями ипотечного кредитования являются обязательное страхование имущества, передаваемого в залог банку-кредитору, а также страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Банк вправе самостоятельно застраховать выданный заемщику ипотечный кредит путем заключения договора со страховой компанией о добровольном страховании кредитного риска.

Страхование производится у страховщиков, имеющих лицензию уполномоченного государственного органа. Перечень страховщиков формируется КИК по рекомендации Национального банка Республики Казахстан.

Банк-кредитор заключает с КИК генеральное соглашение о приобретении прав требований по ипотечным кредитам. В договоре устанавливается обязательство банка-кредитора выкупить у КИК права требования по ипотечным кредитам, которые перестали удовлетворять требованиям КИК и по которым произошел дефолт.

КИК заключает с банком договор о доверительном управлении приобретенными ипотечными активами, в соответствии с которым банк осуществляет обслуживание ипотечных кредитов и получает за это комиссионные. Банк должен также осуществлять контроль за сохранностью заложенного недвижимого имущества и предоставлять отчет в КИК о текущем состоянии заложенных жилых помещений по правилам, определяемым КИК.

В настоящее время КИК заключил соглашения с большинством банков и небанковских кредитных организаций, работающих на рынке ипотечного кредитования (ЗАО «Алматинский торгово-финансовый банк», ОАО «БТА-Ипотека», ОАО «Банк “ЦентрКредит”», ОАО «Астана-финанс», ОАО «Тексакабанк», ОАО «Нурбанк» и др.).

Банки активно реализуют свои собственные ипотечные программы. Лидерами на рынке ипотеки являются Казкоммерцбанк, БТА-Ипотека, Алматинский торгово-финансовый банк, банк «ЦентрКредит». Кредиты предоставляются в основном в долларовом эквиваленте на срок до 10?15 лет, под 13?16%. Банки начали эмитировать ипотечные ценные бумаги, которые оказались востребованными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми компаниями, банками).

Помимо создания основного оператора вторичного рынка ипотечных кредитов — КИК, ? Национальный банк Республики Казахстан принял решение о создании специальной организации, Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов. Основной целью данного фонда является снижение рисков кредиторов, связанных с невыполнением обязательств заемщиками по договорам ипотечного кредита, формирование благоприятных условий для увеличения объема выдаваемых ипотечных кредитов, расширения круга заемщиков, увеличения доли кредитных средств в стоимости приобретаемого имущества.

В Республике Казахстан зарегистрировано первое бюро кредитной информации, которое заключило договоры с рядом банков и начало формировать кредитные истории заемщиков.

В 2000 г. был принят Закон «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», в соответствии с которым началось развитие системы жилищных строительных сбережений в Казахстане. Было создано АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана», основной деятельностью которого является прием вкладов в жилищные строительные сбережения и предоставление жилищных займов (в том числе промежуточных жилищных займов) на проведение мероприятий по улучшению жилищных условий граждан.

Программа Жилстройсбербанка Казахстана характеризуется следующими параметрами:

• сумма накоплений – не менее 50% от договорной суммы;

• сроки накопления: минимальный ? 3 года; максимальный ? не ограничен;

• сроки кредитования ? до 10–15 лет в зависимости от срока накопления;

• проценты по вкладам ? от 1,5 до 4,5% годовых;

• проценты по кредитам ? от 3,5 до 6,5% годовых;

• премия государства ? 20% от суммы вклада (с учетом начисленного вознаграждения); ежегодно поощряемая премией сумма вклада составляет 60 месячных расчетных показателей (минимальная сумма оплаты труда).

Таким образом, Казахстан последовательно формирует институты рынка ипотечных кредитов, создает основу для широкого развития ипотечного жилищного кредитования в стране