Инвестиционная деятельность предприятия

stify">     перевооружению  объектов производственного и непроизводственного  назначения;

     приобретению  движимого и недвижимого имущества (машин, оборудования, транспортных средств, зданий и сооружений);

     образованию совместных предприятий;

     созданию  научно-технической продукции, интеллектуальных ценностей и других объектов собственности;

     осуществление природоохранных мероприятий.

     Основой кредитных отношений юридических  и физических лиц с банком является кредитный договор. В этом документе  предусматриваются, как правило, следующие условия: суммы выдаваемых ссуд, сроки и порядок их использования и погашения, процентные ставки и другие выплаты за кредит, формы обеспечения обязательств (залог, договор гарантии, договор поручительства, договор страхования), перечень документов, представляемых 6aнкy. Конкретные сроки и периодичность погашения долгосрочного кредита, выдаваемого юридическим лицам, устанавливаются по договоренности банка с заемщиком исходя из окупаемости затрат, платежеспособности и финансового состояния заемщика, кредитного риска, необходимости ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов.

     Выдача  долгосрочного кредита на объекты  производственного и непроизводственного  назначения осуществляется при представлении  заемщиком следующих документов, подтверждающих его кредитоспособность и возможность кредитования мероприятия:

     устава (решения) о создании предприятия;

     бухгалтерского  баланса предприятия на последнюю  отчетную дату, заверенного налоговой  инспекцией;

     технико-экономического обоснования (расчета, отражающего экономическую эффективность и окупаемость затрат на строительство);

     других  документов, подтверждающих финансовое состояние и кредитоспособность предприятия.

     Банк  осуществляет наблюдение за ходом выполнения кредитуемых мероприятий. При невыполнении заемщиком своих обязательств банк вправе применять экономические санкции, предусмотренные кредитным договором. 
                                        

     Характеристика  предприятия. 

     Объектом исследования явилась инвестиционная строительная компания ООО  «Компания Оргстройинвест». 

     Создана в январе 1998 года. С момента создания и по настоящее время компания занимается инвестированием жилищного  строительства. За 10 лет компанией  было проинвестировано строительство  жилья общей площадью 120 тыс. кв.м. Проект ориентирован на развитие жилищного строительства в городе Москве в рамках реализации «Среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реноваций зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы», утвержденной ППМ № 178-ПП от 03.03.2004г. и ППМ № 336-ПП от 23.05.2006г. и в рамках ППМ № 466-ПП от 17.06.2003г. и ППМ № 762-ПП от 04.09.2007г. «О комплексной реконструкции квартала 75-77 «Волхонка-ЗИЛ» Нагорного района ЮАО». В соответствии с утвержденным проектом планировки квартала 75-77 «Волхонка-ЗИЛ», сносу подлежат 45,7 тыс. кв.м. существующего жилого фонда. На месте сносимых 5-этажных домов предусматривается строительство нового многоэтажного жилья.

     Государственное регулирование строительной отрасли проявляется в следующем.  
1. На определенные виды строительных работ требуются лицензии Госстроя России, Гостехнадзора, Главэнергонадзора, для получения которых необходимо потратить время и соблюсти ряд формальностей.  
2. Перед началом производства работ по проекту необходимо получить разрешение на строительство — документ, который удостоверяет право компании на застройку (новое строительство или реконструкция, см. ст. 62 Градостроительного кодекса РФ, распоряжение Мэра Москвы от 11.04.2000 № 378-РМ). Без него нельзя сдать объект в эксплуатацию, и он будет считаться самовольной постройкой. 
В Москве такой документ согласовывает Префектура, выдает Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор), а если оформлены земельно-правовые отношения, то Москомархитектуры. Кроме того, существуют разрешение на строительно-монтажные работы (выдает ИГАСН), ордер на производство земляных работ (ОАТИ). 
3. При производстве строительных работ в обязательном порядке необходимо применять технологические нормы — так называемые СНиПы (Строительные нормы и правила), а также соблюдать санитарные и пожарные требования и технику безопасности. 
4. В ходе реализации строительного проекта многочисленные государственные организации (ИГАСН, Мосстройсертификация, органы технадзора) осуществляют надзор за технологией строительства.  
5. Для ввода объекта строительства в эксплуатацию и оформления права собственности на него необходимо получить акт Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

     Так как ООО «Компания Оргстройинвест»  является Инвестором, для осуществления  строительства жилого дома нанимается Генподрядчик, который осуществляет закупку сырья, материалов и оборудования.

     Покупателями  недвижимости могут быть как физические, так и юридические лица.

     На  рынке недвижимости в данный момент очень много конкурентов. Каждая компания может заинтересовать покупателя своими разнообразными проектами и  предложениями. По Москве на сегодняшний  день проходят массовые застройки, реконструкции зданий и сооружений. Крупные строительные компании возводят грандиозные постройки, люди, которые могут себе позволить жилье бизнес класса, обращаются к таким застройщикам. Другой контингент людей выбирают жилье эконом класса. Предприятию для производства конкурентоспособной продукции необходимо постоянно изучать своих конкурентов, разрабатывать и соблюдать определенную рыночную стратегию и тактику.

     Огромное  влияние на недвижимость оказывает  экономическая среда и экономические факторы. К основным факторам этой среды принадлежат: рост и спад промышленного производства, уровень и темпы инфляции, система налогообложения и кредитования, спрос и предложение на рынке, платежеспособность покупателей, уровень и динамика цен.

     На  большинстве инвестиционных рынков спрос меняется более быстро и  сильно, чем предложение, поэтому  именно спрос наиболее сильно влияет на цены. Недвижимость и доходность напрямую связаны с состоянием экономики. Поскольку экономическая среда  непрерывно меняется, непрерывно меняются инвестиционные характеристики, отвечающие целям инвестора, которые сами могут меняться в ответ на изменение экономической среды. Поэтому инвестору нужно проводить непрерывный мониторинг экономической среды и ее воздействия на инвестиционные рынки.

     Основу  правовой среды компании составляют Конституция РФ, кодексы, федеральные  законы, Указы Президента Российской Федерации, постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации, акты министерств и ведомств (постановления, распоряжения, инструктивные письма, инструкции, приказы, разъяснения, указания и т. п.), акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. На производственную деятельность предприятия определенно сказываются события, происходящие в политической среде. Для нее характерны: законодательное регулирование предпринимательской деятельности, повышение требований со стороны государственных учреждений, следящих за соблюдением законов. Внезапные изменения в политической ситуации в стране могут привести к изменению условий производства, к повышению ресурсных затрат, потере прибыли 
           Предметом исследования является комплекс теоретико-методологических и прикладных проблем повышения эффективности инвестиционной деятельности, включающих уточнение основных понятий и сущности инвестиционной деятельности, организационно-экономического механизма управления ею на различных уровнях, разработку эффективных положений и аналитических процедур по совершенствованию рыночного механизма управления инвестиционной деятельностью.  
           
        
 

     Направления совершенствования  инвестиционной деятельности предприятия.  

     Стратегические цели инвестиционной деятельности предприятия - это описанные в формализованном виде прогнозные параметры состояния его инвестиционной деятельности, позволяющие управлять ею в долгосрочной перспективе и оценивать ее результаты.

     1. Классификация стратегических целей  инвестиционной деятельности предприятия:

     По виду ожидаемого эффекта:

     экономические цели - обеспечивают получение инвестиционного дохода или иных экономических результатов;

     внеэкономические  цели - обеспечивают решение социальных задач, повышение имиджа предприятия, экологическую безопасность и тому подобное.

     2. По направлениям инвестиционной деятельности:

     цели  реального инвестирования - определяются по отраслевой и региональной направленности реальных инвестиций;

     цели  финансового инвестирования - перспективы  приобретения контрольных пакетов  акций других предприятий, параметры  формирования портфеля финансовых инвестиций;

     цели формирования инвестиционных ресурсов - темпы формирования собственных инвестиционных ресурсов, структура формируемых ресурсов и их стоимость.

     3. По объектам стратегического управления:

     цели  предприятия - определяющие в системе  стратегических целей;

     цели  отдельных стратегических зон хозяйствования - обеспечивают эффективную деятельность стратегических объектов в структуре предприятия; цели отдельных стратегических хозяйственных центров - обеспечивают инвестиционную поддержку формирования и развития "центров ответственности".

     4. По направленности инвестиционной деятельности:

     внутренние  цели - определяют направления развития внутренних инвестиций предприятия (развитие производственной деятельности, решение  социальных проблем коллектива и  тому подобное);

     внешние цели - направления и ожидаемые результаты внешних инвестиций предприятия (отечественных и иностранных).

     5. По приоритетному значению:

     главная цель - максимизация благосостояния собственников  предприятия;

     основные  цели - обеспечивают реализацию главной  цели;

     вспомогательные цели - все прочие цели.

     6. По характеру влияния на результат:

     прямые  цели - прямо связаны с конечными  результатами инвестиционной деятельности (главная цель, ряд основных целей);

     поддерживающие  цели - обеспечивают реализацию прямых стратегических целей (использование новых технологий, совершенствование организационной структуры управления и другие).

     7. По направленности воспроизводственного процесса:

     цели  развития - направлены на обеспечение  прироста активов или собственного капитала предприятия;

     реновационные цели - обеспечивают своевременную  замену амортизируемых основных средств  и нематериальных активов в рамках простого их воспроизводства.

     Основные  требования к формированию стратегических целей инвестиционной деятельности предприятия:

     1. Подчиненность главной цели инвестиционной деятельности - максимизации благосостояния собственников предприятия; 2. Ориентация на высокий результат инвестиционной деятельности, обеспечивающий наиболее полное использование инвестиционного потенциала;

     3. Реальность - ограничение по критерию реальной достижимости с учетом факторов внешней среды и внутреннего потенциала;

     4. Измеримость - выражение в конкретных количественных показателях;

     5. Однозначность трактовки - одинаковость и ясность воспринимаемости всеми менеджерами и исполнителями;

     6. Научная обоснованность - учет объективных экономических законов, использование современного методологического аппарата, установление системы взаимосвязей отдельных целей;

     7. Гибкость - возможность корректировки системы и отдельных стратегических целей при изменении факторов внешней среды ила или параметров внутреннего потенциала.

     Этапы формирования стратегических целей инвестиционной деятельности предприятия:

     1. Анализ тенденций основных показателей инвестиционной деятельности с целью выявления закономерностей и особенностей развития параметров инвестиционной деятельности и определения степени влияния на них внешних и внутренних факторов. При стабильном состоянии инвестиционной среды анализ выполняется за два-три года, в условиях ее нестабильности он должен соответствовать стратегической перспективе.