Характеристика доходного подхода

· заработная плата персонала;

· налоги на заработную плату;

· договорные услуги (противопожарная система, лифт);

· представительские расходы;

· реклама;

· командировочные расходы;

· автотранспорт и др.

Эти цифры расходов представляют собой контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.

Полученный чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.

В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента.

Теория капитализации и капитализационные коэффициенты. Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. При этом учитывается:

· сумма будущих доходов;

· момент получения доходов;

· продолжительность времени получения доходов.

Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник или владелец может получить от объекта недвижимости.

Финансовые выгоды:

· из потока периодических доходов, получаемых на протяжении ожидаемого срока удержания определённых прав на объект недвижимости;

· выручки от перепродажи или передачи объекта недвижимости по окончании этого срока (реверсии Реверсия (лат.Reversio - возврат) - а)временная передача кредитору каких либо ценностей для обеспечения обязательства, возвращаемых после погашения этого обязательства;

б) возврат имущества первоначальному владельцу.).

Капитализация дохода - это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую текущую стоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации.

Показателем доходности бизнеса в сфере недвижимости является ставка капитализации Cк, поскольку за счёт деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляется искомая стоимостная оценка.

Наилучшим источником для определения показателя доходности являются рыночные данные о продажах интересующего нас типа объектов приносящих доход недвижимости. При этом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах. Эта информация должна быть доступной (то есть реально существующей и возможной для получения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) и достаточной (в смысле достаточного количества прецедентов, то есть, по крайней мере, несколько адекватных продаж).

Прямая капитализация.

Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного или прогнозируемого дохода.

На основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода.

Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценивать стоимость объекта на основании дохода, который он приносит владельцу.

Метод прямой капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Этот метод наиболее применим в тех случаях, когда объект недвижимости имеет стабильную загрузку.

Недостатком этого метода является то, что внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозы предположения инвестора, связанные с периодом владения, динамикой дохода, динамикой имущественных стоимостей. Но так как ставки капитализации извлекаются из текущих продаж схожих объектов, то подразумевается, что эти показатели отражают сложившиеся на данный момент ожидания инвесторов относительно изменения уровня доходов и имущественных стоимостей.

В процессе прямой капитализации ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму возмещения первоначально вложенных средств.

Метод прямой капитализации не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии не завершённого строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

Стоимость объекта методом прямой капитализации рассчитывается следующим образом:

C=	NOY
	Ck

(6) 

где C - стоимость объекта недвижимости;

NOY - репрезентативная величина  ожидаемого чистого операционного  годового дохода;

Ck - коэффициент капитализации.

Этапы оценки объекта недвижимости методом прямой капитализации следующие:

1) определение ожидаемого  годового (или среднегодового) дохода  в качестве дохода, генерируемого  объектом недвижимости при его  наилучшем и наиболее эффективном  использовании;

2) расчёт ставки капитализации;

3) определение стоимости  объекта недвижимости на основе  чистого операционного дохода  и коэффициента капитализации  путём деления чистого операционного  дохода на коэффициент капитализации.

Прямая капитализация может использоваться для оценки частичных имущественных прав, а так же стоимости отдельных физических компонентов объекта (земли и улучшений). В каждом из этих случаем применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе.

Соответствие видов дохода ставкам капитализации. (Таблица 3)

Используемый показатель дохода	Соответствующая ставка капитализации (Ck)
Чистый операционный доход (ЧОД)	Общая Ck
Доход инвестора	Re
Доход банка	Rm
Доход на земельный участок	Rl
Доход для улучшения	Rb

 

 

2. АНАЛИЗ РАСЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕ ДВИЖИМОСТИ ДОХОДНОМ С ПОМОЩЬЮ ПОДХОДОМ.

Дисконтированием называется процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости по определённой ставке.

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) более сложен, чем метод прямой капитализации, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод дисконтированного денежного потока позволяет оценивать стоимость стоимости недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчёт текучей стоимости выглядит следующим образом:

PV=	? NOY + FV
	(1 + i)   (1+i)n

(7) 

где PV - текущая стоимость.

По сравнению с прямой капитализацией, где используется одномоментные параметры, этот метод при определённых условиях более предпочтителен, так как требует учёта и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.

Применение DCF -метода требует наличия следующей информации

Этапы расчёта дисконтированного денежного потока следующие:

1) определение прогнозного  периода;

2) прогнозирование величин  денежных потоков, включая реверсию.

Динамика будущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах и ретроспективной информации о доходах и влияющих на них рыночных факторах. В итоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов за спланированный им прогнозный год. Обычно прогноз заключается в определении годового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка в прогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То де самое относится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периода владения: чем длительней этот период, тем эта ошибка меньше влияет на величину текущей стоимости.

При прогнозе цены продажи в конце периода владения редко представляется возможным определить абсолютные значения этой величины. Естественнее определять относительное изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции изменения ценообразующих факторов, то есть предпродажа определяется следующим образом:

Цn = (1 ± ?) x V (8)

где Цn - цена перепродажи; ?- долевое изменение стоимости за период владения; V - первоначальная (текущая) стоимость.

V=?	NOYi + (1±?) x V
	(1 + i)l   (1 + i)n

(9) 
 
Определить цену будущей продажи так же можно, используя метод прямой капитализации, применяя ставку капитализации к доходу, следующему мосле периода владения.

Применение этого способа оценки величины реверсии ограничиваться возможностью прогноза ставки капитализации. При прогнозировании будущей стоимости следует учитывать фактор физического разделения недвижимости: земля и улучшения. Земля не подвержена износу, и, со временем, как правило её стоимость или растёт, или не изменяется, если система землепользования рациональна, а земля используется наиболее эффективным образом. Для строений помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее существенным является износ, неизбежно приводящий к потере стоимости.

Определение ставки дисконтирования ожидаемой нормы прибыли на допустимые альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками представляет собой наиболее сложную проблему оценки.

Ставка дисконта - коэффициент используемый для расчёта текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложения капитала с учётом риса получения будущих доходов.

Риск - оцененная степень неопределённости получения в будущем доходов.

Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения.

По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.                                                                                      (Таблица 4)

Общая политическая ситуация	менеджмент
Общая экономическая ситуация	не получение арендных платежей
Изменение законодательства	износ зданий
Увеличение числа конкурентных объектов	чрезвычайные ситуации, юридическая не компетентность

 

В практике оценочной деятельности наиболее популярны следующие методы расчёта ставки дисконтирования:

· метод суммирования;

· метод рыночного анализа:

· метод инвестиционной группы

Метод суммирования основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокие премии за использование своих денежных средств в том варианте, в котором эти средства подвержены более высокому риску в части получения дохода и возврата этих средств. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования.

Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий) отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

Метод рыночного анализа наиболее корректен, так как напрямую учитывает мнение и предпочтения инвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Здесь необходимо учитывать информацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимых инвестиционных объектов аналогичного назначения. При анализе требуемая ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR - ставки дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за время развития инвестиционного проекта (период владения) равна текущей стоимости инвестиций.