Факторы изменения стоимости недвижимости

Важно разделять  понятия «рыночная стоимость» и  «оценка стоимости квартиры по БТИ. Во втором случае имеют в виду определение  инвентаризационной стоимости квартиры, которая устанавливается в БТИ  и оказывается в несколько  раз ниже рыночной.  

Действия, направленные на оценку недвижимости требуют от оценщика проведения анализа многих факторов, которые влияют на величину расчетной стоимости. Профессиональное и грамотно обоснованное заключение о характеристиках квартиры, влияющих на оценку, возможно только при рассмотрении систематизированных и подтвержденных исходных данных. Для того чтобы качественно оценить стоимость, необходимо рассмотреть физические характеристики недвижимости на рынке.  

Наиболее правильно  отражает стоимость квартиры сравнительный  подход анализа, при котором подбирается объект-аналог. Для такого расчета по аналогам оценщики прибегают к информации риэлтеров.  

Для получения наиболее правильных результатов оценщики применяют  три оценочных способа — затратный, доходный и сравнительный. То есть эксперт оценивает объект недвижимости с позиции трех времен: прошлого — затратный подход, настоящего — сравнительный подход и будущего — доходный подход.  

Стоимость недвижимости по БТИ намного меньше рыночной стоимости. Но бывают отступления, когда БТИ, имея соответствующую лицензию, определяет рыночную стоимость  

По окончании оценки заказчик получает результат, содержащийся в отчете и включающий подробное  обоснование стоимости объекта  оценки. В отчете необходимо указать  дату проведения оценки квартиры, применяемые нормы и стандарты, цели и задачи оценки, а также другую необходимую информацию, которые влияют на полное и недвусмысленное понимание результатов проведения оценки, отраженных в отчете.  

Рыночная стоимость  оцениваемой квартиры включает в  себя стоимость земельного участка и здания на нем, т. е. земля плюс само сооружение. При этом на стоимость квартиры на рынке влияет местоположение объекта, его состояние, тип жилья и другие детали. Получается, что наиболее правильной ценой, по которой квартира может быть продана на рынке в условиях конкуренции, будет являться полученная стоимость.  

Инвентаризационная  стоимость БТИ включает только стоимость  конструкции объекта, не принимая во внимание стоимость земельного участка. Стоимость БТИ рассчитывается на основе расценок строительства объекта недвижимости по существующим нормативам и коэффициентам. Данные инвентаризационной стоимости квартиры должны быть известны для определения размера налога на имущество, начисляемое в порядке наследования и дарения. 

-местоположение дома (транспортная доступность, близость от центра, экология, инфраструктура, наличие поблизости парковой зоны и т.д.)  

-тип дома (типичная  серия 137, 504, кирпично-монолитный, СФ, СФК, блочный «хрущевка», «брежневка»,  «сталинский» дом, индивидуальный проект и т.д.)  

-особенности планировки  квартиры и метражи жилых и  вспомогательных помещений (жилая  площадь, площадь кухни, соотношений  общей и жилой площади и  т. д)  

-условия проведения  сделки (ипотека, традиционная форма,  прямая продажа, встречная покупка)  

-расстояние до  ближайшей станции метро  

-уровень отделки  квартиры (простой, улучшенный, евроремонт)  

-наличие балкона  (лоджии)  

-этаж/этажность  

-видовые характеристики  

-наличие (отсутствие) незарегистрированной перепланировки  

-влияние перепланировки на потребительские качества квартиры  

-наличие смежных  комнат  

-наличие совмещенного  санузла в 2-х и более комнатных  квартирах  

-отсутствие (наличие)  ванны и возможность ее установки 

     На  уровень цен первичного и вторичного рынка влияют две переменные:

     - фактор условия ведения бизнеса  в городе;

     - фактор уровня жизни;

     - политика городских властей в  сфере недвижимости и нового  строительства;

     - уровень платежеспособного спроса  населения регионов;

     - себестоимость строительства;

     - доступность кредитов и жилищных субсидий;

     - макроэкономические факторы (цены  на нефть, курс $, акции, депозиты  и т.д.) 

     Оценка  квартиры

     Оценка  квартиры - это частный случай оценки недвижимости. Он подразумевает определение  рыночной стоимости права собственности  или иных вещных прав, например права аренды, в отношении оцениваемого объекта.

     На  процедуру проведения оценочной  экспертизы для квартиры существуют стандарты, разработанные международными союзами и Российским обществом  оценщиков, поэтому сам процесс  оценки для разных квартир практически одинаков. Об оцениваемой квартире собирается полная информация, которая затем анализируется оценщиком.

     На  стоимость оцениваемой квартиры влияет следующее:

• Местоположение района в городе, удаленность от центра, транспортное обеспечение.
• Характеристика района. Наличие парков, водоемов, промышленных предприятий. Развитость инфраструктуры. Удаленность дома от станции метро.
• Тип проекта дома, количество этажей, год постройки, материал стен и перекрытий.
• Благоустроенность двора. Наличие лифта и мусоропровода.
• Состояние квартиры. История ее владельцев. Количество прописанных в данный момент жильцов. Площадь квартиры, жилая и общая. Изолированность комнат, площадь кухни и санузел, телефон, балкон и вид из окна.

     Рыночная  стоимость квартиры вычисляется оценщиком исходя из вышеперечисленной информации и некой эталонной стоимости, равной средней продажной цене квартир с такими же характеристиками.

     Результатом работы оценщика в соответствии с  требованием Федерального Закона "Об оценочной деятельности" № 135-ФЗ от 29.07.98 является отчет об оценке с печатью и подписями руководителей оценочной компании. Отчет содержит:

• сопроводительное письмо;
• задание на оценку;
• описание методики и расчета стоимости объекта;
• копии лицензии, полиса страхования ответственности;
• сведения о профобразовании специалистов, проводивших оценку квартиры;

     Выдаваемый  компанией отчет об оценке имеет  статус официального документа доказательственного  значения и может быть использован  в частности:

• в судебных разбирательствах при определении размера компенсационных выплат;
• в спорах с налоговой инспекцией при определении налога на имущество.

 

ВОТ ЗДЕСЬ  КЛЕВО И ПОНЯТНО!

     Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

     1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

     2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания.

     3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

     4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.

     Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие  покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

     Также немаловажными факторами, влияющими на цену жилья являются: место, тип дома  и общая площадь.

     Все остальные факторы (этаж, ремонт, наличие  балкона и др.) отражаются на цене в виде различных поправок. Остановимся  на каждом из них подробнее.

     Этаж. Понижает цену на квартиру ее расположение на крайних этажах. В отношении последнего этажа часто действует предубеждение. Человек сам не может объяснить, какая для него разница – восьмой или девятый, но действует по принципу: раз все не хотят на крайний, и мне не надо. Объективными основаниями снижения “потребительской ценности” последнего этажа являются: опасение протечки крыши, шум лифтовых механизмов, плохой напор воды, а также возможность проникнуть в квартиру через балкон. Эти претензии применимы далеко не ко всем квартирам на последних этажах.

     Причины, по которым очень неохотно покупаются квартиры на первых этажах более очевидны: возможность проникнуть в квартиру через окно (следовательно - необходимость  установки решеток); сырость от подвала;  холодный пол; шум под окнами.

     Первый  этаж снижает цену квартиры до 10% относительно аналогичной этажом выше.

     Балкон (лоджия). Наличие балкона или лоджии воспринимается скорее как норма, чем как преимущество. Зато их отсутствие воспринимается как недостаток и, соответственно, может вызвать снижение цены до 5-6 %.  

       Улучшения балкона или лоджии (например, их остекление и утепление)  сделают квартиру более привлекательной  только в том случае, если это  не отразится на цене.

     Состояние квартиры и дома. Состояние самой квартиры влияет впрямую на скорость продажи,  а не на цену. Естественно, запущенная квартира, требующая косметического ремонта, будет выглядеть менее симпатичной по сравнению с квартирой такой же стоимости, где ремонт только что проделан. Но тут важно не обольщаться. Статистика рынка показывает, что для стандартной квартиры нормального состояния достаточно. Хорошая сантехника, отделка кафелем, паркет и тому подобное, несомненно, ценятся, но если покупателя устраивает квартира, как таковая, он будет знать, что сделает ремонт по-своему. Если же ему не подойдёт район, планировка, расположение дома, то ремонт роли не сыграет.

     Что действительно имеет значение –  так это потребность в капитальном  ремонте, т.е. состояние пола, столярки (двери и рамы), труб (водопровод и  канализация) и сантехники (ванна, унитаз). Если требуется их замена, это может снизить цену квартиры на 10% и более. В подобных случаях покупатели уже начинают считать, сколько нужно вложить в ремонт, вычитая это из среднерыночной стоимости “стен”.

     В обратном же случае, т.е. в случае дорогого ремонта, такие аргументы обычно не убеждают. Никто не оспаривает реальную стоимость ремонта, но и оплачивать его тоже никто не стремится. Хотя бы потому, что вкусы у людей редко совпадают.

     Отдельного  упоминания заслуживает так называемый “евроремонт”. Это слово стало в последнее время очень популярным, но не всегда правомерным. В том случае, когда подразумевается действительно доведение квартиры до западного или “евростандарта”,  ремонт требует замены практически всего, вплоть до вентиляции, электропроводки, батарей отопления и, часто, полной перепланировки на большой площади. Такой ремонт подразумевает перевод жилья в другую ценовую категорию – элитное жилье.

     “Евроремонт”  в хрущевке – это нонсенс. Тем  не менее, предлагают и такое, называя  этим словом оклеивание стен дорогими обоями. Иногда к этому добавляется импортная плитка в ванной (причем далеко не всегда качество кладки соответствует качеству материала) и новые двери.

     Что же касается состояния дома в целом  – то это также больше отражается на привлекательности квартиры, чем на ее цене. Естественно, дом после капитального ремонта более предпочтителен, чем дом, где такого ремонта давно не было. Выигрывают на фоне других кооперативные дома, ТСЖ, словом, те, где чистота и порядок. Квартира вызывает гораздо больший интерес, если человек приходит ее посмотреть и входит в приличный чистый подъезд. Ведь подъезд выглядит тем приличнее, чем приличнее живущие в нём люди.

     Наличие кодового замка на цене не отражается никак. Не отражается оно также и  на безопасности, так как оставленный без дополнительной охраны кодовый замок быстро ломают.

     Расположение  дома. Если окна квартиры выходят на проезжую часть улицы – это снижает привлекательность квартиры тем сильнее, чем оживленнее магистраль. Этот недостаток не всегда отражается на цене прямо. Но такие квартиры, выставленные по среднерыночной цене, обычно очень долго ждут своих покупателей, а чаще,  продаются лишь тогда, когда цена снижается.