Характеристика доходного подхода

R = M x Rm + (1 - M) x Re (15)

где М коэффициент ипотечной задолженности.

Значение ставки капитализации для собственного капитала (Rе) определяется из данных по сопоставимым объектам деления значения дохода до налогообложения на величину собственного капитала.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Re =	Dn
	C

(16) 

где Dn - годовой денежный поток до выплаты налогов;

С - величина собственного капитала.

Метод связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам, однако применяется к составным частям недвижимости - земле (участку) и улучшениям (строениям).

Общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная величина между ставкой капитализации для земли Rl и ставкой для улучшения Rb:

Ck = L x Rl + (1 - L) (17)

где L - доля стоимости земли в стоимости недвижимости

Ставки капитализации для земли и улучшений могут быть рассчитаны при условии, что можно с достаточной точностью на основе рыночных данных получить ставки капитализации для каждого из компонентов, а так же долю их вкладов в общую стоимость имущества.

Расчёт общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи (конечная отдача), в силу того что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:

 

 

 

 

Ck = Yi - ? (18)

Где

? =	(FV – PV)
	PV

 

- долевое изменение стоимости;

Yi - ставка доходности  инвестиций

Это выражение представляет собой уравнение Элвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заёмного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный Аннуитет (от лат. аnnuitas - ежегодный платёж, англ. Annuity, Anny) - а) вид срочного государственного займа, когда ежегодно выплачиваются проценты и погашается часть суммы; б) вид долгосрочного займа, когда кредитор ежегодно получает определённый доход (ренту) взимаемый с расчётом на постепенное погашение основной суммы вместе с процентами; в) равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через промежутки времени в счёт погашения получаемого кредита, займов и процентов по нему. характер, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону.

При уменьшении стоимости за период владения инвестор требует, чтобы компенсация потерянной стоимости происходила за счёт периодического дохода; увеличение стоимости, как части дохода можно заменить эквивалентом по текущей стоимости в виде дополнительного потока дохода.

Замена изменения стоимости эквивалентным периодическим доходом позволяет для определения текущей стоимости вместо дисконтирования использовать ставку капитализации как ставку дисконтирования, скорректированную на изменение стоимости первоначального капитала.

Определение Ck зависит от того, исходя из каких условий формируется фонд возмещения. Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используется метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов виде постоянного аннуитета. Хорошей иллюстрацией метода служит самоамортизирующийся кредит, где ставка капитализации для кредита, то есть ипотечная постоянная, представляет собой сумму процента, который в этом случае является нормой прибыли на сумму кредита, и фактора фонда, определяемого по ставке кредитного процента.

Метод Хоскольда предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. Например, инвестор приобрёл актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими возможностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок. В этом заключается допущение Хоскольда - фонд возмещения формируется по «безрисковой» ставке.

Формирование фонда возмещения при линейном возврате капитала происходит следующим образом. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом.

Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Необходимость оценки недвижимости возникает в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого -- объективное определение рыночной стоимости объекта.

Как правило, оценка недвижимости имеет фиксированную цену, но в ряде случаев стоимость данной операции может колебаться в зависимости от удаленности объекта, площади и других параметров.

В данной работе я рассматривал разные подходы к оценке недвижимости, а так же методы и характеристику этих подходов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЛЕТЕРАТУРА.

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности  в Российской Федерации";

2. Оценка и налогообложение недвижимого  и другого имущества предприятий: методы и практика: учебно-методическое  пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов. - М.:Дело и Сервис, 2009;

3. Оценка недвижимости. И.Х. Наназашвили, В.А.Литовченко - 2005;

4. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки  любых активов. 2-е изд. - М.: Альпина  Бизнес Букс - 2004;

5. Практические аспекты оценки  коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства  и земельных участков "Банковское  кредитование", 2007. N 3;

6. Оценка недвижимости: учеб. пособие  для студентов вузов, обучающихся  по специальностям экономики  и управления /Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. -2-е изд., перераб. и  доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007

7. http://www.irn.ru

8. http://www.indeks.ru/

9. Борисов Л.П. Оценка результатов  финансово-хозяйственной деятельности  предприятия/ Консультант, № 8, 2005;

10. Крейнина М.Н. Финансовое состояние  предприятия. Методы оценки. - М.: ДиС, 2005;

11. Гражданский кодекс РФ: Ч. 1, 2. М., 2006.

12.Комментарии к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». М., 2004.

13.Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.97 № 122-ФЗ.

14.Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. [Текст]: Учебник, / И.Т. Балабанов М.: Финансы и статистика, 2009.

15.Быстров А.В. и др. Недвижимость. Практическая энциклопедия. /Под ред. Радченко И.С.- М.: ГросМедиа, 2009.- 416с

16.Горемыкин В. Экономика недвижимости [Текст]: Учебник, /В. Горемыкин, Э. Бугулов - М.: Филиппов, 2010.

17.Абакумова М. Козырев М. Полезная площадь. Главный объект инвестиций. / Forbes, 2009, №2, 68-70с

18.Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, ипотека, наследование) [Текст]: учебно-практическое пособие. / С.П. Гришаев, М., 2009.

19.http://realty.web-3.ru/definitions/realty/